Проектування, погодження та затвердження проектної документації. Інвестор самостійно обирає собі проектувальника. Погодження проектної документації здійснюється управлінням архітектури та службами, які видають технічні умови. Погодження проектної документації також може здійснюватись виконавчими органами місцевої ради, інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю, органами державного санітарно-епідеміологічного нагляду, державного пожежного нагляду, промислової безпеки, охорони праці та гірничого нагляду, державного енергетичного нагляду, охорони навколишнього природного середовища, державної інспекції з енергозбереження та іншими органами, що здійснюють державний нагляд відповідно до призначення об’єкта.
Проведення комплексної державної експертизи проекту будівництва здійснюють місцеві служби Укрінвестекспертизи (з 01.01.2008 р. – підрозділи служби “Укрдержбудекспертизи”).
Отримання дозволу на виконання будівельних робіт. З 01.01.2008 р. дозвіл видає Держархбудінспекція та її територіальні органи (у складі Міністерства регіонального розвитку та будівництва) [10].
Будівництво об’єкта. Термін встановлюється в договорі будівельного підряду. Будівництво здійснюється згідно з договором будівельного підряду між замовником та підрядником відповідно до проектної документації (статті 875–886 Цивільного кодексу України.
Прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та оформлення його архітектурно-технічного паспорта. Прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта здійснюється державною приймальною комісією, яка утворюється райдержадміністрацією або виконавчим комітетом міської ради міста обласного значення. До складу державної приймальної комісії включаються представники органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утворив комісію, виконавчого комітету місцевої ради, на території якої розташовано закінчений будівництвом об’єкт, замовника, генерального підрядника, генерального проектувальника (автора проекту), експлуатаційної організації, що видала технічні умови, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного та державного пожежного нагляду.
На практиці процедура, з якою стикається інвестор при отриманні документів на виділення земельних ділянок під забудову – як житлову, так і комерційну – триває як мінімум півтора-два роки. Жоден з органів влади не відповідає в комплексі за дуже довгий ланцюжок одержання земельних ділянок і дозволів на будівництво.
Найбільш обтяжливим етапом, тривалість якого може становити декілька років, є отримання документів на проектування і будівництво [9].
Офіційні процедури отримання документів дозвільного характеру на операції із землею та будівництвом визначаються відповідно до українського законодавства та регуляторних актів. Але на практиці часто спостерігаються відхилення від визначених процедур і зловживання, що підвищують рівень корумпованості. На практиці мінімальна ставка за дозвільні документи становить до 30% [4]. А кошти, оплачені у вигляді хабарів, покупці житла компенсують будівельникам у вартості житла, що купується.
У статті 4 Закону України “Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності” від 06.09.2005 р. № 2806-15 передбачено, що видача документів дозвільного характеру місцевими дозвільними органами здійснюється за принципом організаційної єдності, що передбачає наявність адміністратора, у порядку, встановленому вищезазначеним Законом. Сьогодні нова система єдиних дозвільних центрів (далі – ЄДЦ) працює паралельно із традиційною системою надання дозволів. Згідно з останньою, щоб отримати дозвіл, необхідно звернутись до певної кількості урядових установ і затвердити документи. ЄДЦ дають змогу затвердити всі документи, необхідні для отримання дозволу, в одному або лише декількох органах. Система ЄДЦ почала формуватися в Україні з 2004–2005 рр., їх створення стало практично повсюдним після набуття чинності Закону України “Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності”.
Слід зазначити, що деякі дозвільні органи відверто ігнорують і порушують Закони України “Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності” та “Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності”, зокрема, ними не розроблено й не затверджено відомчих порядків видачі документів дозвільного характеру за принципом організаційної єдності [11].
У рамках проекту “Сприяння активній участі громадян у протидії корупції “Гідна Україна” було проведено перше національне дослідження підприємств, які користуються традиційною дозвільною системою та системою ЄДЦ. Метою було виявити проблеми, пов’язані з корупцією в системі отримання документів дозвільного характеру у сферах будівництва та земельних відносин. Дослідження було проведено двома етапами: протягом листопада 2007 – березня 2008 р; у лютому-квітні 2009 р. [10].
Результати порівняльного аналізу двох загальнонаціональних досліджень 2008–2009 рр. були представлені 02.07.2009 р. в інформаційному агентстві “Укрінформ”. Підприємства, що користувалися традиційною дозвільною системою, вказали на значне підвищення рівня корупції за останній рік. А ті, які користувалися послугами ЄДЦ, помітили протилежну тенденцію: частка підприємств, що набули досвіду корупції під час отримання дозволів на будівництво та операцій із землею, зменшилася на 7 та 18%, відповідно. Зокрема, великі підприємства (з кількістю працівників 51 і більше), отримуючи дозволи через традиційну дозвільну систему, відчули зростання корупції у 2008-2009 рр. При отриманні дозволів на операції з землею у 2009 р. підприємства з малою площею ділянок (менше ніж 10 соток) також іткнулися з більшим рівнем корупції, ніж у 008 р.
За останній рік змінилися основні види корупційних практик. Здирництво частіше трапляється у традиційній дозвільній системі, а в системі ЄДЦ його рівень знизився (з 17% у 2008 р. до 6% у 2009 р.). Кількість випадків добровільного хабарництва зменшилась як у традиційній системі, так і в ЄДЦ. Однак використання особистих зв’язків у традиційній системі почастішало, тоді як у ЄДЦ таких випадків стало менше (з 26 до 15%). Що стосується дозволів на операції із землею, у традиційній дозвільній системі були зафіксовані лише незначні зміни, пов’язані з поширенням корупційних практик. Крім того, єдині дозвільні центри (далі – ЄДЦ) видають дозволи значно ефективніше, ніж це відбувається в умовах традиційної дозвільної системи. Загалом тривалість та кількість кроків, необхідних для отримання дозволів в єдиному дозвільному центрі, є істотно меншою, ніж за умов традиційної системи [6]. Звичайно, робота дозвільних центрів потребує вдосконалення. Більшість респондентів скаржилась на значну тривалість процесу отримання дозволів через ЄДЦ, на необхідність додатково самостійно звертатися до дозвільних органів, на обмеженість діапазону послуг, що надаються через дозвільні центри, та на відсутність інформації щодо процедур їх діяльності.
Як показало дослідження, за умови збільшення переліку послуг, які надають ЄДЦ, та покращання якості їх роботи, рівень корупції в дозвільній системі може бути знижений у 3–5 разів. Більшість компаній поді ляє думку про те, що дозвільні центри зможуть стати досить ефективними чинниками подолання корупції.
Незважаючи на позитивні зрушення, існуюча дозвільна система у сфері будівництва є одним із важливих чинників негативного інвестиційного середовища.
Слід зазначити, що останнім часом здійснюється активна робота щодо спрощення дозвільних процедур у будівництві, запровадження принципу організаційної єдності при погодженні проектнодозвільної документації.
Законом України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” [7] спрощено дозвільні процедури у будівництві, а саме: змінами до Закону України “Про планування і забудову територій” спрощується процедура отримання вихідних даних для здійснення проектно-вишукувальних робіт, унормовано новий механізм прийняття об’єкта в експлуатацію шляхом видачі відповідного Свідоцтва, передбачено штрафні санкції за порушення службовими особами строків видачі технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури; змінами до Закону України “Про архітектурну діяльність” заборонено вимагати від замовників будівництва рішення архітектурно-містобудівної ради для подальшого розгляду і погодження містобудівної та проектної документації. Такі рішення мають рекомендаційний характер.
З прийняттям Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву” від 16.09.2009 р. № 509-VI запроваджується чітка, однак в окремих випадках досить обтяжлива для суб’єктів господарювання процедура погодження проектно-дозвільної документації, що передбачає, зокрема, погодження містобудівного обґрунтування, отримання вихідних даних, погодження проектів будівництва, отримання дозволів на виконання робіт (у тому числі, передбачено можливість отримання (на розсуд замовника) дозволу на здійснення підготовчих робіт, що суттєво скорочує загальний термін ведення будівництва) та прийняття закінчених будівництвом об’єктів. Згаданим Законом:
– скасовується анахронічний дозвіл на будівництво та дуже вартісне для підприємців архітектурно-планувальне завдання (ці обтяжливі процедури замінюються порядком отримання містобудівних умов та обмежень на складання проекту будівництва);
– встановлено безоплатність дозволу на виконання будівельних робіт, місячний термін його видачі та вичерпний перелік підстав для відмови у видачі та анулювання зазначеного дозволу;
– передбачено звільнення від погодження (з окремими органами) проектної документації, розробленої відповідно до наданих містобудівних умов і обмежень.