В международном частном праве многих европейских стран и России прослеживается два подхода к определению права, которое должно применяться к наследственным отношениям, осложненным иностранным элементом.
Согласно одному подходу право, которое должно регулировать наследственные отношения как по поводу движимого, так и по поводу недвижимого имущества, определяется личным законом наследодателя, то есть законом его гражданства.
Другой подход (характерен в том числе и для России) связан с применением разных коллизионных критериев для движимого и недвижимого имущества. Наследование недвижимого имущества подчиняется праву страны, где расположена недвижимость, а движимого имущества - законодательству места жительства наследодателя <*>.
--------------------------------
<*> См.: Богуславский М.М. Международное частное право. М., 2001. С. 360.
Анализ законодательства европейских стран свидетельствует о том, что законодательство каждой страны стремится к использованию критерия разделения имуществ на движимые и недвижимые с целью расширить число случаев применения собственного права либо установить привилегии для собственных граждан. Возможность ограничения прав иностранных граждан не исключается и в России. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации и п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации исключения из принципа национального режима возможны, если они установлены федеральным законом <*>.
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. С. 496 - 497.
§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения,
переходящие в порядке наследования
Право собственности на жилые помещения подлежит обязательной государственной регистрации, которая регламентируется Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>. Государственная регистрация прав на недвижимость пока не получила достаточного освещения в гражданско-правовой науке в наши дни, при том что в работах дореволюционных юристов <**> укреплению прав на недвижимость, как правило, посвящались специальные разделы.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
<**> См., например: Мейер Д.И. Русское гражданское право (по испр. и доп. 8-му изд. 1902 г.). М., 1997; Победоносцев К.П. Курс гражданского права; Пахман С.В. История кодификации гражданского права / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2004.
Развитие института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним берет свое начало со времен существования специальных государственных органов - приказов, в которых были сосредоточены вся информация об имениях и все правоустанавливающие документы. До XVI в. участия государственных органов при совершении сделок с недвижимым имуществом не требовалось, хотя элемент публичности при их совершении имел место и тогда. Известно, что традиционно смена собственника недвижимости сопровождалась совершением определенных обрядов, цель которых была привлечь внимание сообщества (как правило, ближайших соседей) к данному факту, публично обозначив тем самым нового собственника как вступившего в свои права хозяина имущества.
Начиная с XVI в. при совершении сделок с недвижимостью требовалось представление в приказы купчих. Сделки с землей должны были записываться в Земском приказе, с домом или двором - в Поместном приказе, по городам - у воевод. По прошению сторон оформлялись специальные грамоты, которыми и подтверждались права на недвижимость, и отражался факт внесения соответствующих записей в приказах.
Во время правления Петра I система регистрации обрела более законченный государственный вид: подьячие, которые вели записи в приказах, стали государственными чиновниками и были объединены в Палату крепостных дел. Контроль за деятельностью этой Палаты возлагался на Юстиц-коллегию.
Екатерина II передала совершение крепостей судебным органам, при которых были созданы специальные учреждения крепостных дел. Чиновники крепостных дел назывались крепостными надсмотрщиками и крепостными писцами. Были определены специальные требования для занятия этих должностей и установлен порядок контроля за их деятельностью.
С середины XIX в. функция укрепления прав на недвижимость была передана нотариусам. Эти изменения последовали с утверждением Государственным советом Российской империи 14 апреля 1866 г. нотариального Положения <*>. По этому Положению сделки совершались у нотариуса, а затем через утверждение их старшим нотариусом при уездном суде обращались в крепостные акты. Велся нотариальный архив, который состоял из крепостных книг и реестров крепостных дел. Права частных лиц на недвижимое имущество подтверждались так называемыми выписями.
--------------------------------
<*> Речь идет о Положении о нотариальной части, помещенном в приложении к судебным уставам 20 ноября 1864 г. Об этом см.: Пахман С.В. История кодификации гражданского права / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. С. 528 - 533.
Параллельно с середины и до конца XIX в. велась работа по подготовке проекта Вотчинного устава, который должен был включить в себя основную часть правил о праве собственности и о залоге недвижимости. В нем, в частности, предполагалось ввести ипотечную систему (проводить регистрацию в поземельной книге).
В силу известных исторических событий данному акту не суждено было вступить в силу. После Октябрьской революции система специального режима укрепления прав на недвижимость была упразднена. Однако в отношении сделок с жилыми помещениями был установлен нотариальный порядок оформления с последующей регистрацией в отделе местного Совета. Этот порядок сохранялся довольно длительное время. Впоследствии было принято большое количество нормативных правовых актов, которые часто противоречили друг другу.
Завершением формирования системы государственной регистрации прав на недвижимость стало принятие вышеуказанного Федерального закона, который действует в настоящее время и подвергается постоянным изменениям, отражающим, как правило, компромисс в борьбе между различными подходами к развитию данной сферы.
К особенностям государственной регистрации прав на жилые помещения, переходящих в порядке наследования, согласно ныне действующему законодательству следует отнести следующие.
Во-первых, законодатель установил правило о том, что права на недвижимое имущество, в том числе и жилые помещения, которые возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными. В таких случаях недвижимое имущество включается в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 г. по ранее действовавшему законодательству в соответствии со ст. 239 и 257 Гражданского кодекса РСФСР подверглись учету в органах технической инвентаризации (БТИ), Комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в местной администрации.
Нотариусом г. Москвы Б. 4 сентября 2000 г. гражданке Крыловой было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство на имущество гражданина Гинзбурга, умершего 4 сентября 2000 г., по тем основаниям, что в наследственную массу включен садовый дом, право на который не было зарегистрировано в Регистрационной палате. Решением Ногинского городского суда от 19 октября 2000 г. удовлетворен иск гражданки Крыловой, предъявленный к Инспекции по налогам и сборам, об установлении факта владения садовым домом гражданина Гинзбурга на праве собственности и о признании за ней в порядке наследования права собственности на садовый дом. Из материалов дела усматривается, что наследодатель являлся членом садоводческого товарищества с 1989 г., согласно техническому паспорту БТИ, составленному 19 сентября 1989 г., садовый дом значился принадлежащим на праве собственности наследодателю, о чем БТИ была выдана справка гражданке Крыловой 2 января 2000 г.
При анализе нотариальной практики отказ нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство был справедливо оценен как неверный, поскольку садовый дом был учтен в БТИ до 31 января 1998 г. После выдачи нотариусом свидетельства о наследовании государственная регистрация прав наследника должна быть произведена в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) соответствующим регистрирующим органом. Если права на недвижимое имущество до 31 января 1998 г. не были зарегистрированы наследодателем в ранее указанных органах, а эта недвижимость была приобретена наследодателем по сделке, имущество может быть включено в наследственную массу лишь по решению суда <*>.
--------------------------------
<*> См.: Судебная практика по наследственным спорам. Кн. 2 / Рук. кол. сост. П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2004. С. 126.
Во-вторых, право собственности у наследника на жилое помещение возникает со дня открытия наследства, а не с момента государственной регистрации, как в случаях перехода права собственности по другим основаниям (например, купля-продажа или мена).
Данное утверждение непосредственно вытекает из п. 4 ст. 1152 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем не исключено, что может возникнуть вопрос об обоснованности и однозначности такого утверждения <*>.