а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (например, проведение рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора;
г) потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612);
· требовать уменьшения арендной платы без расторжения договора, возмещения убытков в случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;
· сдать арендованный земельный участок в субаренду;
· предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование;
· отдавать арендные права в залог вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;
· заключать договоры о передаче участка ли его части во временное пользование на срок не более трех лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора, с регистрацией таких договоров в органах юстиции;
· досрочно расторгнуть договор в случае, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии непригодном для использования (ст.620 ГК РФ) ли право на возмещение убытков (или) расторжение договора, вызванное задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ);
· расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности, и без них арендатор не моет пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать;
· при досрочном расторжении договора или по истечении его срока – распорядиться произведенными на земельном участке улучшениями (передать арендодателю безвозмездно; продать арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене, перенести на оговоренных специальным соглашением сторон условиях, но не позднее 180 календарных дней до истечения срока договора или его расторжения, с уплатой арендодателю пропорциональной части годовой арендной платы за этот период);
· продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора;
· согласно ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право, в случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора при прочих равных условиях, преимущественное перед другим лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно ст.617 за арендатором сохраняются все права обязанности по договору аренды в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.
Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли[2]. Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.
В отношении использования земель, арендатор несет те же обязанности, что собственники, владельцы и пользователи.
На арендатора в равной степени распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.
В соответствии с Законодательством Российской Федерации арендатор обязан:
· приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) выдачи документов, удостоверяющих право аренды;
· не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнении территории и дорог в соответствии с нормативными актами;
· обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (поезд) через участок, по выделенным дорогам;
· выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, поездов т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;
· своевременно вносить плату за пользование земельным участком;
· осуществлять использование земли в соответствии с договором целевым назначением (ст.615 ГК РФ);
· поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ);
· арендатор не вправе прекращать ли изменять права третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога);
· в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;
· поле окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, с учетом «нормального износа», или в состоянии обусловленном договором (ст.622 ГК РФ);
· в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного(ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве вклада в уставной капитал, в установленный срок уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;
· не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.
В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявить отказ от соответствующих прав.
Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования также право ограниченного распоряжения земельным участком (например, право сдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог).
Арендодатель вправе:
- досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, если арендатор:
а) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшает качество земель;
в) более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;
- вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения законодательства и нормативных актов;
- приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора;
- в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд, гарантировать арендатору предоставление равноценного земельного участка, в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.
При аренде земель сельскохозяйственного назначения арендодатель вправе:
· осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;
· досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендатором платы, в случаях иных нарушений договора;
· требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;
· изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще , чем один раз в год;
· участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных на сданных в аренду землях.
На основании норм ГК РФ арендодатель обязан:
- передать земельный участок арендатору в сроки, установленные договором аренды;
- передать земельный участок со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;
- если передача принадлежностей должна сопровождаться определенными документами – предоставить такие документы арендатору;
- передать арендатору земельный участок в состоянии и по площади, соответствующих условиям договора;
- по истечении срока аренды возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;
- не вмешиваться в сельскохозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора;
- предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;
- не использовать и не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.
В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены дополнительные обязанности:
· передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору;
· содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;