Недодержання форми договору купівлі-продажу та інших вимог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.
Купівля-продаж майна здійснюється шляхом укладення відповідного договору. Залежно від того, що є предметом договору купівлі-продажу, він може бути укладеним як в усній, так і в письмовій (простій чи нотаріальній) формі. Випадки, коли угода має бути укладена в письмовій формі або посвідчена в нотаріальному порядку, прямо зазначені в законі. При цьому договір купівлі-продажу, під час оформлення якого не додержано обов'язкової нотаріальної форми, якщо таку форму встановлено законом, вважається недійсним з моменту його укладення (ст. ст. 47, 48 та 59 Цивільного кодексу).
Чинним законодавством передбачено, що договори купівлі-продажу жилих будинків та земельних ділянок з метою запобігання їх недійсності мають бути нотаріально посвідченими. Так, відповідно до ст. 227 Цивільного кодексу «договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідченим, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору».
Проте за бажанням учасників угоди нотаріально може бути оформлена також: і угода, для якої обов'язкова нотаріальна форма не передбачена (договори про встановлення порядку користування житлом, оренди, найму, позики тощо). Відмова у посвідченні такої угоди є протизаконною.
За своєю природою договір купівлі-продажу є однією з форм передачі майна (як рухомого, так і нерухомого) як товару, що використовується в сфері товарно-грошового обігу. За договором купівлі-продажу одна із сторін (продавець) зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Отже, при купівлі-продажу має місце оплатна угода, що відрізняє її від договору дарування. При цьому засобом платежу при укладенні договору купівлі-продажу можуть бути лише гроші, а не інше майно, що є ознакою договору-міни. За договором купівлі-продажу (на відміну від договору найму, оренди) майно передається у власність.
Договір купівлі-продажу є двостороннім, оскільки права і обоє 'язки лежать як на продавцеві, так і на покупцеві. Причому, таким (тобто, двостороннім) він залишається навіть тоді, коли на боці покупця чи продавця виступають двоє чи кілька осіб. При посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус керується, насамперед, вимогами Конституції України, Законом України «Про власність», Цивільним кодексом, Законом України «Про нотаріат», іншими законами України, що стосуються права власності, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, а також іншими законодавчими актами, що регулюють чи якоюсь мірою стосуються цього питання.
При посвідченні договору купівлі-продажу жилого будинку (квартири) чи їх частин нотаріусу мають бути подані такі документи:
– правовстановлюючий документ, реквізити якого зазначаються в тексті договору;
– довідка-характеристика, видана відповідним органом технічної інвентаризації (БТІ). Термін дії такої довідки – 3 місяці з дня її видачі;
– документ (як правило – довідка Реєстратора), що підтверджує відсутність заборони відчуження або арешту житла.
Крім цього, вимагається письмовий дозвіл другого із подружжя на відчуження того нерухомого майна (чи його частки), що набувалося подружжям у період знаходження в зареєстрованому шлюбі, а також виконуються вимоги ст. 114 Цивільного кодексу про право привілеєвої купівлі співвласником відчужуваної частки майна (чи частки від частки).
Відповідно до ст. 105 Цивільного кодексу громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює перебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, чи з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком чи частиною його (продавати, дарувати, здавати в найом тощо). Співставляючи відомості, викладені у правовстановлюючому документі та в довідці-характеристиці, нотаріус з'ясовує, чи не зводились відчужувачем самовільно будівлі, не робились прибудови, переобладнання нежилих приміщень в жилі тощо (про що вказується у довідці-характеристиці БТІ).
1. Конституція України від 28 червня 1996 р. / Відомості Верховної Ради (ВВР), 1996, №30.
2. Цивільний кодекс України // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, NN 40–44, ст. 356.
3. Сімейний кодекс України // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, №21–22, ст. 135.
4. Закон України «Про зовнішньоекономічну діяльність» №959 – XII від 16.04.1991 року (із змінами і доповненнями);
5. Закон України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року №1956 – XII;
6. Закон України «Про цінні папери та фондову біржу» від 18 червня 1991 року №1201 – XII.
7. Наказ Міністерства зовнішніх економічних зв'язків і торгівлі України від 27 травня 1996 року №294 «Про затвердження Правил продажу непродовольчих товарів»;
8. Постанова Пленуму Верховного Суду України №5 від 12.04.1996 року «Про практику розгляду цивільних справ за позовами про захист прав споживачів»;
9. Зобов'язальне право: теорія і практика. Навч. посібн. Для студентів юрид. Вузів і фак. ун–ів / О.В. Дзера, Н.С. Кузнєцова, В.В. Луць та інші; За ред. О.В. Дзери. – К.: Юрінком Інтер, 1998. – 912 с.;
10.Іваненко Л.М. Цивільно-правові засоби захисту прав споживачів (покупців). Монографія: – К.: Юмана, 1998. – 224 с.;
11.Підопригора О.А., Боброва Д.В.: Цивільне право. Ч. 2. – К.: 2006;
12.Цивільне право України / За ред. В.О. Панченко – К., 2003.
13.Цивільне право України: Підручник / Є.О. Харитонов. Н.О. Саніахметова. – К.: Істина, 2009. – 776 с.
14.Цивільне право України: Академічний курс: Підруч. / За ред. Я.М. Шевченко. – К, 2008.-Т. 1. – 574 с.
15.Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнецевої. – К.: Юрінком інтер, 2008. К.2. – 651 с.
16.Цивільне право України: Підручник: У 2 т. / За заг. ред. В.І. Борисової, І.В. Спасибо-Фатєєвої, В.Л. Яроцького. – К.: Юрінком Інтер, 2007. – Т. 2. – 761 с.
17.Цивільний кодекс України. Постатейний коментар у двох частинах. Частина 1. / Керівники авторського колективу та відповідальні редактори проф. А.С. Довгерт, проф. Н.С. Кузнєцова. – К.: Юстиніан, 2008. – 965 с.
18.Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар. Видання третє перероблене та доповнене – Х.: ТОВ «Одіссей», 2009. – 879 с.
19.Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар: У 2 ч. / За заг. ред. Я.М. Шевченко. – К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2008. – ч. 1. – 1074 с.
20.Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. Теория и практика. – М., 2005. – С. 125.