в) гарантій права власності на землю за власниками земельних паїв;
г) права вимоги орендної плати за використання землі згідно з договором оренди між уповноваженою особою і господарюючим суб’єктом.
Ще одна важлива проблема захисту прав власників земельних паїв в умовах збереження колективної власності на землю - нормативно закріплене право вимоги плати за використання підприємством земельного паю. На практиці ця проблема досить вдало вирішується МФК шляхом укладання договорів про рентні платежі між підприємством і власниками земельних паїв. Рентний платіж, по суті, є платою за відмову власника паю від вимоги вилучити земельну частку в натурі протягом певного періоду (3-5 років).
Спробою нормативно врегулювати це питання є Указ Президента України від 15 грудня 1998 р. "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)". Проте, як зазначалося на засіданні круглого столу з теми "Механізм передачі в оренду земельних часток (паїв) членів недержавних сільськогосподарських підприємств", що відбулося 13 січня 1998 р., цей документ не позбавлений суперечностей. Головна з них стосується терміну "оренда" щодо земельних часток (паїв): як уже зазначалось, об’єктом оренди може бути лише земельна ділянка, виділена в натурі, право на земельну частку об’єктом оренди бути не може.
Заперечення фахівців викликало також і те, що право вимоги плати за земельну частку надається лише пенсіонерам. За неофіційними даними, через безробіття із сільськогосподарського виробництва найближчим часом може бути вивільнено близько 4 млн. чол. Отже, значна частина працездатних власників земельних паїв, з незалежних від них причин, втратить роботу, що може спонукати їх до вилучення земельних часток, щоб отримувати плату за свій пай через оренду [4]. Це вимагатиме здійснити копітку й затратну процедуру вилучення земельних часток у натурі. Тому було б доцільно врегулювати нормативним шляхом право вимоги плати за використання земельного паю для всіх без винятку власників сертифікатів, а найраціональнішою формою його реалізації є договір про рентні платежі.
З функціонуванням колективної власності на землю пов’язана ще одна проблема - передача її в оренду. Що стосується так званої внутрігосподарської оренди, то слід визнати її повну неприйнятність. Так, власники земельних паїв потенційно можуть бути орендарями "своєї" землі, що перебуває у колективній власності підприємства, але згідно із Законом України "Про оренду землі" орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні та фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування ділянкою. Таким чином, орендар є самостійно господарюючим суб’єктом, і відносини між ним і підприємством виходять за межі внутрігосподарських. По суті, внутрігосподарська оренда - це лише умовна назва однієї з форм організації праці, яка передбачає певний рівень господарської самостійності підрозділу підприємства, і термін "оренда" тут вжито неправомірно. Відмова від поняття "внутрігосподарська оренда" не означає припинення пошуку ефективних форм організації праці внутрігосподарських підрозділів.
Більш серйозною проблемою є здача в оренду тимчасово не використовуваних земель колективної власності іншим підприємствам. Обговорюючи цю проблему під час проведення круглого столу, фахівці наголошували на тому, що орендар землі не захищений від ризику вилучення земельних паїв до закінчення строку оренди. З іншого боку, постає питання, якою має бути процедура прийняття рішення щодо передачі землі в оренду: чи досить рішення загальних зборів, прийнятого кваліфікованою більшістю, чи необхідна особиста згода кожного власника сертифіката.
Пропонувався такий варіант: власник сертифіката укладає договір з підприємством (КСП), в якому засвідчує свою згоду на передання в оренду земель колективної власності і бере на себе зобов’язання не вилучати свій пай протягом певного періоду. З врахуванням укладених договорів в оренду може здаватися земельна ділянка, яка за площею і вартістю не перевищує відповідні суми за сукупністю сертифікатів, що є об’єктами зазначених угод. При цьому частина орендної плати, призначена для виплати власникам сертифікатів, повинна розподілятися між усіма, хто дав згоду на оренду своєї земельної частки.
Наведений аналіз теоретичних і практичних підходів до приватизації землі свідчить про багатогранність і складність цієї справи. І все ж таки необхідно визначити концептуальні підходи у ряді питань земельної реформи. На думку фахівців з цих питань необхідно:
1. Відмовитися від форсування масової приватизації земельних часток (паїв) членів КСП і дотримуватись підходу в цьому питанні, зважаючи виключно на усвідомлене рішення власника паю.
2. Сприяти прискоренню запровадження спільної часткової власності на землю як найдоцільнішої форми володіння в умовах збереження колективних форм господарювання.
3. Нормативно врегулювати право вимоги власниками земельних часток (паїв) плати за їх використання, без вилучення ділянок у натурі.
4. Забезпечити правовий захист земель, що перебувають у колективній власності, від вилучення в рахунок погашення боргових зобов’язань, не допускати застави цих земель.
3. Земельний кодекс як документ, що регулює відносини власності на землю
Розділ 3 Земельного кодексу визначає три форми права на землю – право власності, право користування та земельні сервітути. Кодекс поклав край суперечкам щодо можливості регулювання цих питань підзаконними нормативно-правовими актами, зокрема, Указами Президента України. За Кодексом, право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, Земельного Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
Закон України "Про власність" у першій редакції від 7 лютого 1991 року проголошував в УРСР існування державної, колективної, індивідуальної (потім – згідно з Законом "Про форму власності на землю" – приватної) форм власності. Вони були відтворені і деталізовані в Земельному кодексі в редакції від 13 березня 1992 року. Відповідно до нового кодексу, земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності (п.3 ст. 78).
У ст. 14 Конституції зазначено, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою, а ст. 142 Основного Закону надає таке ж право і територіальним громадам сіл, селищ, міст та районів у містах (комунальна власність). Таким чином, в Україні конституційно встановлено дві форми земельної власності: суспільна, що охоплює державну і комунальну, та приватна, тобто власність фізичних осіб і недержавних юридичних осіб.
Отже, як Конституція, так і Кодекс не визнають колективної форми власності на землю, яка свого часу забезпечила приватизацію земель сільськогосподарського призначення селянами – виробниками, а нині втратила своє значення. Згідно з Указом Президента України від 3 грудня 1999 р. ''Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки", органи виконавчої влади зобов'язані вжити заходів щодо реформування протягом грудня 1999 – квітня 2000 року колективних сільськогосподарських підприємств на засадах приватної власності на землю та майно, а також щодо видачі протягом 2000 – 2002 років державних актів на право приватної власності на землю усім бажаючим власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай).
Подальшу долю земельних часток (паїв), отриманих селянами у процесі паювання земель, які були передані сільськогосподарським підприємствам у колективну власність, визначено у "Прикінцевих положеннях" Земельного Кодексу. Так, сільськогосподарські підприємства, які до введення в дію цього Кодексу уклали з власниками земельних часток (паїв) договори оренди, можуть за бажанням власників цих часток (паїв) замовити землевпорядній організації виконання робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видати їх власникам Державні акти на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. Сільськогосподарське підприємство має переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.
У Британській енциклопедії зазначається, що форма власності на землю не має суттєвого впливу на ефективність сільського господарства. Вирішальними чинниками тут виступають доступність ресурсів (у тому числі кредитів), низька банківська ставка, прийнятний рівень податків, рівень освіти сільгоспвиробників, наявність розвиненої системи збуту продукції. Втім, вітчизняні реформатори роблять ставку саме на введення дієвого механізму приватної власності на землю.
Майбутні власники землі – хто вони?
Насамперед, Земельний кодекс розширив підстави набуття права власності на землю громадянами. Тепер стати власником землі можна шляхом приватизації земельних ділянок, що були раніше у користуванні. У Кодексі також "зникли" норми, які для одержання земельної ділянки у власність вимагали обов'язкової вказівки на конкретні цілі її використання, наприклад, з метою ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва тощо. Незалежність власника також гарантується правом самостійного господарювання на землі (ст.90 Земельного кодексу). В той же час на власника, як і на землекористувачів, покладається обов'язок забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням (ст.91).
Право вільного розпорядження землею обмежується також встановленням спеціальних охоронних зон навколо певних категорій земельних ділянок (земель історико-культурного, природно-заповідного призначення тощо). В таких зонах заборонені певні види діяльності або введені обмеження на їх здійснення. На власників земель і на землекористувачів покладаються обов'язки щодо охорони земель та збереження їх продуктивності, естетичної привабливості тощо. Крім того, Кодекс запроваджує інститут добросусідства, який зобов'язує власників землі та землекористувачів вибирати такі способи використання землі, які б не завдавали сусідам незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).