Договор купли - продажи 2 (стр. 2 из 2)

По своей правовой природе договор купли продажи имеет сходства с договором мены и договором дарения. Во всех трех договорах одна сторона передает другой стороне имущество или имущественные права возмездно или не возмездно.

Наиболее близок к договору купли продажи договор мены. Договор мены - гражданско-правовой договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. То есть, договор мены по сути своей является частным случаем договора купли продажи, который опирается на все нормы о договорах купли продажи. Оба договора характеризуются тем, что смена правообладателя или собственника имущества бесповоротна, а сам договор является возмездным. Но в договоре купли продажи продавец передает имущество в обмен на покупную цену в виде денежной суммы, а в договоре мены стороны передают друг другу имущество (лишь в случае разницы ценности имущества, сторона, передавая менее ценное имущество, может доплатить денежную сумму).

Договор купли продажи имеет схожую сущность с договором дарения. Имущество, передаваемое по договору, меняет своего обладателя бесповоротно. Предметом договора купли продажи, так же как и договора дарения может быть выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Разница состоит в отсутствии покупной цены имущества в виде денежной суммы.

ФОРМА.

Форма договора купли продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры купли продажи недвижимости и предприятий должны заключаться в письменной форме. Простая письменная форма договора купли продажи составляется одним документом, подписанным сторонами (ст.550, 660 ГК РФ) и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма договора купли продажи обязательна также для договоров внешнеторговой купли продажи (п.3 ст.162 ГК РФ). В отношении формы договоров купли продажи движимых вещей применяются общие правила ст.159-161 ГК РФ: простая письменная форма договора купли продажи обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако, письменная форма договора купли продажи не обязательна, если такие сделки исполняются в момент свершения (например, договора розничной купли продажи).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Как для любого другого договора, заключение договора купли продажи происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные моменты призаключении договора купли продажи следующие:

1. В договоре купли продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить вещь (товар) - наименование и количество , то есть должно быть соблюдено существенное условие договора купли продажи - условие о предмете договора. В отдельных случаях при заключении договора купли продажи для определения предмета сделки, помимо наименования и количества, требуется более подробная информация. Так, при продаже недвижимости необходимо определить место ее расположения на соответствующем земельном участке (ст.554 ГК РФ), а при продаже предприятия - точно указать состав этого имущественного комплекса (п.1 ст.561 ГК РФ).
2. Заключение договоров купли продажинедвижимости или предприятий должно происходить в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (ст.550, 660 ГК РФ) и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также при заключении договоров внешнеторговой купли продажи (п.3 ст.162 ГК РФ). Для договоров купли продажи движимых вещей письменная форма обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (ст.159-161 ГК РФ).

Договор купли продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю.

РЕГИСТРАЦИЯ.

Государственная регистрация договоров купли продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, дома и другое) обязательна.

Государственная регистрация договоров купли продажи квартир(и любой другой недвижимости) осуществляется только в случаях, установленных законом (ст.164 и 131 ГК РФ).

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли продажи нежилых помещений и автомобилей, регистрируется переход права собственности на недвижимость. Даже включение сторонами в договор купли продажи недвижимости, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что государственная регистрация договора купли продажи обязательна, не повлечет за собой государственную регистрацию договора купли продажи, так как это противоречит нормам ГК РФ, то есть такое условие является ничтожным.

Также государственная регистрация договора купли продажижилых помещений обязательна(ст.558 ГК РФ). Таким образом, договор купли продажи коммерческой (нежилой) недвижимости не подлежит государственной регистрации, договор купли продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что касается государственной регистрации предварительного договора купли продажинедвижимости, то договор лишь обязывает стороны в будущем заключить договор купли продажи недвижимости, а не описывает обязательства непосредственно по поводу недвижимого имущества. Соответственно, предварительный договор купли продажи государственной регистрации не подлежит.

РАСТОРЖЕНИЕ.

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при расторжении договора. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договорных обязательств не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством.

Расторжение договора купли продажи - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора. Расторжение договора купли продажи происходит в следующих случаях:

• расторжение по соглашению сторон;
• расторжение договора купли продажи по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия);
• o при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• в случаях, предусмотренных самим договором;
• в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами.
• расторжение договора купли продажи также может происходить по требованию некоторых государственных органов (так, ст. 12 Закона РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" в редакции Федерального закона от 23 мая 1995 г. <*> предоставляет федеральному антимонопольному органу право давать хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания в частности о расторжении договоров, противоречащих антимонопольному законодательству).

Расторжение договора купли продажи по инициативе продавца.

Продавец может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:

• в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ);
• в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ);
• в случае отказа покупателя застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.443 ГК РФ);
• непредоставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.4 ст.462 ГК РФ);
• невыборка покупателем товаров в месте нахождения поставщика в установленный срок (п.4 ст.468 ГК РФ).

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя.

Покупатель может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:

• если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ);
• если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ);
• при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ);
• при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ);
• в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ);
• в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ);
• при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ)