·21 июля 1997 года вступил в силу Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по которому государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки[24].
·А также ипотека регулировалась иными нормативными актами Банка России и правовыми актами города Москвы.
Реформирование экономики России, ее перевод на рыночные рельсы и связанное с этим появление рынка недвижимости стали актуальным вопросом о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью[25]. Так как стало очевидным, что развитие и становление цивилизованной финансово-банковской системы невозможно без надежных правовых средств обеспечения интересов кредиторов, без создания механизмов рефинансирования, основанного на производных от залога недвижимости имущественных ценностях – ипотечных ценных бумагах (закладных листах, ипотечных облигациях и т. п.[26]).
Активная работа над законом об ипотеке началась в 1993г., когда еще не был принят важнейший акт гражданского законодательства – Гражданский кодекс, ориентированный на урегулирование товарно-денежных отношений. Работа над проектами Закона об ипотеке и первой части Гражданского кодекса РФ шла параллельно, поэтому не случайно в законе об ипотеке нашли отражение основные принципы первой части ГК РФ[27].
24 июня 1997г. рассматриваемый закон был принят Государственной Думой РФ, а 15 июля того же года одобрен Советом Федерации.
8 июля 1997г. Президент РФ отклонил его, на основании такого решения и замечания по тексту Закона об ипотеке представил лишь 30 марта 1998г. Работа согласительной комиссии не привела к положительным результатам. Урегулировать разногласия и устранить причины, вызвавшие отклонение Закона, не удалось.
В июне 1998 г. Государственная Дума 350 голосами (при необходимых по закону 300 голосах) преодолела вето Президента РФ, а 9 июля 1998г. это смог осуществить и Совет Федерации[28].
Принятие Закона об ипотеке является существенным вкладом в развитие правового регулирования гражданского оборота современной России, а также он является первым в истории России специальным законом, регулирующем систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости.
Таким образом, значительный вклад в становление и развитие института ипотеки внесли римские и западноевропейские юристы. Первое упоминание об ипотеке зафиксировано в Древней Греции в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном. Развитие ипотеки в России имеет свою историю. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность – существовал институт закупничества, при которой свобода лица была порукой кредитору. В советский период предпринимались попытки по регулированию гражданско-правовых правоотношений, но в полной мере они воплотились в ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившем в силу с 16 июля 1998г.
§2. Понятие и элементы договора об ипотеке
по законодательству РФ
Понятие залога недвижимого имущества содержится в п. 2 ст. 334 Гражданского Кодекса РФ, под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Гражданско-правовая характеристика договора об ипотеке:
- реальный
- односторонний
- возмездный
В силу прямого указания п. 1 ст.807 ГК он считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Односторонний характер договора выражается в том, что залогодатель создает для себя заключением договора голый долг, а залогодержатель всегда получает право требования. Возмездность договора заключается в том, что залогодатель имеет право на получение с залогодателя процентов на сумму займа, если иное не предусмотрено законом или своими договорами (п.1 ст. 809 ГК).
Существенными условиями этого договора являются: предмет ипотеки, его оценка, существо и срок исполнения обязательства, обеспечиваемо ипотекой.
Стороны договора – залогодатель и залогодержатель.
Залогодателями являются физические лица, граждане Российской Федерации, а также юридические лица, а залогодержателями выступают кредитные (банки) и некредитные (юридические лица) организации[29].
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании[30].
Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество[31]. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволяет выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК; п. 1 ст. 5 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, предприятия, сооружения; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя[32].
Если предметом ипотеки является принадлежащие залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды[33]. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут является предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающий из такого договора аренды недвижимо имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации[34].
Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предметов договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его местонахождение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор не заключенным. Копия плана земельного участка должна быть обязательно приложена к договору об ипотеке в качестве приложения. Если закладывается часть земельного участка, к договору необходимо приложить копию плана всего земельного участка и закладываемой части[35].
Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения[36].
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое[37]. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ)[38]. С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не в праве совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру[39].