5. расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;
6. общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка[8].
Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.
В результате проделанной работы, можно сделать следующие выводы:
1. оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта;
2. рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения;
3. индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа;
4. обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки;
5. затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях;
6. в основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка;
7. затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания;
8. К недостаткам затратного метода следует отнести следующее: не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход; большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет; не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка; трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом;
9. оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.
1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004;
2. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2007;
3. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города» // М.: ЮНИТИ, 2006;
4. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело, 2004;
5. «Оценка недвижимости» // Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. – М., 2005;
6. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М.: Дело 2005;
7. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. для вузов/ Тэмпан Л.Н.; Под общей ред. Швандара В.А. – М.: Юнити, 2005.
[1] Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г. C. 32-33
[2] Оценка недвижимости: Учеб. пособ. для вузов/ Тэмпан Л.Н.; Под общей ред. Швандара В.А. – М.: Юнити, 2005. С. 98-100
[3] Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города» // М.: ЮНИТИ, 2006; С. 105-106
[4] «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело, 2004; С. 121-124
[5] Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2007; С. 156-157
[6] Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М.: Дело 2005; С. 153-155
[7] Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города» // М.: ЮНИТИ, 2006; С. 201-202
[8] Оценка недвижимости: Учеб. пособ. для вузов/ Тэмпан Л.Н.; Под общей ред. Швандара В.А. – М.: Юнити, 2005. С. 220-221