Тому що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, яке супроводжується внесенням відповідного запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно, який являє собою інформаційну систему відомостей про права, об’єкти та суб’єкти прав на нерухоме майно і головне, що держава гарантує достовірність зареєстрованих прав. Які ж саме права підлягають державній реєстрації? Державній реєстрації підлягають: право власності, обмежені речові права (сервітути, емфітевзис, суперфіцій, узуфрукт, право користування строком більше трьох років, довірче управління майном, іпотека та інші речові права, віднесені законом до таких), за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Обмежені речові права реєструються після реєстрації права власності на це майно. Не підлягають обов’язковій державній реєстрації право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності. Право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності, можуть бути зареєстровані за рішенням органу, уповноваженого управляти цим майном. Права, які підлягають обов’язковій державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, які не підлягають обов’язковій державній реєстрації, виникають з моменту укладення договору, якщо інше не передбачено договором або законом, проте зареєстровані права мають пріоритет над незареєстрованими. З метою забезпечення повноти реєстрації, уникнення укладання угод щодо майна, яке не може бути предметом угоди, а також надання можливості сторонам оцінити свої комерційні ризики при укладанні відповідних угод, запроваджено обов’язкову державну реєстрацію обмежень наслідком, яких є заборони щодо розпорядження нерухомим майном шляхом його відчуження, а саме:
Датою і часом реєстрації цих обтяжень вважається дата і час надходження актів відповідних органів до органу державної реєстрації прав. У разі надходження в один і той же день заяв про реєстрацію прав на нерухоме майно і актів відповідних органів про обтяження цих прав у першу чергу реєструються рішення про обтяження прав. Всі права і обтяження підлягають реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, який складається з текстової та картографічної (графічної) частини. Текстова частина Державного реєстру прав складається із розділів, що відкриваються для кожного об’єкта нерухомого майна під час реєстрації права власності, та містять записи про нерухоме майно, про право власності на нього, про обмежені речові права та обтяження. Записи про нерухоме майно повинні містити:
Записи про право власності на нерухоме майно повинні містити: для власників - фізичних осіб - громадян України - прізвище, ім’я та по батькові, дату та місце народження, адресу постійного місця проживання, ідентифікаційний номер у державному реєстрі фізичних осію - платників податків та інших обов’язкових платежів, дані документа, що посвідчує особу; для іноземних громадян – прізвище, ім’я та по батькові (за наявності останнього), адресу постійного місця проживання за межами України; для власників - юридичних осіб - резидентів - назву, юридичну адресу, код у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для юридичних осіб - нерезидентів - найменування, юридичну адресу та країну, де зареєстровано:
У картографічній (графічній) частині Державного реєстру прав на нерухоме майно зазначаються межі та коди реєстраційних округів, адміністративно-територіальних одиниць, кварталів, на які поділяються реєстраційні округи, а також відомості, необхідні для організації управління інформацією та контролю за проведенням реєстрації. Невід’ємною частиною Державного реєстру прав на нерухоме майно є база даних реєстрації заяв та запитів, і реєстраційна справа (в якій, зокрема, зберігаються копії правовстановлюючих документів). У разі виявлення невідповідності запису в Державному реєстрі прав на нерухоме майно правовстановлюючому документу пріоритет має правовстановлюючий документ. Дуже важливим принципом побудови системи реєстрації прав на нерухоме майно є доступність, прозорість і гласність відомостей, які містяться в Державному реєстрі. Тобто кожний зможе отримати витяг з реєстру з вищевказаною інформацією. Джерелами інформації для функціонування Державного реєстру прав на нерухоме майно є дані державного земельного та містобудівного кадастрів, Державного картографо-геодезичного фонду України та інші офіційні джерела інформації. Порядок використання інформації встановлюється Кабінетом Міністрів України. Оскільки державна реєстрація прав на нерухоме майно є перш за все офіційним визнанням і підтвердженням державою права і носить правовий характер. Органами реєстрації пропонується визначити Агентство з реєстрації прав на нерухоме майно та його органи на місцях, які входять до системи органів юстиції і підпорядковуються Міністерству юстиції України. Відділення Агентства з реєстрації прав на нерухоме майно створюються в межах реєстраційного округу, який утворюється в межах однієї, або кількох адміністративно-територіальних одиниць в районах, містах, районах у містах. Чому саме запропоновано створення окремого Агентство, адже організаціями та установами, які причетні до тих чи інших аспектів сучасної недосконалої реєстраційної діяльності є місцеві ради та їх виконавчі комітети, місцеві землевпорядні органи Держкомзему України, обласні, міжміські, міські і районні бюро технічної інвентаризації (БТІ), представництва і регіональні відділення Фонду державного майна України, нотаріальні органи. Серед них для використання як інституційної бази для створення системи реєстрації практично може йтися про землевпорядні органи та БТІ. Аналіз свідчить, що механічне перетворення їх на державну систему реєстрації прав, навіть за умов серйозного реформування, неможливе. Так, землевпорядні органи на місцях являються елементами єдиної системи державних органів земельних ресурсів, завданнями якої є реалізація державної політики з проведення земельної реформи, контроль за використанням і охороною земель, землеустрій, ведення державного земельного кадастру тощо. Покладення на зазначені органи діяльності з реєстрації прав на нерухоме майно матиме наслідком не передбачене законодавством суміщення функцій, що негативно відбиватиметься на реєстрації, або необхідність перекладання функцій землевпорядних органів на якусь іншу інституцію. Бюро технічної інвентаризації є госпрозрахунковими комунальними підприємствами (а деякі з них за повідомленням Держбуду належать до колективної форми власності), створеними для технічної інвентаризації та обліку жилих та нежилих будинків і споруд у населених пунктах. Оскільки законопроектом передбачається, що реєстрація є функцією державних органів, яка здійснюється за єдиними нормами та стандартами при забезпеченні високого рівня відповідальності, залучення підприємницьких структур можливе на ліцензійних засадах виключно для потреб інформаційного обслуговування реєстрації. Статус БТІ принципово не відповідає цій вимозі. До сфери діяльності БТІ не входять питання обліку земель сільських населених пунктів, в тому числі сільськогосподарських земель. Як землевпорядні органи, так і БТІ не мають кадрів, які відповідали б вимогам, передбаченим розробленими документами. Їх підготовка потребуватиме витрат коштів незалежно від того, який буде обрано варіант інституційної бази. При створенні комп’ютеризованого державного реєстру прав на нерухоме майно дуже важливого значення набувають питання створення спеціальних програмних засобів, які забезпечуватимуть захист та безпеку інформації. Застосування цих засобів нерозривно пов’язане з необхідністю використання комп’ютерного обладнання чітко окресленої конфігурації. Придбання і впровадження цього обладнання має бути здійснене для всієї системи реєстрації за встановленими для неї стандартами. Виходячи з цього, наявність певних комп’ютерних засобів в існуючих інституціях не може розглядатись як перевага з точки зору економії коштів при створенні реєстраційної системи. Не можна уникнути фінансових витрат також при вирішенні складних питань конвертації накопичених інформаційних фондів (архівів БТІ, землевпорядних органів) у відповідності з стандартами реєстрації прав. Таким чином, реальними активами існуючих інституцій, що можуть розглядатись як основа для створення системи реєстрації, є лише наявність приміщень. З іншого боку, покладання функцій реєстрації на ці інституції не може бути здійснене без ущемлення їх сучасної діяльності, потреба у якій лишатиметься актуальною, в тому числі і для інформаційного забезпечення запроваджуваної реєстрації.З метою встановлення відповідного професійного рівня реєстраторів, пропонується встановити до них певні вимоги. Серед них зокрема, обов’язкова наявність вищої юридичної освіти, проходження стажування в органах реєстрації, успішне складання кваліфікаційного виступу. Зазначене обумовлене функціями реєстратора, на якого, зокрема, покладається встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об’єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та її призначення, перевірка угод, для яких законодавством не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення, перевірка документів поданих заявником на відповідність вимогам Закону. Що стосується порядку реєстрації то він не є складним. Державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться на підставі заяви правоволодільця, сторін (сторони) договору, за яким виникло право, або належним чином уповноважених ним осіб, документу про сплату державного мита та правовстановлюючого документу. Державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться в 10-денний термін, а державна реєстрація прав на нерухоме майно, які не підлягають обов’язковій державній реєстрації, або правовстановлюючі документи не підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню - в 20 денний термін. Державна реєстрація обмежень проводиться протягом 1 року. Після розгляду всіх документів реєстратор виносить рішення про державну реєстрацію, про відмову, або про призупинення державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке скріплюється печаткою та підписом. Відмова в державній реєстрації можлива лише в разі коли: