2. схеми планування території на регіональному рівні. Схеми визначають принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій, їх окремих частин. Схеми планування територій АР Крим, областей, районів затверджуються відповідними радами;
3. генеральні плани населених пунктів, схеми планування територій на місцевому рівні. Вони розробляються та затверджуються органами місцевого самоврядування. Схеми планування територій на місцевому рівні визначають, зокрема, зонування територій для забудови та інші питання відповідно до державних будівельних норм. Генеральний план розвитку населеного пункту (генплан) визначає принципові вирішення розвитку, планування і забудови населеного пункту. Ним, зокрема, визначаються потреби в земельних ділянках для забудови, черговість і пріоритетність забудови, її планувальна структура та просторова композиція, інші вимоги, визначені державними будівельними нормами. Відповідно до генпланів населених пунктів органи місцевого самоврядування вирішують питання щодо розташування та проектування нового будівництва, здійснення реконструкції, капітального ремонту об'єктів, виділення земельних ділянок, надання дозволу на будівництво тощо;
4. детальні плани території та проекти забудови території - розробляються та затверджуються органами місцевого самоврядування для окремих районів, мікрорайонів, кварталів як містобудівна документація згідно з генеральним планом.
На думку членів Української будівельної асоціації Генеральні плани і плани забудови території не відповідають сучасним вимогам. У них не враховано щільність забудови, поверховість, гармонійне навантаження на транспортні та інженерні мережі, не прописані архітектурні рикати лі забудови в тому чи іншому районі, немає збалансованого співвідношення між соціальними, комерційними і житловими об'єктами. Крім того, у більшості випадків не витримуються норми екологічної безпеки при забудові. Більше того, вони залежно від інтересів окремих зацікавлених організацій громадян можуть змінюватися, що створює підґрунтя для корупції. Наприклад, Генеральний план Київської міської ради змінювався: у 2005 р. –6 разів, 2006 р. – 27 разів, 2007 р. – 105 разів. При цьому, над ними працювали понад 30 науково-дослідних і проектних інститутів. З таких причин був денний дозвіл на проектування і будівництво торгово-розважального комплексу біля Республіканського стадіону, а в кінцевому рахунку напівготову споруду знесли.
З метою систематизації норм містобудівного законодавства та вдосконалення правового забезпечення містобудівної діяльності 18.07.2007 р. Кабінет Міністрів України схвалив Концепцію Містобудівного кодексу України. Як зазначено у Концепції, процедура розроблення, погодження та затвердження містобудівної документації, видачі дозволів на будівництво об'єктів містобудування, прийняття рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування з питань містобудування, участі громадськості в обговоренні проектів таких рішень недостатньо врегульована, не повною мірою забезпечується виконання завдань планування, забудови та іншого використання територій, сталого розвитку населених пунктів. У зв'язку з цим постала потреба подальшого вдосконалення відповідних норм законодавства у сфері містобудування.
Відповідно до Порядку затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх державної експертизи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31 жовтня 2007 р. №1269, інвестиційні програми та проекти будівництва затверджуються (перезатверджуються) на підставі позитивного комплексного висновку Укрдержбудекспертизи Мінрегіонбуду або її місцевого підрозділу (за винятком проектів, для затвердження яких комплексний висновок державної експертизи необов'язковий). Порядок затвердження та перезатвердження інвестиційних проектів будівництва залежить від джерел фінансування капітального будівництва та належності інвестора до певної форми власності (державної, комунальної, приватно-колективної).
Затвердження інвестиційних проектів будівництва, що реалізуються із залученням коштів Державного бюджету України, бюджету Автономної Республіки Крим, місцевих бюджетів, а також коштів підприємств, установ та організацій державної форми власності (крім випадків, передбачених актами законодавства), здійснюється:
Кабінетом Міністрів України за поданням центральних органів виконавчої влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських держадміністрацій, а також інших органів державної влади – щодо об'єктів загальною кошторисною вартістю 100 млн. гривень і більше та об'єктів, які реалізуються із залученням іноземних кредитів, що надані під гарантію Кабінету Міністрів України (Кабінет Міністрів України може делегувати зазначеним органам право затверджувати проекти будівництва загальною кошторисною вартістю 100 млн. гривень і більше на підставі обґрунтованого подання, погодженого з Мінекономіки, Мінфіном, Держінвестицій, іншими заінтересованими центральними органами виконавчої влади);
центральними органами виконавчої влади, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими держадміністраціями та іншими органами державної влади – щодо об'єктів загальною кошторисною вартістю від 30 до 100 млн. гривень;
підприємствами, установами та організаціями державної форми власності щодо об'єктів загальною кошторисною вартістю до 30 млн. гривень.
Проекти, які в повному обсязі фінансуються за рахунок інших джерел, затверджуються у порядку, що визначається інвесторами (замовниками).
Так, відповідно до Закону України від 21.05.1997 р. «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад (серед іншого) належить затвердження в установленому порядку містобудівної документації (п. 42 ст. 26), що готується та подається їх виконкомами на виконання їх власних повноважень (п. 6 ч. 1 ст. 31).
Перезатвердження інвестиційних проектів будівництва (у разі потреби) відбувається в тому ж порядку, що й їх затвердження. Внесення змін до затвердженого проекту проводиться виключно за згодою архітектора – автора проекту, а у разі відхилення від умов вихідних даних на проектування – відповідно за погодженням з органом містобудування та архітектури, підприємствами, установами та організаціями, які надали ці вихідні дані, та замовником (забудовником).
На підставі аналізу чинного містобудівного законодавства можна визначити такі умови і порядок будівництва, що є обов’язковими для осіб, які мають намір здійснити будівництво.
1. Наявність земельної ділянки на праві власності або корит сованні земельної ділянки. Коли юридична особа або громадянин), що має намір забудови земельної ділянки немає, вони звертаються до органу місцевого самоврядування про відведення її для цієї мети із земель комунальної чи державної власності. Відповідно до ст. 23-1 Закону «Про планування і забудову територій». Надання земельної ділянки під будівництво зацікавлена особа погоджує з іншими землекористувачами, а також в органах державного пожежного нагляду, санітарно-епідеміологічної служби, водовідведення та водокористування, охорони навколишнього середовища. У разі прийняття відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування рішення про передачу (надання) земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно дає право на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт у порядку, визначеному цим Законом.
Прийняття відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування рішення про передачу (надання) земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування може бути здійснено одночасно із затвердженням містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта містобудування. Підставою для розроблення містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта містобудування у випадках є дозвіл (доручення, у разі підготовки земельної ділянки до аукціону) відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, що може бути наданий одночасно із дозволом на розроблення проекту відведення земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності;
2. Наступною умовою проведення будівництва є дозвіл на виконання підготовчих робіт. Видається відповідно до ст. 28 Закону «Про планування і забудову територій» і постанови Кабінету Міністрів України від 30.09.2009 р. №1104 «Деякі питання на виконання підготовчих і будівельних робіт». Постановою затверджений Порядок надання дозволу на виконання підготовчих робіт (надалі – Порядок).
Цей Порядок визначає процедуру надання дозволу на виконання підготовчих робіт. Згідно з цією постановою, дозвіл на виконання підготовчих робіт - документ, що засвідчує право замовника, підрядника на виконання до будівництва об'єкта таких робіт, як підготовка земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки під забудову, спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, підведення тимчасових інженерних мереж, улаштування під'їзних шляхів, складування будівельних матеріалів.