Повідомлення надсилаються на паперових носіях, а також електронною поштою. Дані в Базовий реєстр вносяться на підставі повідомлень та заяв органів та осіб, за ініціативою яких були накладені відповідні заборони та арешти. Зазначені відомості вносяться у день надходження. Цей реєстр створено державним підприємством “Інформаційний центр” Міністерства юстиції України. Реєстрація права власності, згідно з Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998р № 121, зареєстрована в Мін’юсті 26 червня 1998р. № 399\.2839 Інструкція визначила порядок здійснення державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна в Україні. Державній реєстрації в бюро технічної інвентаризації підлягають об’єкти нерухомості, розташовані на всій території України. Державна реєстрація права власності на об’єкти нерухомого майна в БТІ є обов’язковою для власників, незалежно від форм власності. Реєстрація поділяється на первинну і поточну . Первинна реєстрація – це така реєстрація, коли об’єкт нерухомості вперше записується в реєстрову книгу і йому присвоюється черговий реєстровий номер у книзі. Разом з об’єктом нерухомості в реєстрову книгу під тим же номером записується і суб’єкт права власності. Поточна реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна - це реєстрація переходу прав власності від одних власників до інших. Правовстановлюючий документ, що свідчить про перехід права власності не може бути зареєстрований в БТІ, якщо не проведена первинна реєстрація. Реєстрові книги ведуться окремо щодо кожного населеного пункту на фізичних осіб, юридичних і окремо щодо житлового і нежитлового фонду. Об'єкту присвоюється один реєстровий номер незалежно від кількості співвласників. Інструкція регулює також і порядок оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна. І хоча ця Інструкція і зареєстрована в Мін'юсті, вона суперечить Конституції України, якою встановлено, що правовий режим власності регулюється виключно законами України.
Земельний кадастр як інформаційна база в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно
Державний земельний кадастр призначений для забезпечення місцевих рад, заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян відомостями про землю з метою організації їх раціонального використання та охорони, регулювання земельних відносин, землеустрою, обгрунтування розмірів плати за землю. Положення про порядок ведення державного земельного кадастру затверджене Постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993р. № 15 . Згідно з цим положенням Держкомзему доручено розпочати з 1993р. поетапний перехід на автоматизоване ведення державного земельного кадастру. Державний земельний кадастр включає дані реєстрації права власності, права користування землею та договорів оренди землі, обліку кількості та якості земель, бонітування грунтів, зонування територій населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель. Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом, Комітетом по земельних ресурсах і земельній реформі АРК, управлінням земельних ресурсів обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій, відділами земельних ресурсів районних державних адміністрацій, виконавчими комітетами відповідних рад. До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти та плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних одиниць, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній, комунальній і приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність та продуктивність по власниках землі і землекористувачах. Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації державних актів на право колективної, приватної власності на землю, право постійного користування землею, договорів на тимчасове користування землею. Положення містить критерії, за якими проводиться економічна та грошова оцінка земель населених пунктів, земель лісового та водного фондів, сільськогосподарських угідь, земель несільськогосподарського призначення. Власники земель та землекористувачі щорічно не пізніше 15 січня подають виконавчим комітетам за станом на 1 січня звіти на про зміни, що відбулись у складі земель, які знаходяться у власності або користуванні. Звітні дані про кількість земель складаються щорічно, про якість земель - один раз у п’ять років. На даний час Держкомземом розроблено проект Закону України "Про земельний кадастр”.
Зазначена діяльність регулюється Законом України “Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність”. Топографо-геодезична і картографічна діяльність – це наукова, виробнича, управлінська та інша діяльність юридичних і фізичних осіб, спрямована на вивчення параметрів фігури Землі, створення державної астрономо-геодезичної і гравіметричної мереж України, геоінформаційних систем, топографічних та кадастрових карт (планів); Кадастрові зйомки – комплекс робіт, спрямованих на вивчення необхідних топографічних елементів місцевості щодо пунктів геодезичної мережі (зокрема, меж землеволодінь, землекористувачів з їх найменуванням, кількісними та якісними показниками) і нанесення їх на планшет для створення планів (карт), що служать основою для різних кадастрів. Картографічний моніторинг – це відслідковування відповідності карти (плану) сучасному стану місцевості. Державний картографо-геодезичний фонд України – вся сукупність топографо-геодезичних та картографічних матеріалів незалежно від їх виду, місця створення і форми власності на них, які знаходяться і зберігаються на території України.
Законодавче поле, яке регулює здійснення операцій з нерухомим майном недосконале. Відсутність нормативного акту, який регулював би порядок здійснення операцій з нерухомим майном і діяльність підприємницьких структур на ринку нерухомості, призводить до процвітання шахрайства, ухилення від сплати податків, інших порушень чинного законодавства, що завдає шкоди інтересам держави і громадянам. Значне коло громадян, не маючи достатніх юридичних знань і досвіду і потребуючи відповідних послуг, мимоволі довіряються різним комерційним структурам і приватним особам, статус яких не визначений. Крім того, не бажаючи сплачувати податки, власники при укладанні угод про відчуження нерухомого майна, як правило, вказують у договорах його ціну, яка в декілька раз нижче від реальної. Посередниками при здійсненні операцій з нерухомим майном виступають рієлтори. Крім того, операції з нерухомим майном здійснюються і на товарних біржах, які почали свій розвиток з прийнятого у грудні 1991 року Закону України “Про товарну біржу”. Їх виникнення було обумовлено об’єктивними на той час умовами. Досвід розвинених країн світу вже давно визнав корисним існування товарних бірж для учасників ринкових відносин. У всьому світі товарна біржа - це оптовий, регулярно діючий ринок, де відбувається торгівля сировиною, матеріалами і товарами за зразками або стандартами, які мають перелік необхідних ознак та характеристик (якість, сортність, тощо). Однак вітчизняні біржі кожним роком все більше вдаються до торгівлі зовсім іншим і далеко не біржовим товаром, яким є нерухоме майно. Але ж квартири і будинки не можуть бути уніфіковані або стандартизовані, яким має бути товар, допущений до обігу на товарній біржі. Незважаючи на це, біржі поступово захопили ринок нерухомості. Проте, діяльність українських бірж не завжди спирається на світовий досвід та не відповідає чинному законодавству України. Аналіз біржових угод по відчуженню нерухомості, свідчить, що переважна більшість зазначених угод зареєстрована з порушенням вимог чинного законодавства. На численні факти таких порушень та обмеження прав громадян при реєстрації угод про відчуження житла, що належить громадянам, звертала увагу і Генеральна прокуратура. У листі Генеральної прокуратури зауважується, що співробітники бірж беруть на себе повноваження нотаріусів, і тим самим підміняють нотаріальне посвідчення біржовою реєстрацією. Посилаючись на статтю 15 Закону України “Про товарну біржу”, відповідно до якої угоди, зареєстровані на біржі не підлягають нотаріальному посвідченню, ряд товарних бірж не інформують своїх клієнтів про обов’язковість нотаріального посвідчення для договорів купівлі-продажу та міни жилих будинків.
Попередньо розглянуто елементи державної реєстрації прав на нерухоме майно і можна зазначити, що в Україні не існує на даний час єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно. Так, реєстрацію прав власності не землю, права користування землею і договорів оренди землі здійснюють відповідно до Земельного кодексу України сільські, селищні, міські Ради. Згідно з ч.2 ст. 227 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради, а відповідно до ст. 15 Закону України “Про товарну біржу” біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі, що в свою чергу не виключає потім реєстрації, якщо це договір купівлі-продажу жилого будинку, у виконкомі. В органі нотаріату ми можемо дізнатись про наявність встановлених заборон на нерухоме майно. З цього переліку очевидний безсистемний і фрагментарний характер існуючої реєстрації. Реєструються лише правовстановлюючі документи та певні техніко-економічні характеристики нерухомості: Не здійснюється перевірка реального правового статуту майна та врахування усіх прав щодо нього, а також встановлених обтяжень . Не існує накопичення єдиної інформаційної бази та взаємозв’язку між даними реєстраціями, відсутня взаємна координація. Найважливішим є те, що за змістом існуючі форми реєстрації не спрямовані на захист прав власників, користувачів, кредиторів в умовах конкурентних ринкових відносин. Що собою уявляє запропонована єдина система державної реєстрації прав на нерухоме майно? Для чого створюється така система? Які вона дає привілеї? Як це пропонується зробити? І які проблеми окрім, звичайно, фінансових постають при створенні єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно? Відповіді на ці питання будуть базуватися на проекті Закону України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”. Чому саме створення єдиної уніфікованої системи державної реєстрації прав на нерухоме майно надасть змогу забезпечити: