Аренда земельных участков (стр. 2 из 4)

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10.В случае наследования земельных участков лицами, не
достигшими совершеннолетия, их законные представители могут
передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения
наследниками совершеннолетия.

11.Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Пользование землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 ФЗ от 9.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ».

Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду – земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка должно быть четко указано его местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумный срок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ). Например, если земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с целевым назначением. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земель и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных

недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По ЗК РФ арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендатор не вправе передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

В случае аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621 ГК РФ). Из данного правила есть исключения, предусмотренные п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.