Договор купли-продажи жилого дома, квартиры
Согласно ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы: - свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру; - договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи; - справка из бюро технической инвентаризации с указанием оценочной стоимости квартиры; предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением.
Проведение сделки по купле-продаже недвижимости состоит из следующих этапов:
подписания предварительного договора; проверки пакета документов; подписания договора отчуждения; государственной регистрации; передачи недвижимого имущества.
Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нельзя жалеть ни сил, ни времени, ни денег, если возникнет такая необходимость. Любая пропущенная мелочь в будущем может обернуться большой проблемой для покупателя. Следует иметь в виду, что даже специалист-агент не всегда имеет возможность проверить юридическую чистоту прав на квартиру. Часть информации относится к категории закрытой, в том числе сведения паспортных служб, диспансеров и т.д. Самый надежный выход — страхование титула покупателя (права собственности на квартиру). Следующий этап — составление договора отчуждения. Законодательство позволяет по соглашению сторон либо нотариально заверять сделку купли-продажи квартиры, либо составить договор в простой письменной форме. По договоренности продавца и покупателя указывается и сумма сделки. В зависимости от указанной в договоре стоимости квартиры рассчитывается налог для продавца, соответственно продавцы часто стремятся указать сумму меньшую, чем была получена в действительности, чтобы сэкономить на налогах. Обращаем внимание, что если вдруг придется оспаривать сделку, покупатель рискует потерять свои деньги, так как суд принимает в расчет лишь сумму, указанную в договоре. Условия передачи денег обязательно должны быть внесены в договор купли-продажи недвижимости. Полную сумму продавец обычно получает после передачи квартиры и снятия с регистрации всех проживавших в ней до этого момента жильцов.
Заключительный этап сделки — государственная регистрация, которая служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Все данные в пакете подаваемых на регистрацию документах необходимо досконально проверить. Так же скрупулезно стоит отнестись и к свидетельству о государственной регистрации собственности. Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК).
Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество; подписывается акт приёма-передачи. Покупатель становится собственником жилья. По договорённостям передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.