Помимо привлечения управляющей организации или самостоятельного содержания собственниками общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома, существует еще один способ, предусмотренный ст. 161 ЖК РФ[25], а именно: управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Итак, законодательство предусматривает целых три организационно-правовые формы юридического лица, которое может быть создано непосредственно жильцами (собственниками) в целях дальнейшего содержания дома.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Как можно понять, основной задачей подобного кооператива является не содержание построенного дома, а его строительство. Подобного рода организации близки к жилищно-строительным кооперативам, которые были достаточно развиты в СССР в последние 30 лет его существования[26].
Основное различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативом заключается в том, что жилищный кооператив аккумулирует средства своих участников для целей приобретения или реконструкции жилого дома, а жилищно-строительный самостоятельно участвует в его строительстве. Кроме того, существует еще один тип кооператива, деятельность которого заключается в аккумулировании денежных средств граждан с последующим строительством жилого дома — жилищно-накопительный кооператив. Деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива регулируется главой 12 ЖК РФ.
После окончания строительства у членов кооператива, как и у всех остальных жильцов — собственников домов, которые не были построены указанными кооперативами, возникает проблема организации содержания указанного дома. Вполне естественно, что в данном случае жильцам — членам жилищно-строительного кооператива и жилищного кооператива значительно легче, так как в их распоряжении уже существует структура, которая может взять на себя организацию содержания всего дома целиком[27]. Как правило, кооператив после сдачи дома самостоятельно заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, неся затраты, которые ему в дальнейшем компенсируют его участники. Кроме того, он также может заключить договор с управляющей организацией, которая станет самостоятельно обеспечивать содержание дома, а функции кооператива сведутся исключительно к сбору финансовых средств на оплату указанных услуг со стороны жильцов-пайщиков.
Однако что делать жильцам тех домов, постройка которых не явилась результатом строительной деятельности раз личного рода кооперативов, а самостоятельное управление домом жильцами невозможно в силу различного рода объективных и субъективных причин? Кроме того, хотелось бы напомнить о существовании п. 4 ст. 161 ЖК РФ[28], который предусматривает, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Таким образом, собственники фактически могут быть поставлены перед фактом наличия некой управляющей организации, которая будет спущена им сверху местными органами власти.
2.2Управление жилыми домами через ТСЖ
С принятием нового Жилищного кодекса РФ получил дальнейшее развитие институт товарищества собственников жилья.
До сих пор такая форма организации, как товарищество собственников жилья, не пользовалась популярностью у непосредственных собственников и во многом была недооценена ими. Об этом свидетельствует статистика распространения опыта по созданию товариществ собственников жилья в Российской Федерации[29]:
■ к концу 1996 г. число зарегистрированных товариществ собственников жилья составляло более 600 (приказ Госстроя России от 11.12.1997 № 17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»);
■ 1999 г. — насчитывалось 3180 товариществ собственников жилья; процесс создания товариществ собственников жилья в большинстве регионов и городов Российской Федерации идет медленными темпами (письмо Госстроя России от 28.10.1999 № ЛЧ-3735/13 «Об информационно-пропагандистской работе и освещении в СМИ деятельности ТСЖ»);
■ 2003 г. — функционировало порядка 5800 товариществ собственников жилья (государственный доклад МАП России «Защита прав потребителей в Российской Федерации в 2002 году» от 03.10.2003).
На сегодняшний день количество товариществ значительно возросло, однако не достигает показателей европейских стран и США[30].
Причин нераспространенности данной формы самоорганизации граждан в жилищной сфере несколько:
— монополизм коммунальных предприятий;
— недофинансирование коммунальной сферы;
— неразвитость гражданско-правовых механизмов ответственности за качество и количество оказываемых услуг в коммунальной сфере;
— недостаточная информированность населения обо всех положительных примерах работы жилищных товариществ и преимуществах самоуправления;
— непонимание экономического интереса в создании товариществ собственников жилья[31].
За рамками данного перечня остается и еще одна немаловажная причина — государство признает свое бессилие в реформировании всего жилищно-коммунального хозяйства без помощи граждан. Но такую помощь оно может получить только от наиболее активной части населения — собственников жилья. Вот почему оно готово на любое стимулирование создания товариществ собственников жилья. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья[32].
Никто не рождается с готовым представлением о том, как успешно содержать свое жилье. Однако такое знание, равно как и необходимое умение и навыки, приходят вместе с опытом и в результате изучения.
На сегодняшний день одним из перспективным направлением развития реформы ЖКХ является управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ[33].
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ[34] управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В то же время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья.
Создание товарищества собственников жилья преследует следующие цели[35]:
1. Согласование порядка реализации своих прав (прав домовладельцев) по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме;
2. Осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в многоквартирном доме;
3. Распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
Если вас не устраивает, как убираются ваши подъезды и дворы, если вам надоели разбитые почтовые ящики, текущие крыши и «дурно пахнущие» подвалы - не стоит изнурять себя в борьбе с коммунальными и прочими службами. Если вы уверены в своих силах, знаете, как лучше распорядиться деньгами и навести в своем доме образцовый порядок - вам предоставляется прекрасная возможность от слов перейти к делу.
Объединение собственников жилья в ТСЖ является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Создание ТСЖ – это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности.
Задачи ТСЖ закреплены в Законе[36]. К ним относится:
1. содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;