Б
Недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не-JH •»••ими же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый liW) недвижимости является специализированным либо обладает ис-ЙИИНТОЛЬНЫМИ выгодами или обременениями, не отражающими общее им«нни' рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
* римнительный подход базируется на трех основных принципах оцен-| IMMIBH ж и мое:ти: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе НИ* принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь-РИ и рад количественных и качественных методов выделения элементов ранения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых
Е
, tOB ДЛЯ моделирования стоимости оцениваемого объекта. I Н*И0В0П0ЛВГающим принципом сравнительного подхода к оценке не-JHlMiM к! ЯВЛЯеТСЯ принцип замещении, гласящий, что шртналичии на щШ Нескольких схожих объектов рациональный инвестор ме заплатит НИИ** юй суммы* В которую обойдется приобретение недвижимости тт-
4МИЧЖ1Й полезности
Ими ми| цим основные этапы оценки недвижимости сравнительным ЙНЧ*1М|ПМ»
I N ими 11iyчаются состояние и тенденции развития рынка недвижи-Им И особенно того сегмента| к которому принадлежит данный объект, камнямиt и объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивав* им "ридянные относительно недавно.
2-й этаи. Собирается и проверяется информация по объектам-аналв гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срам нивается с оцениваемым объектом.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостани» мых аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-ана им гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви* жимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивки рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты по:
· назначению использования;
· качеству;
· передаваемым правам;
· местоположению;
· физическим характеристикам. Сходные субъекты по:
· платежеспособности;
· возможностям финансирования;
· инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынк|
недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данном» сегмента условиях:
· сроке окупаемости;
· независимости субъектов сделки;
· инвестиционной мотивации.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.
Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. ( V-экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в нема мой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный ОрОи экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для < >фИ< ных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан м период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, нй свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке 'ими чительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, #ин! завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегменте pwH ка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут ИОПОЛЬЯН на I i.i я для сравнения, еоли покупатель и продавец:
· находятся в родственных отношениях;
· являютоя представителями холдинга и независимой дочерней коммш
НИИ!
I ИМеЮт иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
*ОДЖКИ осуществляются с объектами, отягощенными залогом или ины-Щ МЙЯМТельствами;
1latin маются продажей имущества умерших лиц; ШНим.потея продажей с целью избежать отчуждения заложенного pin HU I ' ИИИ Т.Д.
"'•еевТМЦКншая мотивация определяется: 1 ННИЛОГИЧНЫМи мотивами инвесторов;
I(Нелогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием ИЛы*емщ;
Мненеиыо износа здания.
МиНрИМер, покупка здания для организации в нем офиса не может ис-
II*иии I ьсн в качестве аналога, если здание планируется использовать
щ !*" ' п»мщу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
tiff Ни Г| Степень износа которого составляет более 80%, не может быть JHWIHOKIH по своему профилю без проведения капитального ремонта. и»»МУ покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотива-Ий (10 I pint пению с покупкой здания с меньшим износом. В первом слу-^ttti, Как правило, покупка прав на строительство нового объекта.
•tMiMiiin.Mкритерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
['IfСобственности на недвижимость;
■1 VI 'иниш финансирования;
Iи it и и им и время продажи; || Местоположение;
(И ФИ1ИЧескис характеристики.
IIIIfinпа собственности*
И »«|»|ич» mi|ювка на права собственности есть не что иное, как разница *i v рМНОЧНОЙ И договорной арендной платой, поскольку и полное пра-HwfНННООТИ определяется при рыночной арендной плате и доступ-pi •#»» унп'м финансировании. 11 k'l НННЯ финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи I** ti недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не-ЙМНМ »тигельный анализ, в результате которого вносится соответствуй |iltt#e нимриини к цене данной сделки. 1] №ш*НЛпродажи и время продажи.
Мм» IMHH.K v рассчитать поправку на условия финансирования и нало-Инеиншм на передаваемые юридические права и ограничения, а так-• »»м»1 продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас-ецмнни N ми и анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу-Ц§ и*«прии»» н Hi ети характеристики делаются в первую очередь.
Mj*fH)te щтдими - один из основных элементов сравнения сопостави-щ% нрндйэи Дли внесения поправки на данную характеристику в цену
ШзнМйфи"MNeKTIt аналоги необходимо inai Ъ тенденции изменения цен на
ЩШNMInhжимости с течением времени.
| ПРОЦЕНТНЫЕ | СТОИМОСТНЫЕ | |
| (коэффициентные) | (денежные) | |
| f | ||
| Вводимые к цене единицы | Вводимые к цене аналога | |
| сравнения аналога | в целом | |
ПОПРАВКИ
Рис. 8.1. Классификация поправок
4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, мил и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру( гие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Единицы сравнения.
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в wA единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы! объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею» щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо фиш ческая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.
На различных сегментах рынка недвижимости используются раЗЛИЧ пые единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
· цена за 1 га;
· цена за 1 сотку;
· цена за 1 м2.
Единицы сравнения застроенных участков:
· цена за 1 м2 общей площади;
· цена за 1 фронтальный метр;
· цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за 1 м3.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проекте! на основе соотношения дохода и цены продажи может использован.* к валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капиталИ зации.
□ 8,2. Классификация и суть поправок \
Классификация вводимых поправок основана на учете разныл споит бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено не iihi «I.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объев* та-а налога или его единицы сравнения на коэффициент* отражающий i и5 пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого обмчт та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - потомки щий коэффициент.
К процентным поправкам можно Отнести, например, поправки ни т%
сгономожс ииг, пики, времяпродажи
ГНЖМоСТНЫе поправки:
I) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица нММНУТИ, 1 СОТка), изменяют цену проданного объекта-аналога на опре-Мениум» сумму, в которую оценивается различие в характеристиках РЬ#ВТ1'ВНВЛОГа И оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель-N ИЛИ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, ИрИЦВИВвТОЯ отрицательная поправка.
1 Денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно от-ЦИ Поправки на качественные характеристики, а также поправки, рас-ЙИН1ННМВ статистическими методами;
Щ)MHteMHbie поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога М^Меияют се на определенную сумму, в которую оценивается раз-ЙМ11 ЦВриктеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
N ЙВМе*Hi.iMпоправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало-11 MiMHtM, Следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополни-"IMHilft улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.). гМИМТ И внесение поправок.
Дм| расчета И внесения поправок используется множество различных |ннпм I ради которых можно выделить следующие: I MiltuiM, основанные на анализе парных продаж; i|lHMle|Hные методы расчета и внесения поправок; I ним* шчеекисметоды. Мм ид парных продаж.