земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимы! практически для воех отраслей экономики» а также продуктов питания)
Мяк пространства для социально-экономического развития. Земля яв-! о и пространственным базисом для размещения различных объектов NДВИЖИМОСТИ;
В) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания Населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, осо-ивмци земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых стра-ИМ Государство регулирует использование земли одновременно как при-IfcutMnrOi так и хозяйственного объекта;
•) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельны* учт i ков не применяются понятия физического и функционального INHilca, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных Им» Мм mi нс ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой Н1|1ЦНмчоно, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улуч-ММИ1ИЙ СО временем, как правило, увеличивается;
' А) Использованием и охраной земли в Российской Федерации как ОС* Йнви жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих
ftf1|IMf0pnHfy
таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка зс-Ивмь Является сложной процедурой, так как должна учитывать возмож-Мми ь ИЯ одновременного использования как природного ресурса, осно-вм i цеды проживания населения и объекта недвижимости.
1 При ном необходимо особо подчеркнуть роль государства, земель Мяв Политика которого должна быть направлена на рациональное исполь-*иимн11г и охрану, воспроизводство и повышение плодородия ночи. ИНримеиие и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окру-Фмичнеиприродной среды, способствуя тем самым принятию научно обо* #Мниин1м I решений в области землепользования и градостроительства.
•и и и же иная оценка стоимости земли порождает неэффективное эем-ИВММЫовяние в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную Мнлфмм, городского развития, например размещение в центральной части Неумышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
иилмиое значение при оценке имеет категория использования земли. ии Яйяона обусловливает правовое положение, разрешенное испольэо-1ВНИВ И риз личные сер в игу ты, относящиеся К конкретному земельному
Ияияу,
'ttfMPiii.in.iiiфонд России по целевому назначению и правовому режиму ин лтчае i 7 категорий земель:
I к шмлим поселений (городов, поселков и сельских поселений) отно* *<о м асе земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении го*
ЦНЖММ И сельских администраций. Черта поселении ц л о внешние l |>а
ИМ им шмель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти Имии от иных земель. Включение земельных участков в черту города не
ВИИИч прекращения права coOci ценности на ЗСМЛЮ, нрава землевладении, и мипользовании и ареНДЫ На и и участки
В отличие от других категорий земель, которые представляют, как/ правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуж> даемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорож-ной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.
2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и граж« данами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами! внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотам^ зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.
3. Земли промышленное™, энергетики, транспорта, связи, обороны И иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям1 для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строители ства, транспортировки и т.п.).
4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетн ческое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, рти земли постановлениями федеральных органов государственной власiи. органов государственной власти субъектов РФ или решениями органом местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйствен» ного использования и гражданского оборота, и для них установлен ООО* бый правовой режим.
5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые ае сом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые ДЛЯ ведения лесного хозяйства.
6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледник а м и болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехничес» них, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использО" вания водных объектов.
7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные м v инициальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственности владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозмй* ственного оборота в результате консервации. Использование земель за* паса допускается после перевода их в другую категорию.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку эсмолм ных участков и рыночную оценку единичного земельного участка,
Целью кадастровой оценки и ни истей одновременное определение к и дистровой стоимости всех земельных учаотков в границах админиечрл тивно-территориальных образований (областей, районов, городов, посол*
■"•в и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 Г,
^45 Государственному комитету по земельной политике поручено про-ВВОТИ В 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных це-меЦ, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель онюиымается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предус-ми I рммнется привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию ни осуществление оценочной деятельности.
Целью единичной оценки является определение рыночной или какой ИИПо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки МВнооюимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами И Погодами оценки.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе коми некими о применения трех подходов: доходного, сравнительного и эат-рними о (техника остатка дохода для земли) (рис. 10.1).
Сравнительный подход
·Метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения)
·Метод переноса
Амман и й подход Ми мл мри мой
: МИМ тмимини
л Mi*i актирование аиии*иы \ потоков
I Т#»ИМИЦ Ml I М I км
i ИМtil imIR 10МЛИ
МЕТОДЫ ОЦЕНКИЗЕМЛИ
Затратный подход
·Метод изъятия
·Метод определения затрат на освоение
·Оценка по затратам на инфраструктуру
*Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов
Рис. 10.1
N странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по воз* Ци+мми и применяют все три подхода.
И ни омас величина оценочной стоимости земельного участка выно
НИ *1и о» Ч1Дип 1результатов, ПОЛучеННЫХ раЗЛИЧНЫМИ методами. При срам
ренин мин данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, бази** руамжом м ни оономо более полной и достоверной информации. Существен»
мне(им мминчшистоимости земни. рассчитанной разными методами» ?, 4iЫммми undo на ошибки В оценках, ЛИбО KB несбалансированность 30*
ш ним,,,рынка,
□10.2*Доходный подход к оценке
Iземельных участков
Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дис« котирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожи« даемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земель* ного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного 00*1 воения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительное i ь эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода* В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.
Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального Или плани руемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукций, а такая обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.