Механизм реализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст. 250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.
Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ. Некоторые субъекты РФ оперативно урегулировали порядок реализации этого права. Например, в соответствии со ст. 4 Закона Пермской области от 31.10.2003 N 1080-220 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Пермский край, а в случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пункта и (или) градостроительной документацией предусмотрено использование земельного участка для муниципальных нужд - городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок[47]. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Извещение продавца земельного участка в трехдневный срок после получения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному органу. Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права покупки должно быть принято в трехнедельный срок и незамедлительно направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.
Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч. 2 ст. 132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству[48].
Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Учитывая, что вопрос о цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта, цена продажи и предмет договора должны быть указаны в извещении[49].
Описание и индивидуализация земельного участка осуществляется в результате проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»[50].
Кроме этого, стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании в извещении «цены и других существенных условий договора»[51] является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных варианта: извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.
По смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение 1 года со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальное образование, в том числе, до истечения месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под условием (ст. 157 ГК РФ).
Если в течение года со дня извещения договор купли-продажи не будет заключен или заключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[52].
Предусмотренное в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при совершении иных сделок, в том числе, по договору мены, дарения, под выплату ренты[53].
В заключении данного параграфа нужно отметить, что для организации более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду. В этих целях необходимо, по нашему мнению, в ст. 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внести дополнение (п.З), закрепляющее следующее положение: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность или в аренду дееспособным физическим лицом, имеющим специальное сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт работы в сельском хозяйстве, либо юридическим лицом, в Уставе которого закреплено, что производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов его деятельности; имеющим квалифицированных работников со специальным сельскохозяйственным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве».
В заключение работы подведем итоги проделанному исследованию. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.
Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом,
Продажа земель составляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.
На основании выше написанного, в данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.
1. Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.
Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке.
2. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости.
3. Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано. Во-первых, значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И, в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.
4. Для более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду
5. Требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.