Договір купівлі продажу нерухомості: теоретичні та практичні аспекти
На сучасному етапі розвитку українського суспільства особливої гостроти набуває вирішення питання про забезпечення громадян України житлом. Як відомо, відповідно до положень ст. 47 Конституції України громадяни України можуть реалізувати своє право на житло кількома способами, у тому числі шляхом набуття права власності на нього за допомогою укладення різного роду цивільно-правових правочинів. Одним з найпоширеніших цивільно-правових правочинів з нерухомістю є договір купівлі-продажу нерухомого майна. Він виконує декілька функцій і виступає одночасно способом здійснення конституційного права громадян України на житло, підставою виникнення права власності в юридичних та фізичних осіб на нерухомість, надійним та ефективним засобом регулювання цивільних правовідносин у цій сфері.
Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості – її сталий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використання тощо – диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті.
Треба зазначити, що цю обставину частково врахували укладачі нового Цивільного кодексу України, які у ряді статей ЦК (статті 183, 211, 336, 642, 659, 682) передбачили особливий порядок виникнення, обмеження та переходу прав на нерухоме майно та запровадили обов'язкову державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та правочинів із ним. Водночас розробники нового ЦК України не знайшли за потрібне виділити у главі 54 Кодексу («Купівля-продаж») особливі правила, присвячені продажу нерухомості. Незважаючи на це, ряд специфічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості (передусім його предмет, форма, зміст) дозволяє нам розглядати його як особливий вид з притаманним йому спеціальним правовим регулюванням.
Метою даної роботи є аналіз складових механізму правового регулювання за договором купівлі-продажу нерухомого майна.
Виходячи з мети були поставлені наступні завдання:
– проаналізувати положення законодавства щодо регулювання договорів купівлі-продажу;
– визначити істотні умови та ознаки договору купівлі-продажу;
– проаналізувати особливості правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомості;
– проаналізувати особливості правового регулювання договору купівлі-продажу житла.
Об'єктом дослідження в роботі є договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Предметом дослідження виступає механізм правового регулювання за договором купівлі-продажу нерухомого майна.
Відносини учасників цивільного обороту, завдяки яким відбувається обмін товару на гроші або інший товар, опосередковуються договорами про оплатну реалізацію майна (купівля-продаж, поставка, контрактація, міна-бартер, постачання енергетичних та інших ресурсів тощо).
При цьому виявляється тенденція до універсалізації (консолідації) правил про товарний обіг на основі договору купівлі-продажу, коли загальні положення про купівлю-продаж поширюються й на інші вищезгадані договори, якщо інше не передбачено в самому договорі, законі або не випливає з характеру конкретних взаємовідносин сторін.
Договір купівлі-продажу спрямований на передачу майна у власність набувачеві, тому у ст. 658 ЦК підкреслюється, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом (наприклад, право комісіонера, консигнатора), належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. ст. 330, 388, 389 ЦК). Суб'єктами договору купівлі-продажу можуть бути фізичні та юридичні особи, держава Україна, АРК, територіальні громади, іноземні держави та інші суб'єкти публічного права (ст. 2 ЦК).
Однією з істотних умов договору купівлі-продажу є умова щодо предмета, який характеризується певними кількісними та якісними показниками. ЦК оперує поняттями «майно» і «товар» як синонімами. Предметом цього договору можуть бути як речі, так й інші об'єкти цивільних прав, зазначені у ст. 177 ЦК: валютні цінності, цінні папери, майнові права тощо. Причому предметом купівлі-продажу може бути як товар, який є в наявності у продавця на момент укладення договору, так І той, що буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. До договору купівлі-продажу майнових прав, наприклад майнових прав інтелектуальної власності (ст. 424 ЦК), застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. Це ж стосується і договору купівлі-продажу права вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. Правда, до цих договорів застосовується ще положення про відступлення права вимоги (ст. ст. 512 – 519 ЦК), якщо Інше не встановлено договором або законом. ЦК 2003 p. містить чимало правил, які стосуються визначення умов щодо кількості, асортименту, якості, комплектності, тари та упакування товару, які характеризують предмет договору купівлі-продажу і поширюються на договори поставки, контрактації, міни-бартеру тощо, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає з характеру відносин сторін за цими договорами.
Продавець повинен передати покупцеві товар, передбачений договором, а також його приналежності та документи, що до нього додаються (технічний паспорт, сертифікат якості тощо) і підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства. Кількість товару, що передається, встановлюється в договорі у відповідних одиницях виміру або у грошовому вираженні. Умова щодо кількості товару може бути погоджена шляхом встановлення в договорі порядку її визначення. Якщо за договором купівлі-продажу переданню підлягає товар у певному співвідношенні за видами, моделями, розмірами, кольорами або іншими ознаками (асортимент), продавець має передати покупцеві товари в асортименті, погодженому сторонами, або в асортименті, виходячи з потреб покупця, які були відомі продавцеві на момент укладення договору, якщо в ньому асортимент не був визначений [9].
Важливою умовою договору купівлі-продажу є умова щодо якості товару. Продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу. За відсутності в договорі умов щодо якості товару продавець має передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується. Так, стосовно договору міжнародної купівлі-продажу товарів (за Віденською конвенцією ООН 1980 p.) непридатним для звичайного використання вважається товар, якщо у нього відсутні певні якості, і це є перешкодою для його фактичного використання або веде до негативного результату, або збільшує витрати споживача. Якщо продавець при укладенні договору був повідомлений покупцем про конкретну мету придбання товару, продавець повинен передати покупцеві товар, придатний для використання відповідно до цієї мети. У разі якщо законом встановлені обов'язкові вимоги щодо якості товару (наприклад у стандартах, технічних умовах тощо), то продавець повинен передати покупцеві товар, який відповідає цим вимогам. Продавець і покупець можуть домовитись про передання товару підвищеної якості порівняно з вимогами, встановленими законом. При продажу товару за зразком та (або) описом якість його має відповідати зразку та (або) опису (ст. 673 ЦК). Товар, який продавець передає або повинен передати покупцеві, має відповідати вимогам щодо його якості в момент його передання покупцеві, якщо інший момент визначення відповідності товару цим вимогам не встановлений договором купівлі-продажу. Договором або законом може бути встановлений строк, протягом якого продавець гарантує якість товару (гарантійний строк) [12].
Гарантія якості товару поширюється на всі комплектуючі вироби, якщо інше не встановлено договором. Важливими тут є загальні правила про порядок обчислення гарантійного строку: 1) він починається з моменту передання товару покупцеві, якщо інше не встановлено договором купівлі-продажу; 2) він продовжується на той час, протягом якого покупець не міг використовувати товар у зв'язку з обставинами, що залежать від продавця, до їх усунення продавцем; 3) гарантійний строк на комплектуючий виріб дорівнює строку на основний виріб і починає спливати одночасно з ним; 4) у разі заміни товару чи комплектуючого виробу неналежної якості на товар (комплектуючий виріб), що відповідає умовам договору купівлі-продажу, гарантійний строк починає спливати з моменту заміни (ст. ст. 675, 676).
Предмет договору купівлі-продажу може характеризуватись й умовою про комплектність товару. Поняття комплектності означає сукупність основного виробу та комплектуючих його виробів, які складають з основним виробом єдине ціле з метою його ефективного використання. Умова щодо комплектності стосується зазвичай технічно складних виробів, як-от: обладнання, прилади, побутова техніка тощо. Вимоги щодо комплектності встановлюються у договорі або шляхом перерахування виробів (комплектуючих, агрегатів), які підлягають передачі разом з основною річчю, або шляхом вказівки на нормативно-технічний документ (стандарт, технічні умови тощо), яким визначена комплектність товару.
Крім обов'язку передати покупцеві товар відповідно до зазначених вище умов щодо кількості, асортименту, якості тощо і в обумовлений строк (ст. 663), продавець несе й інші обов'язки за договором купівлі-продажу. попередити покупця про право третіх осіб на товар (права наймача, право застави, довічного користування тощо); зберігати проданий товар, якщо право власності переходить до покупця раніше від передання товару, тощо.