Ипотечное кредитование (стр. 6 из 19)
подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (пункт 4 статьи 10, пункт 4 статьи 22 Закона «Об ипотеке»)[75];
подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии на управление ипотечным покрытием, подлинник и копия правил доверительного управления ипотечным покрытием (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие) (пункт 4.1 статьи 20 Закона «Об ипотеке»)[76];
подлинники и копии выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию[77], правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом «Об инвестиционных фондах»; подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (при государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) (пункт 4 статьи 24 Закона)[78];
подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой[79].
Если в регистрирующем органе уже имеются копии учредительных документов юридического лица, документа, подтверждающего факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица[80]. В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы (пункт 2 статьи 17 Закона), в том числе:
письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности (пункт 1 статьи 7 Закона «Об ипотеке)[81];
нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов (пункт 1 статьи 7 Закона об ипотеке, пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации[82]), либо документ, подтверждающий, что данный объект, который в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации может быть отнесен к совместному имуществу супругов, не находится в их совместной собственности (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов - статья 38 Семейного кодекса Российской Федерации, нотариально удостоверенный брачный договор - статья 40 Семейного кодекса Российской Федерации[83]
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Закона об ипотеке на все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие:
полное наименование регистрирующего органа;
место государственной регистрации ипотеки;
дату и номер государственной регистрации ипотеки[84].
Указанные надписи заверяются подписью государственного
регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа[85]. 
Таким образом, можно сделать вывод о том, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 
Договор об ипотеке может заключаться в устной форме, когда стороны выражают волю словами (при встрече, по телефону) и в письменной форме (простой или нотариальной). Для вступления договора в законную силу необходимо составление акта государственной регистрации сделки, который является обязательным требованием законодательства. Именно с момента государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здание и другую недвижимость, переходящее к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации.Глава ІІ. Содержание договора об ипотеке
§1. Права и обязанности залогодателя
Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит определение обязательства, которое вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение[86].
Договор ипотеки, как любой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений.[87]Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений[88].Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением.По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в 
качестве 
вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке[89]. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки[90]. 
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом[91]. 
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:·застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой требования, - на сумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения. В качестве гарантии (поручительства) при погашении предоставляемых банками жилищных кредитов юридические лица могут использовать гарантии банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, страховой компании и других банков, юридических лиц. При этом устанавливается обязательность страхования заложенного имущества залогодателем от риска утраты и повреждения, а полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. Кроме того, при невозможности возврата кредита заемщиком производится обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке и на условиях, определяемых законодательством Российской Федерации, а в случае выявления нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать выданные ссуды[92]. Взыскание указанных ссуд с юридических лиц производится в соответствии со статьей 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом[93].· Принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям; в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле[94].· Поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов[95]. Перечень работ, производимых при капитальном ремонте:-Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).-Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).-Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир;-Утепление жилых зданий.-Замена внутриквартальных инженерных сетей.-Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).- 
Ремонт встроенных помещений в зданиях.Под текущим ремонтом понимается плановое и неплановое проведение работ, которые требуются для нормального использования недвижимого имущества. В перечень работ входят:-Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.-Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.-Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.-Усиление элементов деревянной стропильной системы, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.-Замена, восстановление отдельных участков[96].·Немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.· 
Истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. 
На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.Если в обязательстве предметом ипотеки является жилье, тоЗалогодатель обязан: