Основание возникновения права общей собственности – это определенные юридические факты, влекущие приобретение такого права. К ним относятся: совместное изготовление или создание новой вещи, совместное строительство, приватизация, состояние в браке, образование крестьянского (фермерского) хозяйства, наследование. Право общей собственности возникает на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки и т.п.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимая вещь), либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
1.2. виды общей собственности
В п.2 ст.244 ГК РФ закреплены два вида общей собственности: долевая и совместная. В общей долевой собственности имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности. В общей совместной собственности доли участников заранее не определены. Они выявляются при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Итак, участнику общей долевой и общей совместной собственности (при разделе или выходе из нее) принадлежит право на долю. Какой бы вид не приняла общая собственность – долевой или совместный – существует доля каждого сособственника. В первом случае ее размер четко не определен, в совместной – размер доли не может быть установлен до тех пор, пока ее обладатель не пожелает произвести выдел или раздел.
Общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В законе закреплена презумпция, согласно которой общая собственность на имущество при ее возникновении предполагается долевой. Общая долевая собственность может возникнуть в силу допускаемых законом или договором оснований.
Общая совместная собственность может быть трансформирована в общую долевую собственность по соглашению участников общей совместной собственности, а при недостижении соглашения по решению суда. Участниками общей долевой собственности могут выступать любые субъекты права собственности: граждане, юридические лица, публично-правовые образования, в любом их сочетании.
Что касается общей совместной собственности, то она, в отличие от общей долевой собственности, возникает в случаях, прямо предусмотренных законом. Субъектный состав права общей совместной собственности также ограничен, в основном, это граждане.
2. Понятие общей долевой собственности
2.1. Юридическая природа доли. Определение долей в праве общей долевой собственности
В литературе высказано мнение, что о доле уместно говорить тогда, когда речь идет об общей долевой собственности. Е.А. Суханов назвал совместную собственность бездолевой. Н. И. Мисник считает, что такое представление основано на смешении двух различных вопросов: о наличии доли и ее определении, то есть определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена (не выяснен ее размер), то это не значит, что эта доля вообще отсутствует.
Вопрос о правовой природе доли в учебной и научной литературе является дискуссионным. К. Н. Анненков упоминает интеллектуальную долю: «Право общей собственности (condominium) – это когда одна и та же вещь принадлежит на праве собственности нескольким лицам в интеллектуальных ее долях». Н. П. Победоносцев говорит об идеальной доле: «Общая собственность означает, что предмет, оставаясь в сущности нераздельным, дробится на идеальные части, и в каждой из этих частей собственность участника получает свою исключительность». По мнению Г. Ф. Шершеневича, субъекту общей собственности принадлежит доля в ценности вещи. «Право каждого из сособственников в отдельности имеет своим объектом только долю в ценности вещи». В советском гражданском праве теорию идеальной доли в вещи поддерживал Д. М. Генкин, хотя его позиция достаточно противоречива. Он писал: «Доля в праве соответствует и доле в имуществе, являющемся объектом права общей собственности». Эту долю автор называет идеальной, она представляет долю в имуществе в целом, а не какую-либо конкретную часть имущества в натуре. Н. И. Мисник полагает, что доля представляет собой идеальную, мысленную часть материальной вещи. Итак, применительно к общей собственности в доктрине употребляются термины: «доля в праве» (о доле в праве упоминается в п. 2. ст. 244 ГК РФ), «реальная» и «идеальная» доли.
Под реальной долей понимается определенная часть общего имущества в натуре. Реальная доля применительно к общей собственности означает определенную часть общего имущества, находящуюся в фактическом пользовании сособственника. Распределение между сособственниками общего имущества по частям на праве пользования не приводит к прекращению правоотношения общей долевой собственности. Понятие реальной доли используется в случаях, когда имеется практическая возможность предоставить сособственнику определенную часть общего имущества в пользование (например, комнату в доме). Что касается идеальной доли, то это есть доля в праве, о которой упоминается законодателем в ст. 244 ГК РФ. Идеальная доля и доля в праве, как полагает Р. П. Мананкова, «идентичны по содержанию».
Доли участников в праве общей долевой собственности определяются на основании закона, либо устанавливаются соглашением всех ее участников. Если доли не определены ни законом, ни соглашением сторон, они считаются равными. Судьба неотделимых и отделимых улучшений общего имущества урегулирована в п. 3 ст. 245 ГК РФ.
2.2. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности
Содержание права общей долевой собственности составляет традиционное правомочие по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Если сособственники не достигли такого согласия, то каждый из участников общей долевой собственности может обратиться в суд, который и определяет порядок владения и пользования общим имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Участник общей долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле. Представляется, что в этом смысле используется понятие «реальная доля». При невозможности предоставления во владение и пользование части общего имущества сособственник вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.
2.3. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, и долей в праве общей долевой собственности
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст.246 ГК РФ). При недостижении такого согласия возникший спор не может быть урегулирован судом.
Вместе с тем, участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей в праве. Он вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом. Для таких распорядительных актов согласия других сособственников испрашивать не нужно, но при возмездном отчуждении доли необходимо соблюдение особых правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который обязуется передать и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ) (Н. Толчеев). Ю. Буйнова критикует это положение и считает более разумным распространять действие ст. 250 ГК РФ на мену жилых помещений с учетом того, что это вещи индивидуально-определенные. Преимущественное право покупки доли действует тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют права преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. Как полагает Н. Толчеев, в случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику. Вероятно, подобный подход соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора. Вместе с тем, в литературе высказано на этот счет и другое мнение. Так, Э. Гаврилов полагает, что нельзя предоставлять продавцу право выбрать покупателя, ибо на продавце лежат лишь обязанности предложить свою долю к продаже всем остальным сособственникам. В равной мере нельзя придавать правовое значение первенству в принятии предложения о заключении договора. Указанный автор считает, что приобрести продаваемую долю имеют право все сособственники, согласившиеся ее купить, и никого из них нельзя ее лишить. Потенциальные покупатели имеют право купить ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна долям, имеющимся у них.
Преимущественное право не действует в случае продажи с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников общей долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ и другими законами.
Извещение о продаже доли направляется остальным участникам общей долевой собственности в письменном виде с указанием цены и других условий, на которых она продается. Сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях.