--------------------------------
<*> В соответствии с абз. 2 п. 2 данной статьи арендодатель по договору аренды недвижимого имущества вправе отказать наследнику во вступлении в указанный договор на оставшийся срок его действия в случае, когда заключение такого договора было обусловлено личными качествами арендатора.
<**> В данном случае с учетом ст. 418 Гражданского кодекса Российской Федерации мы можем вести речь о прекращении обязательства со смертью должника в связи с тем, что исполнение такого обязательства не может быть произведено без личного участия должника.
В отличие от рассмотренной ситуации относительно договора коммерческого найма смерть нанимателя жилого помещения по договору социального найма не является основанием для перехода имущественных прав и обязанностей такого нанимателя по указанному договору к его наследникам в порядке универсального правопреемства. Связано это с тем, что применительно к данному договору законодатель предусмотрел специальную норму, которая с учетом ранее определенной нами классификации норм, препятствующих включению имущественных прав и обязанностей в состав наследства, входит в состав первой группы таких норм. В частности, согласно ч. 5 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения прекращается в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Поэтому наследники такого нанимателя не могут приобрести имущественные права и обязанности по данному договору. В данном случае избранный законодателем подход представляется вполне закономерным, ибо предоставление наследникам возможности выступить в качестве правопреемников нанимателя по указанному договору превратило бы институт социального найма в институт пожизненного наследуемого владения. Тем более не следует забывать, что договор социального найма заключается без установления срока его действия. Кроме того, заключение данного договора обусловливается в соответствии с законодательством личностью будущего нанимателя, поскольку он должен являться, во-первых, нуждающимся в жилом помещении и, во-вторых, быть малоимущим либо относиться к одной из иных категорий граждан, специально названных в законе (федеральном законе либо законе субъекта Российской Федерации) <*>. С учетом изложенного, на наш взгляд, обоснованность ограничения прав наследования относительно рассмотренного договора не должна вызывать сомнения.
--------------------------------
<*> См.: ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Не меньший интерес для настоящего исследования представляют также отношения, возникающие в связи со смертью наймодателя по договору найма жилого помещения <*>. На первый взгляд такие отношения не осложнены ранее рассмотренными проблемами, связанными с определением судьбы имущественных прав и обязанностей умершего гражданина (в данном случае прав и обязанностей умершего наймодателя по договору найма жилого помещения). Все достаточно ясно, поскольку законодательство не содержит норм, препятствующих включению указанных прав и обязанностей в состав наследства. Соответственно взамен умершего наймодателя в отношения по договору найма вступают его наследники, которые приняли наследство и к которым в связи с таким принятием переходят имущественные права и обязанности по указанному договору. При этом ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительно конкретизирует регламентацию таких отношений (в то же время следует понимать, что относительно наследственных отношений данная статья имеет больше вспомогательное, чем правоустанавливающее значение). В частности, согласно указанной статье переход права собственности (в том числе и при наследовании в порядке универсального правопреемства) на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения такого договора, и новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Однако ситуация осложняется, когда в указанные отношения вторгаются права третьих лиц, связанные с реализацией института завещательного отказа.
--------------------------------
<*> Следует учитывать, что далее в настоящей работе рассматриваются такие отношения только относительно договора коммерческого найма, поскольку по договору социального найма наймодателем не может являться гражданин.
В частности, как указывалось в соответствующем параграфе настоящей работы, предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в пользование жилого помещения, входящего в состав наследства. В соответствии с п. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его частью.
Таким образом, наследник может оказаться в ситуации, когда он будет связан, с одной стороны, перешедшими к нему в порядке универсального правопреемства обязательствами наймодателя по договору найма жилого помещения, а с другой - обязательствами по предоставлению такого жилого помещения в пользование соответствующему отказополучателю. При этом следует обратить внимание на то, что п. 3 ст. 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде общего правила установлено, что к отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником (должником), на которого возложен завещательный отказ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах. Однозначного разрешения этой ситуации в законодательстве не содержится.
Можно предположить, что отказополучатель вправе начать пользоваться соответствующим жилым помещением совместно с нанимателем и лицами, проживающими с таким нанимателем. Вместе с тем ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации непосредственно указывает, что переход права собственности не влечет изменения договора найма и он продолжает действовать на ранее заключенных условиях. В большинстве же случаев объектом такого договора является все жилое помещение, а не его часть. При этом п. 1 ст. 676 указанного Кодекса обязывает наймодателя предоставить в пользование нанимателю именно свободное жилое помещение. Соответственно вселение отказополучателя в данное помещение приведет к нарушениям условий ранее заключенного договора.
Возможно, допустимо было бы применение в рассматриваемой ситуации ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей прекращение обязательства невозможностью его исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В то же время п. 3 ст. 1138 Гражданского кодекса Российской Федерации установил перечень оснований освобождения наследника от исполнения завещательного отказа. К таким основаниям относятся: смерть отказополучателя до открытия наследства или одновременно с наследодателем; отказ от получения завещательного отказа в порядке ст. 1160 Гражданского кодекса Российской Федерации; пропуск трехгодичного срока, в период которого отказополучатель не воспользовался своими правами; признание отказополучателя недостойным и лишение его права по правилам ст. 1117 названного Кодекса.
Вместе с тем наличие данного перечня не может исключить действие общей императивной нормы ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом смысле его необходимо рассматривать в комплексе с нормой п. 3 ст. 1137 данного Кодекса. В частности, утрата жилого помещения, которое по завещанию наследник обязан был предоставить отказополучателю, по причине его разрушения либо признание такого помещения непригодным для проживания также будет являться основанием для прекращения обязательства в силу ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако несмотря на это применительно к рассматриваемой ситуации прекращение обязательства не может иметь место, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения априори срочный договор и соответственно "не сегодня, так завтра" после истечения срока действия такого договора наследник сможет исполнить соответствующие обязательства перед отказополучателем. Это в свою очередь исключает возможность применения указанной нормы.