Договор аренды по современному российскому гражданскому праву 2 (стр. 5 из 5)

В законе содержаться требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным ( п.3 ст. 607 ГК РФ). Указанные площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений после ввода их в эксплуатацию по завершению строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядки.

В юридической литературе неоднократно дать юридическое определение здания, сооружения и их различием. Однако не которые специалисты считают, что вряд ли необходимо, поскольку данные понятие не относятся к числу правовых. В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать, что в месте со зданием в аренду и соответствующая часть земельного участка, на которой самое здание расположено « договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

отношений по поводу использования части земельного участка.»¹¹

Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание. Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования земельного участка.

Понятие лизинга происходит от английского глагола tolease - сдавать в аренду. Однако сама лизинговая операция не является той привычной для нас формой, которую мы определяем словосочетанием «сдача в аренду». Договор финансовой аренды (лизинга) регламентируется ст. 665 ГК. По договору финансовой аренды (лизингу) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанные арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

«Но чем же в таком случае отличается лизинг от обычной аренды?

Прежде всего, тем, что конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга. Лизинговые платежи, выплачиваемые лизингополучателем на протяжении всего срока действия договора (ч.6 гл. 34 ГК РФ не устанавливает минимального срока лизингового договора), частично засчитываются в счет выкупа имущества, и, таким образом, по окончании срока его действия имущество может быть выкуплено лизингополучателем по его остаточной стоимости.

Следующее отличие заключается в том, что лизингодатель является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный род деятельности. Лицензией на данный род деятельности введено Постановлением Правительства РФ от 26.02.96 № 197. Поэтому при заключении договора с той или организацией обязательно следует проверить наличие лицензии, выдаваемой Министерством экономики РФ или специально уполномоченным органом исполнительной власти (проведение лизинговых операций банками осуществляется на основании пункта, содержащегося в лицензии на проведение банковских операций). В противном случае вы рискуете тем, что сделка, которую вы заключили по договору лизинга, может быть признана незаконной.»¹²

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли – продажи, арендатору Гражданский кодекс предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК), а в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК). Существенной стадией при заключении лизингового договора является определения момента, с которого начинается исчисления срока лизинга (аренды), ведь между датой его подписания и датой доставки имущества лизингополучателю может пройти несколько месяцев и, таким образом, реальный срок пользование имуществом может не совпасть с установленным сроком действия договора. И как следствие, может возникнуть спор о моменте окончания срока договора,; количество лизинговых платежей и возможности перехода права собственности на лизинговое имущества лизингополучателю. Именно поэтому обязательно следует указать, с какого момента (со дня подписания договора или со дня подписания акта приемки имущества в эксплуатацию) начинается исчисления срока лизинга.

Заключение

При общей тенденции и усилению роли договора Гражданский кодекс в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы в договоре арендной платы здания или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора. Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах ( в части определения размера арендной платы в случаях, когда её размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота.

Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды.

Такая гибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решениях Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Глоссарий

№ п/п	Понятие	Определение
1.	Договор	соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2.	Обязательство	обязанность одного лица совершить в пользу другого лица определённое действие.
3.	Правовое регулирование договоров	установление порядка их заключения и исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
4.	Договор-сделка	применение к договорам правил о двух - или многосторонних сделках.
5.	Публичный договор	договор коммерческой организации по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг с каждым, кто к ней обратится.
6.	Третье лицо	указанное в договоре лицо, имеющее право требовать от должника исполнения обязательств в свою пользу.
7.	Исполнение договора	совершение или воздержание от совершения действий, которые составляют предмет договора.
8.	Изменение и расторжение договора	действия сторон, вызванные изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
9.	Договор аренды	договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование.
10.	Правообладатель	предприниматель, которому принадлежат те исключительные права, использование которых он разрешает пользователю

Список использованных источников

1.	Конституция РФ.
2.	Гражданский кодекс РФ. Ч.2/СЗ РФ.1996. №5 ст. 410.
3.	Водный кодекс РФ (1995г.) // СЗ РФ. 1995. №47 ст.4471.
4	Лесной кодекс РФ от 29.01.1997. // СЗ РФ. 1997. №5 ст. 610
5.	Закон РФ «О защите прав потребителей» (в ред. 9.01.96г.). // СЗ РФ. 1996. №3 ст.140.
6.	Закон РФ «О недрах» ( в ред. 3.03.95г) //СЗ РФ.1995. №10. Ст. 823
7.	Закон РФ « Об образовании» от 10.06.92г. // СЗ РФ.:М., 2001 ст. 78 – 96.
8.	Земельный кодекс РФ (от 25.10.01) // СЗ РФ 2001.№4. ст.41 – 47
9.	Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г. // Ведомость СССР. 1991. №26 ст. №733.
10.	Федеральный закон « О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.01. // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 41,48.
11.	ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. // СЗ РФ. 1998 №44.
12.	Образцы договоров. М., 1997.
13.	ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципальных предприятий в РФ» // СЗ РФ. 1994. №13. Ст. 1478.
14.	Указ Президента РФ от 14.10.92г. №1230 « О регламентировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду // Ведомость съезда народных депутатов РФ» Верховного совета РФ. 1992. № 43. Ст. 2429
15.	Указ Президента РФ от 7.03.1996г. « О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. №11. Ст. 1026
16.	Положение об аренде участков лесного фонда в РФ. Утв. Постанов. Правительства РФ от 23.06.93г. // СЗ РФ. 1993. №32. Ст. 3012
17.	Постановление правительства РФ от 10.02.94г. « О регулировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности.» // САПП. РФ. 1994ю №8. Ст. 593
18.	Положение о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду. Утверждено распоряжением Гос. Ком. РФ по управлению Гос. Имуществом от 16.02.94г. // БНА РФ 1994. №6.
19.	Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94г. №4 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ. 1995.№1,7; 1997.№1
20.	Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.02.96 №6/8. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ // Бюлл. Верховного Суда РФ. 1996. №9.
21.	Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда от 28.04.97. №13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. Ст.100
22.	Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 10.09.93г. №С-13/ОП-276. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993.№11. Ст.
23.	Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договор о передаче имущества. М.: Статус. 2000.
24.	Гражданское право; Учебник. Ч.2 / Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 1998.
25.	Гражданское право России. Ч.2. Обязательственное право. М., 1997.
26.	ФЗ « О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 411

Приложения

А

[1] Ведомость СССР. 1989г. №25 Ст. 481

2 Гражданское право. Учебник. Часть 2. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 151.

3.Закон РФ «О недрах», ст.11

4. Водный кодекс РФ, ст. 46-53

5 Лесной кодекс РФ, ст. 34

6 Статья Ю. Кулешова «Бизнес – адвокат» №15, 1999г. Аренда: проблемы регистрации.

7 Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.93г. №С-13/оп- 276// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 1993г. №11 С.104

8 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договор о передаче имущества. М.: Статус, 2000. С.466

9 Вестник ВАС РФ. 1998. №11. С. 45 – 46.

10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1987г. №13 // Вестник ВАС РФ. 1997. №7.С.100.

11 Договор аренды зданий и сооружений // М. Булаков. Фин. Россия 1997. №18. С 15.

12 Финансовая аренда. Что нужно знать при заключении лизинговой сделки?» В.Востоков «Бизнес – адвокат» №10, 1997г.