Основні засади містобудівної діяльності в Україні визначаються законами України від 16 листопада 1992 р. № 2780-ХІІ "Про основи містобудування", від 20 травня 1999 р. № 687-ХІУ "Про архітектурну діяльність", від 6 квітня 2000 р. № 1641-Ш "Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об'єктів", від 20 квітня 2000 р. № 1699-Ш "Про планування і забудову територій", від 19 червня 2003 р. № 978-ІУ "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та іншими нормативними актами. Крім того, оскільки капітальне будівництво безпосередньо пов'язане із використанням земельних ділянок, до відповідної правової бази належить і чинне земельне законодавство України.
Базові положення щодо договорів підряду на капітальне будівництво містяться в ЦК України (ст.ст. 875-891) та ГК України (гл. 33). Щоправда ЦК України відповідні договори називає "договори будівельного підряду", проте ми будемо дотримуватися термінології спеціального законодавства.
Положення про підрядні контракти у будівництві України, затв. науково-технічною радою Міністерства України у справах будівництва і архітектури (протокол від 15 грудня 1993 р. № 9) та Положення про взаємовідносини організацій - генеральних підрядників з субпідрядними організаціями, затв. науково-технічною радою Державного комітету України у справах містобудування і архітектури (протокол від 14 грудня 1994 р. № 4) мають рекомендаційний характер, проте активно застосовуються на практиці. Крім того, діють різні будівельні норми і правила (див., наприклад, Правила визначення вартості будівництва ДБН Д.1.1-1-2000, затв. наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 27 серпня 2000 р. № 174). Вищим арбітражним судом України 20 листопада 1992 р. було видано лист № 01-8/1386 "Про деякі питання практики вирішення спорів, що виникають при укладанні договорів підряду на капітальне будівництво". Повне уявлення щодо правового регулювання відносин підряду на капітальне будівництво можна отримати, звернувшись до Додатку А до Державних будівельних норм України. Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва ДБН А.2.2-3-2004, затв. наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 20 січня 2004 р. № 8.
Поняття договору підряду на капітальне будівництво Стаття 318 ГК України встановлює, що за договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов'язується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк визначений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов'язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх. Фактично це визначення дублюється ст. 875 ЦК України.
Характеристика договору підряду на капітальне будівництво
1. Предметом договору підряду на капітальне будівництво є об'єкт будівництва, що будується і здається замовнику, або виконання будівельних робіт.
Додаток Б до ДБН А.2.2-3-2004 визначає об'єкт будівництва як окремий будинок або споруда (з усім устаткуванням, яке до них належить, інструментом і реманентом, галереями, естакадами, внутрішніми інженерними мережами водопостачання, каналізації, газопроводу, теплопроводу, електропостачання, радіофікації, підсобними і допоміжними надвірними будівлями, благоустроєм та іншими роботами і витратами), на будівництво, реконструкцію яких повинні бути складені окремо проект і кошторис. Якщо на будівельному майданчику за проектом (робочим проектом) споруджується тільки один об'єкт основного призначення, то поняття "об'єкт будівництва" збігається з поняттям "будова".
В свою чергу, поняття "будова" визначається вищевказаними ДБН як сукупність будинків та споруд (об'єктів), будівництво та реконструкція яких здійснюється, як правило, за єдиною проектно-кошторисною документацією із зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва, на яку в установленому порядку затверджується титул будови.
Розділ 45 Державного класифікатора України ДК 009-96 "Класифікація видів економічної діяльності", затв. наказом Державного комітету по стандартизації, метрології і сертифікації від 22 жовтня 1996 р. № 441, класифікує будівельні роботи таким чином:
45.1. Підготовка будівельних ділянок.
45.2. Будівництво завершених будівель; цивільне будівництво.
45.3. Роботи з облаштування будівель.
45.4. Роботи із завершення будівництва.
Кожна з цих груп поділяється на відповідні класи і підкласи, що, в свою чергу, дає повну картину тих робіт, що проводяться на об'єкті капітального будівництва і результат яких є предметом договору підряду на капітальне будівництво. Узагальнено предметом цього договору можуть бути будинки і споруди, їх комплекси; комунікації та споруди інженерної і транспортної інфраструктури, а також об'єкти архітектурної діяльності - будинки і споруди житлово-цивільного, комунального, промислового та іншого призначення, їх комплекси, об'єкти благоустрою, садово-паркової та ландшафтної архітектури, монументального і монументально-декоративного мистецтва (див. ст. З Закону України "Про основи містобудування", ст. 1 Закону України "Про архітектурну діяльність").
Відповідно до характеру робіт і сфери їх виконання класифікуються і договори підрядного типу, що їх застосовують у будівництві. Так, ч. 2 ст. 318 ГК України виділяє такі групи підрядних договорів: 1) на будівництво, розширення, реконструкцію та перепрофілювання об'єктів; 2) на будівництво об'єктів з покладенням повністю або частково на підрядника виконання робіт з проектування, поставки обладнання, пусконалагоджувальних та інших робіт; 3) на виконання окремих комплексів будівельних, монтажних, спеціальних, проектно-конструкторських та інших робіт, пов'язаних з будівництвом об'єктів.
2. Згідно з ГК та ЦК України учасниками (сторонами) договору підряду на капітальне будівництво є замовник і підрядник.
Відповідно до п. 1 Положення про підрядні контракти у будівництві України замовником є учасник контракту, який визначає умови складання контракту, приймає закінчені роботи і здійснює розрахунки за них з підрядником. За ст. 320 ГК України замовник має право, не втручаючись у господарську діяльність підрядника, здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості і якості виконаних робіт проектам і кошторисам. Він має право перевіряти хід і якість будівельних і монтажних робіт, а також якість матеріалів, що використовуються.
У свою чергу, підрядником є учасник будівництва, який зобов'язаний на свій ризик і за обумовлену ціну виконати передбачені договором роботи і передати їх замовнику у встановлені строки.
Крім того, у відносинах підряду на капітальне будівництво, зважаючи на тривалість, складність, а також значну вартість робіт, що виконуються, можуть брати участь і інші особи - інвестори, гаранти тощо.
3. Підрядник будує об'єкт своїми силами і засобами. У вузькому розумінні ця ознака розкривається в ч. З ст. 318 ГК України, відповідно до якої забезпечення будівництва матеріалами, технологічним, енергетичним, електротехнічним та іншим устаткуванням покладається на підрядника, якщо інше не передбачено законодавством або договором. Іншими словами, матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається на підрядника, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду (ст. 879 ЦК України).
У широкому розумінні таке положення відповідає загальному правилу ст. 527 ЦК України щодо обов'язку боржника виконати свій обов'язок особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту. "Інше" правило, зокрема, встановлюється ст. 319 ГК України щодо можливості залучення підрядником за згодою замовника залучати до виконання договору, як третіх осіб, субпідрядників. У цьому разі на стороні підрядника можуть виступати:
- генеральний підрядник - підрядник, який відповідає за виконання всього комплексу робіт, передбачених замовленням, передачу їх замовнику і забезпечує координацію діяльності інших підрядників;
- головний підрядник - підрядник, який відповідає за виконання частини робіт на об'єкті, здає їх генеральному підряднику або замовнику і забезпечує координацію діяльності субпідрядників;
- субпідрядники - підрядники, які виконують спеціальні і окремі види робіт за домовленістю з генеральним підрядником, головним підрядником або замовником.
4. Об'єкт будується і здається замовнику у встановлений договором строк. За п. 4.5 Положення про підрядні контракти у будівництві України виконання робіт повинно починатись, здійснюватись і закінчуватись у встановлені договором строки. При визначенні цих строків сторони враховують вихідні умови, що встановлені інвестором або передбачені проектом. Строки виконання робіт по окремих етапах визначаються сторонами на підставі календарного плану будівництва.
В багатосторонніх договорах встановлюються загальні строки будівництва об'єкта, а також строки початку та закінчення робіт окремими учасниками. Останні враховують комплексний графік, де передбачається послідовність та строки виконання зобов'язань кожним учасником.
Строки виконання всіх робіт на об'єкті встановлюються шляхом визначення в договорі календарної дати початку робіт та здачі об'єкта в експлуатацію (закінчення виконання замовлення) або строку від початку до закінчення робіт. Початок виконання робіт доцільно зв'язати з появою конкретних, найбільш важливих для початку будівництва подій. Це може бути передача будівельного майданчика, проектної документації, відкриття фінансування, перерахування авансу тощо. Про початок робіт складається двосторонній акт.
Можливість дострокового закінчення будівництва повинна передбачатись договором або узгоджуватись в процесі його виконання. Якщо підрядник не претендує на додаткову винагороду, він може достроково закінчити будівництво об'єкта і без такого узгодження.
Перегляд строків виконання робіт може здійснюватись з незалежних від підрядника обставин, якщо він без затримки письмово сповістив замовника про їх появу. Якщо підрядник не зробив цього, він може розраховувати на перегляд строків лише за умови, що він поінформував замовника про несприятливі обставини та їх наслідки. Обов'язком підрядника є також доведення негативного впливу окремих обставин на затримку виконання робіт. 5. Об'єкт повинен відповідати проектно-кошторисній документації.
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про планування і забудову територій" (див. також: Державні будівельні норми України: Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва ДБН А.2.2-3-2004, затв. наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 20 січня 2004 р. № 8) до складу проектної документації входять затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об'єктів будівництва. Проектна документація на будівництво об'єктів містобудування розробляється згідно з вихідними даними на проектування з дотриманням вимог державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови та затверджується замовником в установленому законом порядку.
Приклад проектно-кошторисної документації наводиться в листі Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 26 травня 1999 р. № 7/469 "Щодо складу та визначення вартості проектно-кошторисної документації на капітальний та поточний ремонти житла, об'єктів соціальної сфери, комунального призначення та благоустрою", за яким проектно-кошторисна документація з капітального ремонту житлових будівель і споруд, об'єктів соціальної сфери, комунального призначення повинна складатись із таких розділів:
- загальна пояснювальна записка;
- архітектурно-будівельні рішення;
- технологічні рішення (за необхідності);
- рішення щодо інженерного обладнання;
- проект організації капітального ремонту;
- технічна експлуатація будівлі;
- кошторисна документація.
Розробка кошторисної документації провадиться згідно з Правилами визначення вартості будівництва ДБН Д. 1.1-1-2000, затв. наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 27 серпня 2000 р. № 174 та іншими нормативними актами залежно від виду робіт. Оформлення відповідних відносин здійснюється договором підряду на проведення проектних і досліджувальних робіт (ст. 324 ГК України, § 4 гл. 61 ЦК України), за умовами якого підрядник зобов'язується розробити за завданням замовника проектну документацію або виконати обумовлені договором проектні роботи, а також виконати досліджувальні роботи, а замовник зобов'язується прийняти і оплатити їх.
6. Замовник, зокрема, надає підряднику будівельний майданчик. Це означає, що вибір будівельного майданчика, передача його підряднику за актом у встановлені строки, забезпечення можливості вільного, безперервного і безперешкодного доступу на майданчик для виконання робіт в умовах діючого виробництва є обов'язком замовника. Пункт 1 Положення про підрядні контракти у будівництві України визначає будівельний майданчик як земельну ділянку, яка відведена у встановленому порядку для забудови і спорудження об'єкта будівництва.
Замовник оформляє необхідні для використання будівельного майданчика документи і в узгоджені строки передає їх підряднику, у тому числі на:
- використання земельної ділянки під будівництво;
- виконання робіт у зоні повітряних ліній електромереж та ліній зв'язку, в смузі діючих залізничних колій, місцях проходження підземних комунікацій (кабельних, газопровідних, каналізаційних та ін.), що розташовані на будівельному майданчику;
- користування електроенергією, газом, водою, парою від діючих джерел відповідно до проекту організації будівництва (в разі відсутності у замовника власних об'єктів газо-, водо-, паро-, енергозабезпечення);
- вирубку лісу і пересадку дерев.
Замовник відповідає за вирішення всіх питань щодо знесення, перенесення та реконструкції будівель, споруд, інженерних комунікацій, що заважають будівництву, знищення плодоовочевих насаджень та посівів, виконання робіт з демонтажу устаткування, апаратури, механізмів та пристроїв, відключення та підключення діючих інженерних комунікацій.
За необхідності сторони визначають умови доступу на будівельний майданчик. У разі неможливості його ізоляції замовник встановлює умови і порядок надання підряднику фронту робіт і здійснює за свій рахунок заходи загального характеру з техніки безпеки і пожежної безпеки.
Підрядник несе відповідальність за утримання будівельного майданчика у відповідному стані. При закінченні будівельних робіт він до здачі об'єкта в експлуатацію або протягом обумовленого строку після здачі зобов'язаний вивезти з будівельного майданчика техніку, невикористані матеріали, відходи, допоміжні споруди тощо.
7. Замовник зобов'язаний передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію.
В межах цього обов'язку замовник, зокрема:
- видає вихідну інформацію для розробки документації;
- укладає договори на виконання проектно-вишукувальних, конструкторських, науково-дослідних, консультаційних робіт та послуг;
- узгоджує з проектними організаціями графік розробки та видачі документації, здійснює контроль за його виконанням;
- організовує у встановленому порядку узгодження, затвердження та перезатвердження документації, оформлення обґрунтованих змін;
- підписує робочу документацію для виконання робіт.
При укладанні багатосторонніх договорів за участю проектної організації на неї покладається ряд обов'язків замовника щодо забезпечення підрядника необхідною документацією. При необхідності проектна організація для розробки проекту залучає спеціалізовані проектні організації і виконує функції генерального проектувальника.
Замовник має право без узгодження з підрядником вносити зміни до проектної документації в процесі її розробки. Але якщо зміни зумовлюють перегляд строків виконання робіт та (або) їх ціни, замовник зобов'язаний переглянути ці строки та (або) ціну, а при невідповідності профілю додаткових робіт можливостям підрядника самостійно залучити відповідного виконавця.
Передача проектної документації здійснюється в строки, що передбачені графіками передачі (наприклад, за 6 місяців до початку будівництва). Конкретні строки передачі повинні враховувати складність будівництва об'єкта, графіки виробництва робіт, можливості замовлення матеріалів та виробів, інші фактори. Інструктивна документація, що належить до устаткування (технічний паспорт, інструкція з монтажу, складання і пуску устаткування, інструкція з експлуатації, догляду за устаткуванням та його ремонту, перелік комплектуючого приладдя і інструкція з його обслуговування, протоколи випробувань устаткування тощо), може передаватись разом з устаткуванням відповідно до графіку його постачання або в інші передбачені договором строки.
Передача документації оформляється актом у двох примірниках, який підписується сторонами. Дата підписання акта є датою передачі документації.
8. Замовник зобов'язаний оплатити виконані роботи.
Обсяги підрядних робіт та необхідні фінансові кошти розподіляються відповідно до календарного плану будівництва і строків здачі об'єкта в експлуатацію.
Відповідно до ст. 321 ГК України сторони самостійно визначають у договорі порядок, строки, умови платежів і розрахунків за виконані роботи і послуги. Оплата робіт може здійснюватись за готовий об'єкт або шляхом проміжних платежів (за етапи, комплекси робіт, конструктивні елементи, окремі види робіт та послуг). За домовленістю замовник перераховує підряднику аванси, здійснює оплату за будівельні матеріали, устаткування, конструкції, що поставляє підрядник.
Проміжні платежі повинні здійснюватись в установлені строки, наприклад, протягом 5 днів після передачі підрядником замовнику акта виконаних робіт, підписаного уповноваженими представниками сторін. Строки і порядок підписання актів передбачаються сторонами в договорі.
Відповідно до п. 4.6 Положення про підрядні контракти у будівництві України проміжні платежі з урахуванням авансів доцільно здійснювати у розмірі до 95% від договірної ціни. Ціна робіт, що підлягають оплаті, повинна індексуватись з урахуванням рівня інфляції на час їх виконання. При цьому ціна робіт, які з вини підрядника виконані з порушенням графіків, індексується з урахуванням рівня інфляції на час, коли ці роботи повинні були виконуватись. У разі порушення строків здачі об'єкта в експлуатацію з вини підрядника інфляційне подорожчання робіт, що виникло після цих строків, підряднику не компенсується.
Кінцеві розрахунки здійснюються після виконання і приймання всіх передбачених договором робіт (здачі об'єкта в дію) в обумовлений сторонами строк, наприклад, протягом 15 днів після підписання акта приймання об'єкта в експлуатацію (акта приймання робіт).
При кінцевих розрахунках замовник може утримати вартість робіт, які виконані з вини підрядника з недоробками і дефектами, що зафіксовані відповідним актом при прийманні об'єкта в експлуатацію. Протягом встановлених цим актом строків підрядник повинен усунути виявлені порушення, і після цього замовник перераховує утримані суми.
При перерахуванні авансу сторони визначають його величину, строки і умови виплати, порядок заліку. Наприклад, аванс може перераховуватись у розмірі 30% від річного обсягу робіт або обсягу робіт, передбачених договором (при відносно невеликих строках будівництва об'єкта), за 30 днів до початку виконання робіт.
За домовленістю сторін замовник (замість або в рахунок авансу) може здійснювати оплату будівельних матеріалів, устаткування, яке постачається підрядником. Оплата здійснюється на підставі акта інвентаризації, підписаного уповноваженими представниками сторін, в частині приросту вартості матеріалів. При її зменшенні сума платежів за виконані роботи також зменшується. Для обґрунтування суми платежів замовник може вимагати від підрядника подання відповідних платіжних документів.
9. Замовник зобов'язаний прийняти роботу, виконану підрядником.
Відповідно до п. 4.16.1 Положення про підрядні контракти у будівництві України після виконання всіх передбачених проектом робіт підрядник здає об'єкт замовнику в гарантійну експлуатацію. В процесі здачі-приймання об'єкта сторони перевіряють відповідність закінчених робіт умовам договору. Здача-приймання здійснюється протягом встановленого сторонами строку після одержання замовником листа від підрядника про готовність об'єкта або його частини до експлуатації.
За домовленістю сторони можуть здійснювати попереднє приймання будівельної частини об'єкта або окремих робіт, устаткування після індивідуального і комплексного випробування, окремих приміщень і споруд тощо.
Здача-приймання об'єкта в експлуатацію здійснюється відповідно до договору і оформляється актом, підписання якого визначає момент передачі об'єкта у власність замовника. В акті вказуються всі претензії до виконаних робіт. Якщо у замовника є такі претензії, але вони не зафіксовані в акті, він надалі втрачає право на їх задоволення в арбітражному порядку.
Претензії до робіт, що не впливають на освоєння виробничих потужностей, не повинні перешкоджати прийманню об'єкта. При цьому сторони складають перелік претензій, що додається до акта здачі об'єкта в дію, і визначають строки їх усунення.
Для забезпечення в процесі здачі-приймання об'єкта в експлуатацію тісної координації діяльності сторін для проведення випробувань устаткування, а також при зацікавленості замовника у попередньому ознайомленні зі змістом цих випробувань у договорі слід передбачати розробку підрядником програми випробувань та її узгодження з замовником.
Якщо при здачі-прийманні об'єкта виявляються суттєві недоробки, які виникли з вини підрядника, замовник не повинен приймати об'єкт до їх усунення і має право затримати оплату неякісно виконаних робіт. Якщо усунення недоробок неможливе і вони впливають на виробничу потужність, споживчу вартість об'єкта, замовник може ставити питання про компенсацію збитків.
10. За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором підряду на капітальне будівництво винна сторона сплачує штрафні санкції, а також відшкодовує другій стороні збитки (зроблені другою стороною витрати, втрату або пошкодження її майна, не одержані доходи) в сумі, не покритій штрафними санкціями, якщо інший порядок не встановлено законом.
Недоліки, виявлені при прийнятті робіт (об'єкта), підрядник зобов'язаний усунути за свій рахунок у строки, погоджені з замовником. У разі порушення строків усунення недоліків підрядник несе відповідальність, передбачену договором.
Позовна давність для вимог, що випливають з неналежної якості робіт за договором підряду на капітальне будівництво, визначається з дня прийняття роботи замовником і становить:
- один рік - щодо недоліків некапітальних конструкцій, а у разі якщо недоліки не могли бути виявлені за звичайного способу прийняття роботи, - два роки;
- три роки - щодо недоліків капітальних конструкцій, а у разі якщо недоліки не могли бути виявлені за звичайного способу прийняття роботи, - десять років;
- тридцять років - щодо відшкодування збитків, завданих замовникові протиправними діями підрядника, які призвели до руйнувань чи аварій (ст. 322 ГК України).
11. Договір підряду на капітальне будівництво є консенсуальним договором, укладається в письмовій формі і набуває чинності з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов, характеристика яких наводилася вище.