<**> См.: Михольская В.В. О процедуре проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Нотариус. 2002. N 3.
В частности, в отличие от других случаев государственной регистрации права (при купле-продаже, мене и др.), когда соответствующее право считается перешедшим к другому лицу только после государственной регистрации такого перехода, при наследовании жилого помещения право считается перешедшим со дня открытия наследства, то есть до соответствующей государственной регистрации. Учитывая, что государственная регистрация прав носит заявительный характер, регистрирующий орган начнет процедуру регистрации уже перешедшего права только на основании заявления соответствующего наследника (хотя по большому счету в целях обеспечения достоверности Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним такая регистрация должна была бы производиться при идеальных законодательных условиях в так называемом автоматическом порядке). При этом относительно уже имеющихся у наследника прав действуют императивные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 4, абз. 3 п. 2 ст. 13 названного Федерального закона). Таким образом, с учетом данного принципа обязательности регистрации вызывает большое сомнение возможность приостановления регистрации по инициативе наследника.
Подав заявление, наследник уже не вправе оказывать воздействие на процедуру регистрации, растягивая ее во времени. Регистрирующий же орган должен учитывать указанные требования законодательства Российской Федерации об обязательности регистрации права при принятии решения о приостановлении регистрации по инициативе наследника. При этом, на наш взгляд, даже такая причина, как смерть наследника, не может служить основанием для приостановления либо отказа в регистрации, поскольку, как уже указывалось, в данном случае регистрация носит не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Регистрация же права умершего наследника будет являться подтверждением факта принадлежности данному лицу, к примеру, жилого помещения на день его смерти.
С учетом Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для приостановления регистрации права наследника на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования, также может быть определение или решение суда. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок. Приостановление регистрации по указанному основанию является обязательным.
В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с названным Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;
- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Представляется, что согласно указанному перечню основаниями для отказа в государственной регистрации права наследника на жилое помещение могут являться следующие факты:
- с заявлением о регистрации права обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;
- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
К примеру, если в свидетельстве о праве на наследство отсутствуют описание, информация о месте расположения или адрес жилого помещения, вид регистрируемого права, то в регистрации может быть отказано на основании того, что представленное свидетельство по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства <*>, а также на основании неправильного указания объекта права либо имеющихся противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. В частности, необходимо иметь в виду, что, несмотря на установленную законодателем презумпцию возникновения права собственности на принятое наследство со дня открытия наследства, не исключена ошибка нотариуса, которая может найти свое отражение в свидетельстве о праве на наследство, являющемся основанием для государственной регистрации соответствующего перехода права.
--------------------------------
<*> Необходимо учитывать, что формы свидетельств о праве на наследство применительно к конкретным ситуациям, связанным с наследственными правоотношениями, утверждены Приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 "Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах".
С заявлением о регистрации права долевой собственности (36/100 доли в праве) на жилой дом в представительство Московской областной регистрационной палаты в 1999 г. обратилась гражданка Л., которая представила в качестве правоустанавливающего документа свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом С.
В ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что решением Московского городского народного суда Московской области от 6 апреля 1987 г. произведен реальный раздел указанного жилого дома, в результате которого наследодателю выделена изолированная часть жилого дома в виде определенных комнат и пристроек, обозначенных конкретными литерами. Таким образом, общая долевая собственность на спорный жилой дом была прекращена решением суда на основании ст. 121 Гражданского кодекса РСФСР.
По смыслу ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации раздел имущества в натуре предполагает прекращение права общей долевой собственности и возникновение права собственности бывших сособственников на конкретные части имущества, в данном случае - жилого дома.
В связи с тем, что нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство без учета указанного судебного акта (нотариус указал объектом права 36/100 доли в праве собственности на жилой дом), регистрационной палатой было отказано в государственной регистрации права. Кроме того, в свидетельстве о праве на наследство, представленном на регистрацию, был неверно описан объект права и неверно указан вид права, подлежащего государственной регистрации.
Решением городского суда от 29 декабря 1999 г. в удовлетворении жалобы гражданки Л. на действия Московской областной регистрационной палаты было отказано <*>.
--------------------------------
<*> Информационный бюллетень Московской областной нотариальной палаты. 2000. N 7; Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 4 июля 2001 г. // Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав. М., 2001. Вып. 1.
Следует учитывать, что согласно п. 3 ст. 1165 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.
Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с обязательным указанием мотивов для такого отказа в общий месячный срок, установленный для регистрации, либо с учетом сроков, определяемых для приостановления государственной регистрации. При этом мотивированное решение об отказе в регистрации должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации.
В заключение данной главы настоящей работы следует отметить, что развитие института собственности на жилые помещения в России предопределило особое место жилой недвижимости в правовом регулировании наследственных отношений в целом. Эта особая роль прослеживается на протяжении всей истории развития отечественного законодательства.
С принятием двух новейших кодифицированных законодательных актов - Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации - определился четкий вектор на укрепление института наследования вообще и наследования жилых помещений в частности. Однако, как показывает анализ рассматриваемых проблем, необходимо дальнейшее взаимное согласование норм гражданского и жилищного законодательства, а также законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.