В Конституции РФ закреплено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ)[137]. В основе данной классификации субъекты права собственности: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципалитеты, физические и юридические лица. Земля находится в частной, государственной, муниципальной собственности. Иные формы собственности, возможно, и могут иметь место, но должны быть введены федеральным законом. На настоящий момент имущество всех собственников может быть отнесено либо к государственной, либо к муниципальной, либо к частной форме собственности. В том числе так называемая «колхозно-кооперативная» собственность является, по сути, собственностью кооперативов, т.е. собственностью юридических лиц, или частной[138]. Когда говорят о «смешанной» собственности, то подразумевают собственность акционерного общества, в котором часть акций принадлежит Российской Федерации[139]. А с юридической точки зрения — это собственность юридического лица, т.е. частная, а вот право собственности на сами акции, принадлежащие Российской Федерации, является государственной собственностью[140].
Если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием[141].
Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (п. 1 ст. 36 Конституции РФ). Имеют такое право российские граждане уже давно, с момента принятия Конституции РФ, с 1993 г. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона[142]. А вот данные федеральные законы были приняты и действуют не так уж давно.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК РФ).
Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Также объектом земельных отношений может быть часть земельного участка.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами[143].
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ).
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ).
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду, иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ). Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки[144].
Земли в России разделены на семь категорий по своему целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса[145] .
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (ч. 1 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Категория земель указывается, в частности, в договорах, предметом которых являются земельные участки, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ч. 2 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).
Особенности ипотеки земельных участков предусмотрены гл. XII Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке».
В ФЗ об ипотеке регулируются особенности передачи земельных участков в залог. Все земельные участки в целях данного закона разделены на две категории:
1) земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки (ст. 62 ФЗ об ипотеке);
2) земельные участки, не подлежащие ипотеке (ст. 63 ФЗ об ипотеке)[146].
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 ФЗ об ипотеке).
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (п. 2 ст. 62 ФЗ об ипотеке).
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ФЗ об ипотеке п. 1 ст. 63 не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса, хотя могут быть и исключения (например, в г. Москве практически вся земля принадлежит Москве, т.е. находится в федеральной собственности, однако ряд земельных участков в Зеленограде был продан частным лицам[147]).
Как следует из изучения зарубежного опыта, оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства.
Одним из направлений совершенствования указанного законодательства является унификация прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости. В данном случае речь идет только о зданиях, строениях и сооружениях. При этом под унификацией прав имеется в виду как единство одних и тех же вещных прав на земельный участок и расположенных на нем зданий, так и единое содержание этих прав с точки зрения осуществления правомочий. В частности, правомочия распоряжения.
Действующее земельное законодательство провозгласило принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст. 35), и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов[148].
В п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции уточнено, что права залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями, расположенными на заложенном в ипотеку земельном участке, ограничены в той же мере, в которой ограничены его права распоряжаться самим земельным участком, несмотря на то, что в договоре об ипотеке здания и сооружения могут не рассматриваться как предмет ипотеки. Право распоряжения, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[149].