I |м м ни/шли продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале ИрВПйМйея I очной копией друг друга, за исключением одного парамет-I (Например, местоположения), наличием которого и объясняется раз-и а Мене нин объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку
!Цй!*у|И«минуI vio характеристику И ИСПОЛЬЗОвать ее ДЛЯ корректировка VHMF НВриметр цены пролижи сопоставимого с объектом оценки "ВМla аналога,
190
191
Ограниченность применения данного метода объясняется сложность!! подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большое количества информации.
Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогии ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центру города и одна на окраине - в Ясеневе (табл. 8.1).
| Характеристики | Оценивае- | Продажа | Продажа | Продаже |
| (элементы) сравнения | мый объект | I | II | III |
| Местоположение | Ясенево | Ясенево | Центр | Центр! |
| Состояние квартиры | хорошее | неплохое | хорошее | неплохое |
| 1 Цена сделки купли- | ||||
| продажи, у.е./м2 | ? | 600 | 960 | 800 |
Исходные данные но сделкам купли-продажи квартир
Таблица н
Ктеристики
НЖНИРНI м) сравнения Mi. в,е../м
■(НИМ мним» ми-пие 1I I м притчана |ЙНМ|М< 'Понижение
нннпм:книртир
*1'М1«1мм|инии. на
НнвНН! имйртир
ИМмми корректировка
I #н|1|н ь гмромвнные
■ИМ Мнидмж, у,с.__
Продажа I
Таблица корректировок
?
Ясенево
Оцениваемый объект
600 Ясенево
хорошее
0
неплохое
160 160
760
Продажа II
960 Центр
-200 хорошее
0
-200 760
Таблица 8.2
Продажа III
800 Центр
-200 неплохое
160 -40
760
При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей ЛЛ(Ц щади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы шми щади оцениваемой квартиры в Ясеневе необходимо учитывать, что проД« ставленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. н| имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корреКИИ ровки в любом независимом порядке.
Обоснование корректировок.
1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж I И 111# которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местополо*** нию (состояние квартир одинаково). Величина корректировки cocruititff 600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.
2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж II и НУ которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (М(И стоположение квартир одинаково). Величина корректировки состайИП 960 у.е. 800 у.е. = 160 у.е.
Определив значения величин корректировок сравниваемых и роди*, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие коррсмИЧ ровки и, наконец, установим значение скорректированных цен куШ1ИаГ1|им дажи по трем сравниваемым продажам (табл. 8.2).
Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по срамим мым объектам указывают, что стоимость 1 м2 общей площади 0Ц1МИИй#* мой квартиры в Ясеневе составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснение по введению положительных и отрицательных значений коррсктироипН Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города. \»щ ланы отрицательные корректировки (-200 у.е). Это предопределяете! он рицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре •«ч да, и условным «переносом» ее в Ясенево, где расположена оцениваем*! нами квартира. Положи тельные корректировки (Ибоу.е.) по продиж* I й
III Предопределяются «переходом» ЭТИХ квартир ИЗ СОСТОЯНИЯ «нешипнМЙ и состояние «хорошее». В котором находится оцениваемая памп КИИр.ирй
NtHtepiiiMe методы расчета и внесения поправок. I h*MHij)f шкепертных методов расчета и внесения поправок, обычно про-НН и »«и I л илист субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на-ММЈ иЦгпинаемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. ОМИНМЧИМ стоимость объекта оценки X,а цену продажи сопостави-|Мм амниот примем равной 1,0, тогда: ЦйМ мОьгм лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увели-iNHbH НИ Ti же 15%:
X*1,0+ 15% • 1,0= 1,0-(1 +0,15) = 1,15;
|ЦМ мигни маемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога умень-
mm Ј12
X 1,0-15%- 1,0= 1,0-(1,0-0,15) = 0,85. Ahhhw пучшв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-
§|| уменьшиться:
1,0" Х+\5%-Х=Х(1+ 0,15 ),ДГ= 0,87.
IfftHfM мужв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-|М е»»|'.нin
IД|0 - X - 15% • X = X • (1,0 - 0,15), X = 1 : 0,85 = 1,18.
Р#И1Ч' • и 1.1 мн методами расчета и внесения поправок обычно пользу-
1
\ 1н| м невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправ-[tHfe | и,точна я Информация о процентных различиях.
* ♦ •♦ШМичесние методы расчета поправок*
* И мню/т корреляционно-регрессионного анализа состоит в допуски! фирмимм Iтми вависимосги между изменениями цен объектов не-РВИИйИИ И изменениями каких-либо его характеристик!
■ i
Щ NjVii Им
и
Данный метод трудоемок, и для его использования требуется доствч точно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает aim лиз большого количества репрезентативных выборок из базы данных, \
Пример. Последовательность внесения поправок и получение скоррек тированного результата.
1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предьм дущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи
2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения коик рых не имеет значения.
В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в ценим, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на yt'« ловия финансирования или на право собственности рассчитаны как абоОЯ лютные денежные, то они применяются первыми для корректировки пей аналогов.
Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадмв в 1000 м2 и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения \М!ц
| Элементы сравнения | Величина обоснованно вводимых поправок, % | Стоимостное выражение попрании, скорректирова ш i пи цена, у.е. |
| Цена продажи аналога Поправка на передаваемое право собственностиСкорректированная цена | +4 | 500000 Щ+20000 520000 |
| Поправка на условия финансирования Скорректированная цена | -2 | -10400 509600 |
| Поправка на условия продажи Скорректированная цена | +3 | +15288" 524888 |
| Поправка на изменение экономических условий Скорректированная цена | +5 | +26244551132 1 |
| Поправка на местоположение Скорректированная цена | +4 | +22045 573177 |
| Поправка на износ Скорректированная цена | -6 | -34391 538787 1 |
| 1 (оправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом) _Скоррекгиррванная цена | -3500050WK7 | |
| Поправка на масштаб (денежная поправки к единице сравнении) Итогоиия стоимость | 160 343787 |
Таблица Н,|
правок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 8.3.
□ 83, Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
И ffOM случае в качестве единиц сравнения используются. 1 ПаНОВОЙ рентный мультипликатор (ВРМ). ■ Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Меловой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены (Ми * потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному |§#HMHMVДОХОДУ (ДВД).
1♦* применения ВРМ необходимо:
I) омеНИТЬ рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый
llient им;
Й) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене HJ**hhhoi по сопоставимым продажам аналогов;
• ) УМНОЖИТЬ валовой (действительный) доход от оцениваемого объек-N Н# Усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Иерщтнии цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по фирмуме
т ,
Цов - ПВД0-ВРМа = ПВД0[2(Ц/а : ПВД*)]:™,(8.1)
1
йерпнтная цена продажи оцениваемого объекта; минпной(действительный) доход от оцениваемого объекта; усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Не1 ни продажи /-го сопоставимого аналога; 1 Потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; 1 Количестве отобранных аналогов.
Пример, Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. •анее '1ВННЫХ имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).
| Цена продажи, у.е. | ПВД | ВРМ | |
| к | 800000 | 160000 | 5 |
| 1 | 950000 | 175000 | 5,43 |
| 650000 | 135000 | 4,8 | |
| VWM (уередненный по аналогам) = 5(5 + 5,43 + 4,8): 3. | |||
Расчет валового рентного мультипликатора
Цов "150000 у.е. • 5 « 750000 у.е. не корректируют на удобства или другие различия между объек-
PtPHtllM и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета
!мыфактические арендные платежи и продажные цены, в которых i |нн hi i укй'шиные различия,
Таблица 8.4
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
•может применяться только в условиях развитого и активного рынки недвижимости;
& в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата! капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
•не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операциои ных доходах сравниваемых объектов.