11И Полученным результатам можно судить о возможности использо-ррне каждого анализируемого вида регрессионной модели для расчета РИМ»и I и оцениваемого объекта. Наименьшее значение достоверности Ш Максимальная близость по модулю коэффициента корреляции к ррИланч1ьстиует о корректности применения именно полиномиальной |#0нн й следовательно, и наиболее высокой точности расчета стоимос-РН^ИНииомого объекта. Знак «-» при коэффициенте корреляции указы-Щ Иа Наличие обратной корреляционной связи между расстоянием от |ШнМм И Ценой на земельные участки.
ВСЮ
hi И)
4(Ю
нin
JIM)
НИ)
II
I НШМОСТЬ одной сотки оцениваемого земельного участка, рассчитан-Щ Mi ieHOae полиномиальной регрессионной модели, равна 80,53 у.е. И и рИС. 8.2 представлена графическая интерпретация вышерассмот-ЙВНИМ* ВИДОВ регрессионных моделей.
| >■ | |||
| Ri"....... ч | *ч | ||
| **•• | L \ | ч--- | ч |
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 Расстояние до города, км
.................. Степенная модель (ряд I)
Рчмкна • jp*м"
■4,?М \х♦497,78 ШЛНп(х)*1277.9
| Вид регрессионной модели | Коэффициент корреляции, т | Средне квад-ратическая ошибка, Se | Достой» |» ность (/>). 4 |
| Линейная У=^4,75АЧ 497,78 | -0,989 | 24 | II * |
| Логарифмическая | |||
| У~-267,ШпХ+1277,9 | -0,9969 | 12,76 | 3.9 |
| Экспоненциальная | |||
| У-957,7ел( 0.0298Я) | -0,9949 | 30,9 | 14,3 |
| Степенная | |||
| У 96640ЛТАН|61) | -0,9598 | 24 | 37,8 |
| Полиномиальная | |||
| У 0,037^*2-9,482* + 619,1 / | -0,9993 | 6,78 | 3'U |
Таблица Н Ю
--------- Линейная модель (ряд 1)
--------- • Логарифмическая модель (ряд 1)
^'иurn mi
pHMMfa*' 9,4823х+в19,17
N liUUtl
.--------- Экспоненциальная модель (ряд 1)
—— Полиномиальная модель (ряд 1)
Mih н,2, Зависимость цены продажи земельных участков от расстояния до города
Затратный наджод ■■. к оценке недвижимости
Общая характеристика затратного подхода, Методы расчета восОНЩ шнштельной стоимости. Расчет стоимости строительства. ОпредШЩ пие износа объекта недвижимости
□ 9.1, Общая характеристика затратного подхода
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
·оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного уЧйИ! ка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, нсоОх<|Д|| мых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
·учет износа (обесценения)1 оцениваемых улучшений в период ЭКСП и v и тации под воздействием различных факторов;
•принцип «замещения».
Необходимое условие для использования затратного подхода - ДОС! точно детальная оценка затрат на строительство идентичного (липшиим ного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объектщ
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ИИ1 тора);
3) расчет выявленных видов износа;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем коррсктирмн*1| восстановительной стоимости на износ с последующим увеличениям Httf лученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный ПОДХОД 1 оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как ДОЛГИЙ инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы а иедер!
1 Обесценение - стоимостное выражение изнооа, измеряемого в процентая
В Воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая РРТ| не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса-
||р#ЯСДа всего объектов доходной недвижимости.
Мвид о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта дела-
МИ мщиком после тщательного сравнительного анализа результатов
IftHOMy из использованных подходов, учитывая специфику и приорн-11'« Того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наи~
С
ЯИЩЧНЫ и приемлемы в каждом конкретном случае, применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един-РНИ Inтможно в следующих случаях.
i Kin дц оцениваются новые тли недавн© построенные объекты,
♦HIM случае стоимость строительства таких объектов (с учетом Прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стои-Ш№гИ,
М аДучве, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффектов-ИМИин. юиаиия земельного участка.
ИкиПм||вР эффективное использование земельного участка представший использование незанятого земельного участка или земельного ♦ М е улучшениями, которое является физически возможно, юриди-(П МИруутимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечива-Иуиение максимально возможного дохода'.
1 1рИМ Шоди мыс экспертом расчеты по возможно более эффективному МИиааиИЮ (относительно текущего) во многих случаях позволяют 1 И И lli инип'1 -иционную привлекательность оцениваемого имуществен-| МИДе кое в глазах потенциального инвестора. I Мн|дм необходимо технико-экономическое обоснование нового стре-
•Н4МНМ. .4,j,
^la оценки объектов незавершенного строительства.
il'ta оценки в целях выделении объектов налогообложения (здание,
|И#* и hi hi у частой).
Е
! •« оценки в целях страхования. Дна Переоценки основных фондов предприятий2. I В Мучае если ощущается недостаток информации дли использования
Мидкодом и оценке. Пимены**методы оценки стоимости недвижимости на основе затрат-\fftHHHMHотражены на рис. 9.1
|4аенн Международным стандартам оценки (МСО) 1-4. м., 1995. М^шенаа основных фондов предприятий является частным случаем оценоч-I ми» и, in и да из трех составляющих стоимости по затратному подходу, расчету |f мишки Полная носстановительнвя стоимость(ПВС). Расчет полной восста-i нмИ»Mmмостипроизводится преимущественно методами сравнительной еди-И нищем 2),
Имнншовительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объек-II* жмФпмоотирассчитывается в текущих ценах как нового (без учета ШНИИМОГО) износа и соотнесенная к дате оценки. [ЩшМОЖСТ быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или ЦИМ1Н ш смещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует оп-|Й#Ммп| о обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, (МНМНйИ И качества собранной информации об объекте оценки, его РИИИйЖИХ характеристик и т.д.
I i ними!* и» воспроизводства - затраты на строительство в текущих це-Т| МИЙитВИТельную дату оценки точной копии оцениваемого здания, ММ У и Такие же строительные материалы, стандарты и проект. I •иимиг 11» замещения - затраты на строительство в текущих ценах на N им If п i.iiv 10 дату оценки объекта одинаковой полезности с использо-ИН»м Переменных материалов, стандартов, проектов и архитектурных
предпочтительным является расчет стоимости «воспроизвод-р, мш и ни.к у в противном случае определяются затраты на строитель-! т«ншм,отличающегося от оцениваемого по многим характеристи-| При tfOM оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит 4н »уо активный характер.
М рисчета стоимости «замещения» является обоснованным, если ММмммм! и о здания имеются признаки функционального износа, что if коммерческую привлекательность для потенциального покупали ЯОССТЯНОВИтельнаи стоимость (ПВС) - восстановительная стои-I Ммн мн и I ч фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для IJMtt ifti м и уп ищи и активов, и отражаемая в балансовой стоимости (боль-ШЦт\шщи упш.на для активной части основных фондов). М »н ниц* определения восстановительной стоимости лежит расчет зат-I НШнММЫХ СО строительством объекта и сдачей его заказчику, В за-И( ОТ Порядка учета этих затрат в себестоимости строительства ими! и им up м mii. прямые и косвенные затраты.
mtwwuim/hmihiзатраты, непосредственно связанные со строитель-
ИМИ жt" 'мчи. 'inгрпг, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых ими рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных | РЙ 1I -Jfto/ /, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ v » прим Iгы урн и 11 рои Iпи.» I ни от4 декабря I99S г.
92.Методы расчета
К ним относятся:
· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
· заработная плата рабочих;
9 стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерны^
сетей;
· стоимость коммунальных услуг;
· стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к
ительству:
· стоимость инвестиций в землю;
· гонорары проектно-сметным организациям;
· маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затри im, К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для сочдшии