Таблица 9.7
| Расчетные показатели | Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам | Показатели по оцениваемо** му объекту |
| Годовая арендная плата, у.е./м | 150 | 120 |
| Ставка капитализации, % | 25 | - |
| Площадь, сдаваемая в аренду, м | 800 | 800 |
| Потери в арендной плате, у.е. | 30 | |
| Капитализированные потери в | ||
| арендной плате, у.е. | 96 000 |
Определение обесценения, вызванного неустранимым функцйонвлм ным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации! потерь в арендной плате!
""Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержании щлния в хорошем состоянии, может быть произведен подобным об-рйюм. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функ* им» ma т.ного износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопос-
E
IBmmс арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие • Величины эксплуатационных затрат.
Пиеиший (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре-ш\ рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры И мммшодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний ними недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в болмшш и ив елучасв является неустранимым по причине неизменности месгомо Им*" ним, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного И 1М0нения окружающей рыночной среды.
для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
9 капитализации потерь в арендной плате;
1 сравнительных продаж (парных продаж);
, • срока экономической жизни.
Me i одом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего ИЭ
Инги производится аналогично расчету функционального неустранимого
И и... i (табл. 9.8).
Меюд парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации ПО недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам), МНИ нимпредполагается, что объекты парной продажи отличаются друг IN МРУГВ только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономики him И'мюоом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в мим, 9,1.
| Таблица 9,8 | |
| (У.е.) | |
| Hi Мй продажи объекта А, находящегося вдалеке от иимиин и рынка | 600 000 |
| Ним пролижи объекта В, находящегося вблизи вещевого рыимй | 450 000 |
| faiMimrt,в том числе: | 150 000 |
| 1 я физических и других различиях объектов А и В | 60 000 |
| 1 В ' о»»!мости. ■ЫЗВЯИНОЙ блИЗОСТЬЮ ЯСЩвВОГО ринка | 90 000 |
| ||м1#р| стоимости, связанная с улучшениями (90000 • 0,70) | 63 000 |
| Мрниент HiHoett, вызванный близостью вещевого рынки, % | 63000 : 450000 ■ 0,14(14%) |
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устрой» ства в непосредственной близости от него вещевого или продовольствен ного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости!
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет опрс делить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разницавмежду скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчет■ та внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоем* кости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний И3*| нос исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физич#| ской) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
· необходимость перепланировки;
· расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что но многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно дни тельного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого зда и и и, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состоя ние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны по4 тенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по укв4 за иным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет о момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показа* тел и:
1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет. Процент накопленного износа без учета действия внешнего факторе
рассчитывается по формуле
И ЭВ:(ЭВ+ОСЭЖ) • 100 = (30 :90) • 100 = 33%. Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И ■ (30: 32) 100- 93%,
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен НИНгнием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета и. I а т.пыхвидов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и помните!считать полученный результат внешним износом.
Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи, В таких случа-II Целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое Здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономи-чн м»н (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором м|ми ми I ривается какая-либо выгода от этого приобретения.
РПООЛе расчета восстановительной стоимости, а также накопленного И омни определяют стоимость оцениваемого объекта (табл. 9.9).
Таблица 9.9
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
(У.е.)
| Mi Ирики | Расчетные показатели | |
| I | Стоимость земельного участка | 230000 |
| 1 | Восстановительная стоимость | 500000 |
| 1 | Прибыль застройщика (30%) | 150000 |
| 4 | Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3) | 650000 |
| | | Устранимый физический износ (элементы с ко- | |
| ротким сроком жизни) | 10200 Jj | |
| h | Неустранимый физический износ | |
| (элементы с коротким сроком жизни) | 10925 | |
| 1 | Неустранимый физический износ | |
| (элементы с долгим сроком жизни) | 146990 | |
| 1 | Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7) | 168115 |
| у | Устранимый функциональный износ | 38000 |
| Неустранимый функциональный износ | 96000 | |
| II | Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10) | 134000 |
| 13 | Внешний (экономический) износ | 63000 |
| i i | Общий накопленный износ | |
| (стр. 8 +стр. 11 +стр. 12) | 365115 | |
| |4 | Оценка стоимости имущественного комплекса | |
| hi 1 ратным методом (стр. 1 + стр. 4 — стр. 13) | 364885 |
Для повышения точности расчетных процедур как по определению рНинвмовительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра нммннкомпиляция нескольких методик по раочету указанных показа* I а и it и
ГЛАВА
10
Методы оценки земли
Специфика земельного участка как экономического объекта. Доходный подход. Сравнительный подход. Затратный подход
I
□ ЮЛ о Специфика земельного участка
как объекта оценкиГ^я
Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксиро* ванную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку* ментах государственной регистрации прав на землю.
Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимым всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер И выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализующем на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели. * В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:
1) специфика данного объекта;
2) неразработанность нормативно-правовой базы;
3) неразвитость земельного рынка в стране.
Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:
а)земля является природным ресурсом, который невозможно свобода
но воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;
б)при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцеле*
вого использования земли:
" как основного средства производства. СеЛЬСКОХОЗИЙС! иснныв И лесные