Регистрация права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного транспорта осуществляется в тех же государственных реестрах и судовых книгах, что и регистрация самих судов.
Особняком стоит государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, которая, согласно п. 9 ст. 33 ВК, осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК, но в каком государственном органе и каком реестре - не указано.
Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.
Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него.
Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).
В указанный перечень включаются следующие субъекты:
а) члены семьи прежнего собственника;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма;
г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;
д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;
е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.[9]
В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с ГК вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). А в соответствии со ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. (в редакции от 10 февраля 1999 г.) "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.[10]
Таким образом, особенности договора купли-продажи жилых помещений определяются целевым характером использования предмета такого договора. Жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан (физических лиц). В ст. 558 ГК называются две такие особенности: право лица на пользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственная регистрация договора продажи жилого помещения.
Согласно указанному праву лица, проживающие в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, имеющие в соответствии с законом право пользования занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данное право и при приобретении этого помещения покупателем по договору. К ним относятся: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении; наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане и гражданин - поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма.
Заключение
Современное российское законодательство устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажа недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Вытекающие из договора купли - продажи, правоотношения, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нем посредников и представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения.
Обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Так как недвижимость является социально значимым объектом, то современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, которая призвана охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических, юридических лиц, общество и государство.
Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в, РФ системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним. Это объясняется тем, что государство стремится установить жесткий контроль за оборотом недвижимости.
Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного решения в законодательстве РФ. Именно поэтому, несмотря на появление специального закона, и публикаций, где исследуется государственная регистрация, остаются еще не решенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. В юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли - продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует исследование о значении государственной регистрации сделок.
Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.
Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей, но и к так называемым недвижимостям по закону. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.
В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти. В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления, один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.