К правоустанавливающим документам относятся договор, соглашение, иной документ, из которого следует о переходе права собственности к конкретному лицу.
К правоудостоверяющим документам относятся свидетельства, выдаваемые соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здесь же следует отметить, что правоудостоверяющие документы, выданные до 31 января 1998 г. (дата введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ), признаются юридически действительными наравне с правами, записи о которых содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К правоудостоверяющим документам, выданным до 31 января 1998 г. могут относиться:
- Свидетельство на право собственности на землю, выданное на основании Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";
- Свидетельство о праве собственности на землю, выданное в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";
- Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до введения в действие
Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а в случае отсутствия свидетельства - Выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю. Оба документа (Свидетельство и Выписка) имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нотариусу, если сделка купли-продажи земельного участка по желанию сторон должна быть нотариально удостоверена, предъявляется документ о государственной регистрации права на земельный участок, выданный учреждением юстиции (регистрирующим органом) по месту нахождения земельного участка (в соответствующем регистрационном округе (г.Москва, Московская область, и т.д.). Следует иметь в виду, что нотариальный и регистрационный округ совпадают.
- если участниками сделки являются физические лица, то в тексте проекта договора обязательно указываются полностью (без сокращений) фамилии, имена, отчества, даты рождений, адреса постоянного места жительства или места преимущественного пребывания, полные реквизиты документов, удостоверяющих личности участников сделки. Если сделка заключается посредством представительства, то должны быть указаны основания для этого - соответствующим образом оформленные доверенности;
- если одним из участников сделки является юридическое лицо, то в тексте следует указать все необходимые сведения об их правоспособности (общей, а также, если для этого имеются основания то и специальной): полное (без сокращений) наименование юридического лица, ИНН, юридический адрес, адрес фактического места нахождения, дата и место государственной регистрации, номер свидетельства о регистрации. Если сделка совершается представителем юридического лица, то в тексте договора должна быть сделана ссылка на доверенность, из содержания которой должен быть ясен объем полномочий представителя.
В тексте проекта договора необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).
Примечание: если земельный участок продается физическим лицом, состоящим в браке, необходимо выяснить дату приобретения участка. Земельный участок, приобретенный в период брака является общей совместной собственностью супругов, если договором о правовом режиме супругов (брачным договором) не предусмотрено иное. Нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ), является обязательным для заключения договора купли-продажи земельного участка. Аналогичное требование предъявляется и к покупателю - физическому лицу, состоящему в браке. В случае невыполнения этого требования семейного законодательства, второй супруг, как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если предметом договора купли-продажи является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то должны быть соблюдены нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Если предметом договора купли-продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).
Некоторые особенности субъектного состава участников сделки
Если продавцом земельного участка выступает несовершеннолетнее лицо, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, то в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ такая сделка должна быть совершена только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства (оформляется распоряжением главы или его уполномоченного заместителя районного органа местного самоуправления).
Обязательным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь. Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре. Фактом получения денежной суммы по договору является расписка от продавца.
До заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение):
- если речь идет об ипотеке, то следует указать дату ее возникновения (со дня государственной регистрации ипотеки), срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательств или данные о порядке и условиях определения этой суммы;
- если речь идет о сервитуте, то указываются объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (продолжительность), сведения о физическом или юридическом лице либо объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание о публичном характере сервитута;
- если речь идет об аренде, то указываются реквизиты договора аренды, включая регистрационные данные, полные сведения об арендаторе, сроке аренды.
Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие ( отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.
Примечание: для третьих лиц ограничения (обременения) считаются возникшими с момента (со дня) их государственной регистрации.
Если ни ограничений (обременений), ни запрещений (арестов) не установлено, то в тексте проекта договора купли-продажи земельного участка необходимо отдельным пунктом об этом указать.
Чтобы исключить возможные произвольные действия продавца по выработке условий договора необходимо отметить, что пунктом 2 статьи 37 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень условий договоров купли-продажи земельных участков, признаваемых недействительными и не подлежащими включению в договор:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (продажа, аренда, ипотека, доверительное управление и т.д.);
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления третьими лицами прав на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи.
Особенности продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами)
Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ 2001 г. отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:
- если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка;
- если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Следует иметь в виду, что предметом договора купли-продажи может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли-продажи.