В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, но общей площади жилого помещения (квартиры, дома). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление. В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Суть правила заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.
К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: (жилой дом, квартира, часть квартиры, комната). Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК РФ) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует.
Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, которые даны также в ст. 16 ЖК РФ большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения.
Определив понятие "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав.[23]
Немаловажное практическое значение имеет и тот факт, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В вышеуказанной норме определен перечень данных помещений, к таковым, например, относятся подвалы, имеющие инженерные коммуникации. Но на практике при применении данной статьи выявляются некоторые недоработки и проблемы. В реальной действительности весьма часто перед правоприменителями встает вопрос: принадлежат ли на праве общей собственности те подвалы, в которых отсутствуют коммуникации? И если данные помещения, не предназначенные для обслуживания квартир, являются нежилыми, то являются ли нежилыми те помещения, которые перечислены в ч.1 ст. 36 ЖК РФ?
Более того, в архиве Федерального суда Центрального района г. Красноярска имеется решение от 29.12.2005 г., в котором был сделан вывод, что на истца – собственника нежилых помещений, находящихся на 1-ом этаже жилого дома, которые ранее были квартирами, распространяется право общей долевой собственности на подвальные помещения, причем исключительно за истцом, без учета прав и интересов иных собственников.[24] На данное решение подана кассационная жалоба.
Таким образом, очевидна необходимость разъяснения вышеуказанной нормы и восполнения данного пробела в законодательстве.
Итак, в течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понятие термина не выработано.
Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понятие в широком значении, то при аренде нежилых помещений следует руководствоваться в первую очередь нормами параграфа 4 (аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ, а не общими положениями ГК об аренде. Данное утверждение вытекает из особенности самого нежилого помещения и договора аренды, о чем будет пояснено далее.
Целесообразно под нежилыми помещениями понимать части зданий, включая помещения в жилых зданиях, переведенные из жилых в нежилые в установленном порядке, к которым относятся и встроенно-пристроенные части зданий. Представляется очевидным, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений), и было бы разумно название параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений) понимать как “аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)”. Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина “нежилое помещение”, в нормативных актах регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями, строениями. И хотя в настоящей работе не ставится целью выявить особенности договора аренды зданий и сооружений, необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, уже ранее нами отмеченные, такие как относимость, к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям и сооружениям, поэтому нормы упомянутого параграфа 4 главы 34 ГК РФ было бы вполне разумно применять к договору аренды нежилых помещений.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, необходимо в законодательном порядке закрепить порядок правового регулирования аренды нежилых помещений и определить значение термина ''нежилые помещения'', и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Безусловно, это потребовало бы внесения изменений в существующую нормативную базу, затрагивающую указанную проблематику, но все участники таких правоотношений в результате оказались бы в выигрыше.
2. Аренда нежилых помещений с участием муниципального образования
2.1. Муниципальное образование как арендодатель нежилых помещений
Одной из сторон договора аренды (имущественного найма) и договора аренды нежилого помещения в частности является арендодатель, что предусмотрено главой 34 ГК РФ.
Арендодателем имущества по договору аренды нежилого помещения может быть его собственник либо иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду, что вытекает из смысла ст.608 ГК РФ.
Как известно, муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, что предполагает возможность их не только владеть и пользоваться принадлежащим им на праве собственности имуществом (в том числе и нежилыми помещениями), но и распоряжаться им в порядке, установленном нормативными актами органов местного самоуправления.
В городе Красноярске органом, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом является Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (далее - Департамент), являющийся правопреемником Департамента недвижимости Администрации г. Красноярска и созданный Постановлением Администрации г. Красноярска от 15.02.2005 №55/1.[25] На основании данного нормативного акта Департамент управляет, распоряжается объектами муниципальной собственности, передавая их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование в пределах, установленных действующим законодательством РФ, правовыми актами города, выступая при этом арендодателем муниципального имущества (п.3.39;3.40).[26]
Кроме того, пункт 4.7 Положения о Департаменте предусматривает в числе полномочий Департамента право заключать договора аренды муниципального недвижимого имущества, осуществлять контроль за поступлением арендных платежей, согласовывать субаренду муниципального имущества.
В своей деятельности Департамент руководствуется также Положением “О порядке управления и распоряжения городской собственностью”, утвержденным Решением Красноярского городского Совета, которое определяет состав городской собственности, в числе которых значатся муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения (п. 1.2)[27]. Порядок сдачи муниципального нежилого фонда в аренду предусмотрен в Положении “Об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы”[28]. Следует отметить, что данный нормативно-правовой акт определяет объекты муниципального нежилого фонда г. Красноярска, относя к ним находящиеся в муниципальной собственности нежилые отдельно стоящие здания, строения, сооружения и нежилые помещения в них, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, подвалы (п.1.1 Положения).
В определенных случаях рассмотрение вопроса о возможности сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений относится не только к компетенции Департамента. Это касается временно свободных от уставной деятельности нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении и безвозмездном пользовании муниципальных учреждений здравоохранения, образования, социальной защиты, культуры, физкультуры и спорта, которые вправе выступать в качестве арендодателя имущества. Данное положение отражено в Постановлении Президиума ВАС РФ, который рассмотрел протест на постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.02.99 по делу №А67-1918/98 Арбитражного суда Томской области по иску негосударственного образовательного учреждения “Научно-образовательный центр ''Полет''” о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды помещения. В описательной части постановления суд отметил, что в силу ст. 296 Гражданского кодекса РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.