Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечении исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог об обеспечении исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке[102].
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий[103]. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом не действительным по иску залогодержателя по предыдущему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении[104].
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяется в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
Залогодержатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжение договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных о государственной регистрации[105].
Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по последующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям обеспечения последующей ипотеке, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на это имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным и последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества[106].
Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV Закона об ипотеке (статья 45 Закона об ипотеке) в порядке, предусмотренном Инструкцией.
На подлинных экземплярах последующего договора об ипотеке после проведения государственной регистрации последующей ипотеки делается отметка обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках этого же имущества (статья 45 Закона об ипотеке). В этих целях на последующем договоре об ипотеке проставляется штамп (штампы) регистрационной надписи на документах о государственной регистрации предыдущей ипотеки (предыдущих ипотек)[107]. Указанный штамп должен содержать те же сведения, которые были внесены при государственной регистрации предшествующей ипотеки. При этом в данном штампе (штампах) после слов «Произведена государственная регистрация» вместо слова «ипотека» указываются слова «предшествующая ипотека».
Подведя итог вышесказанному можно сделать вывод о том, что последующая ипотека – это залог об обеспечении исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по последующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
§4. Обращение взыскания на имущество, заложенное
по договору об ипотеке
Порядок обращения взыскания на предмет залога, переданный залогодержателю (заклад), определяется в соответствии с договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. При отсутствии в договоре условия о порядке обращения взыскания на предмет залога следует исходить из того, что в данном случае подлежит применению общее правило об обращении взыскания на заложенное движимое имущество (п. 2 ст. 349 ГК РФ), т.е. по решению суда.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению судав случаях, когда (п. 3 ст. 349 ГК РФ):
1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно[108].
Этот перечень имеет исчерпывающий характер.
Естественно, если залогодатель не согласен на взыскание заложенного имущества залогодержателем, то соглашения между ними не будет, и вопрос о взыскании будет решаться судом[109].
Взыскание на предмет залога недвижимого имущества допускается только по решению суда, в соответствии с ФЗ об ипотеке[110].
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 «Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке» ФЗ «Об ипотеке» допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51 ФЗ об ипотеке). Взыскание по требованиям залогодержателя на движимое имущество также будет осуществляться по решению суда в случае, если в договоре залога не предусмотрен иной порядок[111].
Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд. При подаче иска необходимо учитывать правила подсудности и подведомственности, установленные процессуальным законодательством (ст. 52 ФЗ об ипотеке).
Как правило, споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции (ст. 22-33 ГПК РФ)[112], а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — арбитражными судами (ст. 27-39 АПК РФ)[113]. Более точно, какой иск необходимо подавать в тот или иной суд, можно определить уже с учетом существа дела. Так, например, если индивидуальный предприниматель возьмет кредит в банке под залог на покупку жилья для себя и своей семьи, то дело об обращении взыскания на заложенное имущество по данному договору будет рассматриваться в суде общей юрисдикции[114].
В договоре залога может быть предусмотрено, что в случае возникновения спора дело может быть передано в третейский суд (так называемая третейская оговорка). Третейские суды могут быть постоянно действующими (например, Морская арбитражная комиссия или Международный коммерческий арбитраж) или специально образуемые для рассмотрения конкретного спора. В России принят Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», регулирующий вопросы образования и деятельности третейских судов, находящихся на территории Российской Федерации[115]. Причем стороны могут принять решение о передаче спора третейскому суду как подведомственного арбитражному суду (п. 6 ст. 4 АПК РФ), так и подведомственного суду общей юрисдикции (ч. 3 ст. 3 ГПК РФ). Существуют только два требования: передать спор на рассмотрение третейского суда можно, только если
Может иметь место также ситуация, когда соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, однако залогодатель отказывается исполнять данное соглашение. На мой взгляд, в этом случае иск должен быть подан о неисполнении договора залога (или соглашения), а не об обращении взыскания на заложенное имущество[116].