НАСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
И.Е. МАНЫЛОВ
Предисловие
Проблемам правового регулирования наследственных отношений посвящено достаточно большое количество фундаментальных исследований и научно-практических работ. Немало внимания уделено и вопросам специфики правового режима жилых помещений. Вместе с тем именно сейчас представляется актуальным осмысление проблематики наследования жилых помещений с учетом вступления в силу двух новейших законодательных актов: части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации <*> и Жилищного кодекса Российской Федерации <**>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 49. Ст. 4552.
<**> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Сравнительно небольшой период действия этих важнейших актов уже показал, с одной стороны, жизнеспособность вновь принятых положений, касающихся наследования жилья, с другой - необходимость корректировки отдельных норм в направлении взаимного согласования положений наследственного и жилищного законодательства.
Интерес к вопросам наследования, а уж тем более к вопросам наследования жилых помещений, безусловно, возрастает и впредь будет только увеличиваться. Существенно расширившийся за последние годы круг граждан - собственников жилья на самом деле представляет собой в большей степени слой людей, не искушенных в вопросах управления своей собственностью и зачастую не способных самостоятельно определить судьбу своего жилища. В этом смысле формирующееся в настоящее время законодательство играет на данном этапе прежде всего просветительскую роль. О многих своих возможностях и последствиях своих решений граждане могут узнать только из положений закона и комментариев юристов-профессионалов. Юристы-правоприменители в условиях недостаточной практики по вновь принятым актам и при множестве не решенных пока законодателем вопросов сами нуждаются в правильном осмыслении и выработке позиций и подходов к решению тех или иных вопросов наследования.
Предлагаемый в данной книге материал одного исследования может стать основой для понимания наиболее важных проблем в сфере наследования жилья и подсказать пути их решения либо побудить к началу дискуссии, которая к таким решениям приведет.
Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. – М.: Статут, 2007. - 139 с.
Введение
Сложно переоценить значение в жизни каждого человека такого объекта, как жилое помещение, в особенности в России, где, по словам классика, "жилищный вопрос испортил" уже не одно поколение граждан. На самом деле наличие у человека и близких ему людей своего жилья, пусть даже не отвечающего всем современным требованиям, - это гарантия сохранения и стабильности семьи, а в конечном счете и стабильности всего общества. В числе всех благ, которые связаны с этим фактом, право граждан получать и передавать жилое помещение по наследству является одним из наиболее значимых, в особенности при таких условиях, когда на собственные силы или на помощь в обеспечении жилищем со стороны государства особо рассчитывать не приходится.
Возрождение в стране системы социально-экономических отношений, основанных на использовании рыночных механизмов их регулирования, привело к возникновению довольно широкого круга собственников жилья.
Проводимая государством политика в сфере формирования рынка доступного для граждан жилья во главу угла ставит не только расширение жилищного фонда социального использования и предоставление жилых помещений по договору социального найма всем гражданам, но и формирование частного жилищного фонда, находящегося в собственности граждан (в первую очередь трудоспособной части населения страны), за счет развития рынка недвижимости, создания механизмов кредитования граждан для приобретения жилья и условий, обеспечивающих эффективное использование жилых помещений, качественное управление многоквартирными жилыми домами и их реновацию. Такой подход предопределен положениями ст. 40 Конституции Российской Федерации, которая предусматривает, что жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату только малоимущим гражданам. Следовательно, для обеспечения жильем граждан, которые по своему имущественному положению не могут рассчитывать на получение социального жилья, должны существовать иные способы решения жилищной проблемы. Ключевым моментом реализации таких способов как раз и является свободный и эффективный оборот жилой недвижимости, в котором особую роль играет институт наследования, обеспечивающий непрерывность этого оборота и защиту от возможных ограничений, связанных со смертью собственника жилья.
Следует подчеркнуть, что именно нормы наследственного права создают определенность в правовом режиме жилых помещений, а также связанных с ними имущественных прав и обязанностей человека, предусмотренных на случай его смерти. При этом определение судьбы жилого помещения в случае смерти его собственника должно, с одной стороны, в полной мере соответствовать принципам наследственного права, а с другой - осуществляться с учетом особенностей правового режима такого объекта, как жилое помещение.
К указанным особенностям правового режима жилых помещений относятся:
- целевое назначение жилых помещений (ограничение правомочия собственника в использовании жилого помещения, которое допускается только для проживания граждан);
- наличие законодательных установлений по поводу прав пользования жилым помещением у иных лиц помимо самого собственника (члены семьи собственника, лица, находящиеся на иждивении собственника жилого помещения, и иные лица);
- наличие специальных требований по поводу определения судьбы общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также мест общего пользования, расположенных внутри жилого помещения, принадлежащего нескольким собственникам;
- наличие специальных институтов, оказывающих существенное влияние на участников наследственных правоотношений, таких как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья;
- особый порядок возникновения права собственности на жилые помещения в результате приватизации жилищного фонда.
Рассматривая отношения по поводу наследования жилых помещений, нельзя не отметить, что данные отношения находятся на стыке двух отраслей законодательства: гражданского и жилищного, причем вторая сама по себе является отраслью комплексной <1>. Развитие указанных отраслей происходит не синхронно. Вот уже более 10 лет действуют части первая и вторая Гражданского кодекса Российской Федерации <2>. Именно во многом благодаря этому обстоятельству происходят структурные изменения в сфере гражданского оборота и, в частности, в области оборота жилья. С 1 марта 2002 г. введена в действие и третья часть Гражданского кодекса Российской Федерации <3>, раздел V которой полностью посвящен регулированию наследственных отношений. Складывается значительная судебная практика по наследственным спорам, большая часть которых возникала именно по поводу жилых домов и квартир. Совершенствуется система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <4>, развивается нотариальная практика.
--------------------------------
<1> Вопрос о комплексном характере жилищного законодательства достаточно подробно исследован в следующих работах: Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа; Толстой Ю.К. Советское жилищное право. 1967; Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства: Межвуз. сб. науч. тр. Свердловск, 1981; Седугин П.И. Жилищное право. 1997 и др.
<2> Имеется в виду вступление в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с 1 января 1995 г. с учетом порядка, установленного Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3302), и части второй Гражданского кодекса Российской Федерации согласно Федеральному закону от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 411).
<3> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 49. Ст. 4552.
<4> См.: Комментарий к Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 4-е изд., перераб. и доп. / Сост. и вводный комментарий П.В. Крашенинникова. М.: СПАРК, 2002.
В отличие от законодательства о наследовании жилищное законодательство до недавнего времени характеризовалось тем, что главным образом было сориентировано на регулирование отношений по предоставлению гражданам жилья за счет государственного и муниципального жилищных фондов в условиях слаборазвитого сектора частного жилья. Такая направленность жилищного законодательства не отвечала современным реалиям. На момент подготовки нового Жилищного кодекса около 70% жилья, которое предоставлялось гражданам на основе договоров социального найма, было приватизировано. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации вступил в силу с 1 марта 2005 г. <*> С точки зрения отражения ситуации в сфере оборота жилой недвижимости данный акт при всей его новизне нельзя назвать революционным, поскольку он в основном законодательно закрепил те подходы к регулированию отношений в рассматриваемой сфере, которые к моменту его принятия уже фактически сложились на основе правил, установленных гражданским законодательством.
--------------------------------