3)Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи: •1
9 цена перепродажи - 1300;
· остаток долга на конец 5-го года - 600 (900 - 60 • 5);
· выручка от перепродажи - 700 (1300 - 600);
· текущая стоимость выручки от перепродажи - 348 (700 • 0,4972).
4)Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора
1529 (1181 + 348).
Рыночная стоимость недвижимости, рассчитываемая по формуле 7.1|
составит 2429 (1529+900).
Универсальность метода дисконтированных денежных потоков шин.. ляет его формализовать на основе ряда допущений:
9 чистый операционный доход в течение периода владения не мпш етсй;
9 инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредита ежемесячным погашением.
Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного ими* лиза позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных ни* каза гелей, так и при их отсутствие принимая во внимание только < умму чистого операционного доход| и различные оценочные коэффициенты^
стоимость недвижимости; > ипотечный кредит; МОД * чистый операционный доход; ИОД - расходы по обслуживанию долга;
■ цена перепродажи в конце анализируемого периода;
•остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);
фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц); ИД • ставка дохода на собственный капитал;
•анализируемый период
Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход кото-{•иН и течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года НЛММН МОЖНО реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит §1ч)Мме Ш)на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая ин-l№ftt|uiM Ставка дохода на собственный капитал -15%.
Решений»
I)ИиоТВЧНая постоянная - 0,1234 (0,01029 • 12).
I) НйОХОДЫ по обслуживанию долга - 111 (900 • 0,1234).
Ь Остаток долга на конец 10-го года:
1 и помесячный взнос - 9,26 (900 • 0,01029);
· hiни очный срок кредитования после перепродажи - 20 лет (30 - 10);
· и. . 11 он долга на дату перепродажи - 841 (9,26 • 90,8194).
4| !• кушан стоимость денежных поступлений - 196 [(150 - 111) х
•М1и//|
I) Тмущия стоимость выручки от перепродажи - 89 [(1200 - 841) х
•м,ЙТ)|. f
Щ НмИОЧНая стоимость собственного капитала - 285 (196 + 89). 0 I ЮИМООТЬ недвижимости - 1185 (285 + 900).
М Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным Н*МИ1ЙМ1
ст.д
ст.д
Си- ИК0 + (ЧОД - РОЦрУА\пTiCrf, - ИК„)|/>КЛ| " , (7.6)
РР *и , остаток лот л на дату оценки;
оетаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.
Пример Ощнить объект недвижимости, используя информацию ч нмим.miпримера. Ипотечный кредит получен за три года до даты
1)Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценкй_
889 (9,26 • 96,02).
2)Остаток задолженности на дату перепродажи:
·остаточный срок кредитования после перепродажи - 17 лет (30 - 3 - Ю)|
·остаток долга на дату перепродажи - 804 (9,26 • 86,8647).
3)Рыночная стоимость собственного капитала - 294 [(150 - 111) J
х 5,01877 + (1200 - 804) • 0,2472].
4)Стоимость недвижимости - 1183 (294 + 889).
III.Оценка недвижимости ш основе ограниченной стоимостной инфор
мации.
Выше были рассмотрены ситуации, когда оценщик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы по об» служиванию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в усло« виях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:
·ЧОД - сумма чистого операционного дохода;
·КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности;
·ст. % - процентная ставка по кредиту;
·N - срок кредитования;
·п - длительность анализируемого периода;
·ст.д. - ставка дохода на вложенный инвестором капитал;
·а - процентное изменение стоимости недвижимости. Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяв
заменять ряд исходных параметров:
ИК = С КИЗ;
(7.81
Н'
РОД = ИК • ИП = Сн • КИЗ • ИП;
ст.%ст.%
ИК„ - ИК (колонка № 6)^-(колонка J6 5)N"n
ст.%
N
ИК„ - Сн - КИЗ-(колонка № 6)" (колонка № 5)
ст.% N-n.
!,имм«'|> Оцените недвижимость, годовой чистый операционный до-И*Орой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной за-11НН0СТИ 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным пога-INIM I 'тоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода *МВЦж1рм 15%. Решение.
С = 0,7С +
н ' н
ПилотаВЛяем данные об условиях кредитования в трансформирование -1'<|рмулу
-0,7С -0,1518) • 3,3522+
+ [С (1-0,2)-0,7С • 0,0127 • 66,9744] • 0,4972.
нн
в соответствии с основными условия-Затраты - 6102,
I результате преобразования получим: 11332,2 (1 0,4506).
6102.
16 нзлируем денежный поток
ММ ИИИг»I пронация: 11vмриойпериод I him Mmне:
•ипотечный кредит - 4270;
* 1 и периоды •имчиеле:
•собственный капитал - 1832. Чистый операционный доход - 1000.
•расходы по обслуживанию долга - 648;
11период iMчиеле:
· денежные поступления - 352. Всего - 5882,
· Чистый операционный доход - 1000;
Hi «им
· расходы по обслуживанию долга - 648;
· денежные поступления - 352. Цена перепродажи - 4882,
Ш мин
•ипотечный кредит - 3618;
•собственный капитал - 1264.
С = С (1 ± а).
п/п н v'
Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим обрезом
СТ.Д,
Сн-Сн'КИЗ+(ЧОД-С„'КИЗ!ИП)PVA + [CH(I t <*)-
(7.»)
ет.% иот.Н мш
См1 КИЗ(колонке №6г «(колонка №5) "lPV .
I i. * 111н денежных поступлений на вложенный собственный капитал: ItMllt lllj352{352;352;1616 дает ставку дохода 15%.
I аМИМ образом, в процессе оценки необходимо анализировать конк-jtHttMB ушювия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с мннчммми рыночными условиями финансирования.
На овиоае выявленных различий рассчитывается соответствующая минами» на уоловия финансирования, которая трансформирует обосно-1иИ1Им, рыночную стоимость недвижимости в цену.
Контрольные вопросы
1.Почему при покупке недвижимости целесообразно использова'Щ
ипотечный кредит?
2. Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?
3. Дать определение первой, принятой и завершающей ипотекам.
4. Сформулируйте понятия «стоимость» и «цель» объекта недвижимое сти. Как влияют на их величину конкретные условия финансирования? f
5. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при построении коэффициента капитализации?
6. Раскройте понятие финансового левереджа и его влияние на резули таты оценки.
7. Какие особые условия кредитного договора должны анализировать* ся оценщиком?
8. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционнсУ го анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтИч рованных денежных потоков.
9. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитв* лизации при использовании ипотечного кредита?
Тесты
№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500, На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 на 20 ЛОТ под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно буч дет продать за 12000. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.
№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100i Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000. На 2 J лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.
№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 выдан на 30 лет под 9%, с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину МО*| гашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.
№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 выдан на 27 лет под 20% с ежегодным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашме* мого долга в 25-м платеже.
Mb 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных)! ЧОД - 2000; КИЗ 60%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погеше*] ние - 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Стаак|] дохода инвестора - 13%.
НЛИЛ
Сравнительный ОIподход
Ikiifa'HHocmu применения сравнительного подхода. Классификация и суть шр**оь Оценка на основе соотношения дохода и цены шродшжШо if то™ #ен# шклтчепис о цене объекта недвижимости. Практика применения
фННштмьного подхода
■□8.1.Особенности применения | сравнительного подхода . \
I НёВИИТельный подход к оценке недвижимости базируется на инфор-|ёнмИ О Недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнениийцениваемой недвижимости с аналогами,
НИКОДНОЙ предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен-