В соответствии со ст.247 Гражданского Кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, Если участников общей собственности более пяти, принимается общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников, как это предусмотрено ст. 247 Гражданского кодекса РФ.
Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности, как аренда и купля-продажа, совершаются непосредственно участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками.
Законодатель обращает внимание, что если сделки аренды земельных заключены до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ст. 16 Закона обязывает арендодателей и арендаторов земельных долей привести в течение двух лет договоры аренды земельных долей, в соответствие с правилами Гражданского кодекса и п.2 ст.9 Закона. Если в течение двух лет договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с перечисленными правилами законодательства, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 16 Закона).
Обратим внимание на документы, удостоверяющие право на земельную долю (ст. 18 Закона). Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
В заключение следует отметить, что в процессе осуществления аграрной реформы возникает множество правовых проблем, включающих большой блок земельных вопросов использования земель сельскохозяйственного назначения. Те, кто выступает за полную свободу купли-продажи сельскохозяйственной земли, не совсем хорошо знают проблемы села. Они, как правило, руководствуются представлениями о "чистой" частной собственности на землю и ее рыночном обороте. Реальная же жизнь течет часто по другим правилам, которые необходимо знать и учитывать. Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения требует, безусловно, четкой и ясной юридической регламентации. Поэтому земельное законодательство должно быть направлено не только на смену земельной собственности, но и на создание условий для эффективного землепользования, гарантирующего защиту законных прав всех землепользователей и реализацию этих прав с одновременным повышением ответственности за нарушение требований земельного законодательства и созданием необходимых условий для сохранения самой ценной категории земельных ресурсов нашей страны - земель сельскохозяйственного назначения в новых экономических условиях. В целом Закон преследует цель в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства.
Применение механизмов государственного регулирования, установленных Законом позволяет обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - ключевой фактор обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской федерации от 12.12.1993 г.,
2. Земельный кодекс Российской Федерации N 136-ФЗ от 25.10. 2001 г. // «Российская газета» от 30.10.2001 г. N 211-212,
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) N 51-Ф3 от 30.11.1994 г. // «Российская газета» от 08.12.1994 г. N 238-239,
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) N 14-ФЗ
от 26.01.1996 г. // "Российская газета", 06.02.1996, N 23,
5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года // «Российская газета» от 27.07.2002 г. N 137,
6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. // «Российская газета» от 30.07.1997 г. N 145
7. Федеральный закон "Об охране окружающей среды" N 7-ФЗ от 10.01.2002 г. // «Российская газета» от 12.01.2002 г. N 6,
8. Закон Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" N 75/2004-ОЗ от 12.06.2004 г. // «Вестник Московской областной Думы», N 9, сентябрь 2004 г.,
9. В.А. Ершов Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // «ГроссМедиа», 2008, «РОСБУХ», 2008,
10. Е.Ю. Ширинская «Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы и особенности оборота земельных участков и государственной регистрации прав и сделок с ними» // «Нотариус», 2006, N 6,
11. Калинин Н.И. «Право собственности и иные права на землю» // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1997, N 1,
12. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации" // «Юрайт-Издат», 2002.