Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания I целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как МЛ'ОИмость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до I о« гоииия, «эквивалентного» первоначальному (табл. 9.3).
Таблица 9.3
Стоимость, у.е.
Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом
3200 4300 2700 10200
Наименование работ
I't'MOHT участка протекающей кровли Ремонт водопроводной сети Ми v I ренняя покраска и отделка
(Шеоценение, вызванное устранимым физическим износом
| Компоненты•Линии | Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического обесценения, у.е. | Хронологический или эффективный возраст, годы | Срок физической жизни или ОСФЖ, годы | Износ, % | Обесценение, у.е. |
| М» ни три под | 10700 | 5 | 20 | 25 | 2675 |
| Кямялишщия | 20000 | 5 | 25 | 20 | 4000 |
| 1 •омшение | 25000 | 5 | 30 | 17 | 4250 |
| • •• oftl | 55700 | — | — | 10925 |
Таблица 9.4
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом
компонентов с коротким сроком жизни
(9.6)
где И ВС
О = ВС • (И : 100),
износ, %;
восстановительная стоимость.
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустря нимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущме».
«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок ЖИМ ни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Дол 1 оживу щие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жим ни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т, д.).
Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникав ет вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания спи жена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственниц ку необходимо будет произвести «ранееотложенный ремонт», чтобы§оо* становить нормальные эксплуатационные характеристики сооружении (текущий ремонт внутренних помещений! восстановление учаоткои про текиющей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы воссти опиливаются до «практически нового» состояния.
Vi* I р и и им i.i й физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому фмжческому износу элементов с коротким сроком жизни (табл. 9.4).
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас-• ••• • •.и»пегея как разница между восстановительной стоимостью всего здания н суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соот-Имнм мигхронологического возриста и срока физической жизни здания 0*Ал, 1.3).
| № | Расчетные показатели | Значение |
| строки | показателя | |
| 1 | Восстановительная стоимость здания, у.е. | 500 000 |
| 2 | Обесценение, вызванное устранимым физическим изно- | |
| сом компонентов с коротким сроком жизни, у.е. | 10 200 | |
| 3 | Обесценение, вызванное неустранимым физическим | |
| износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е. | 10 925 | |
| 4 | Восстановительная стоимость короткоживущих компо- | |
| нентов, у.е. | 55 700 | |
| 5 | Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа | |
| (стр. 4 - стр. 2 - стр. 3), у.е. | 34 575 | |
| 6 | Восстановительная стоимость компонентов с долгим | |
| сроком жизни (стр. 1 - стр. 4), у.е. | 444 300 | |
| 7 | Обесценение, вызванное устранимым физическим изно- | |
| сом компонентов с долгим сроком жизни, у.е. | 20 000 | |
| 8 | Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического изно- | |
| са (стр. 6 - стр. 7), у.е. | 424 300 | |
| 9 | Эффективный возраст сооружения, лет | 30 |
| 10 | Типичный срок физической жизни здания, лет | 90 |
| 1 1 | Износ долгоживущих элементов (9:10) • 100, % | 33 |
| 12 | Обесценение «долгоживущих элементов» (811): 100, у.е. | 248 435 |
Таблица 9.5
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом «долгоживущих элементов»
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструк тивного решения современным стандартам, включая различное оборудо вание, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуе* тации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
*недостатки, требующие добавления элементов;
•недостатки, требующие замены или модернизации элементов; 9 сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления Элсменюн, ЭЛСМСНты здания и Обо*
рудования, которых нет в существующем окружении и без которым оно н| может соотмстст»<>нать современным эксплуатационным стандартам. Из*
ia ОЧет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
^Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - починим, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют СО-ир»»мгм 11ым стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное обо-i и мои те). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу-НММ1ИЭлементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата мниpun inmi, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость мим I и ли новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается |ВИ Цоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых В наСТОВЩее время неадекватно современным требованиям рыночных с та 11
S
PTOBi Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется * ТВИршая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений* МИНУС физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци-••мам отоимость демонтированных элементов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собствен* ИНК дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения « • •« Собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные С |йЧ1»м зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку Полезной площади помещений под конкретное использование, обус-Вовненное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый Функциональныйизнос в подобной ситуации определяется текущей стой» Мои м« • tia грат на приведение измененных элементов к их первоначально*
МУ • не ГОшшю.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рым Id недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как !Но• меи I пующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки 1реиия типичного пользователя.
N «мил. 9.6 приводится пример расчета функционального устранимо-(о нитей,
Таблица 9.6
(У.е.)
lUpMiM ни необходимый ремонт и отделку помещений под Ирюшммтнемое использование
(«♦(типни модернизацию: И»iii'iMMiiкондиционирования
yjl'i:.......................................... .......................................................... Щ
жижи.»на дополнение отсутствующих элементов:
11 •IмимикаОХраИНОЙ СИСТемы видео наблюдения
i\■---■■■■
^|мнмм1 п. уе»ранимого функционального износа всего
Ml
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
•капитализацией потерь в арендной плате;
•капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арен дных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен* ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зда нием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при*! ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного оо« татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводи* мом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 9.7).