Расчет ставки дисконтирования основан на учете:
•доходности эксплуатации месторождения;
•степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;
9 степени риска разработки данного месторождения.
Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного папа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ! результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определен** ного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторот дсния) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных
Затрат соответствующею папа К общей гумме капитальных за i pa г ни
проекту,
Меюд прямой капитализации предполагает деление годового рент-Н»н н дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего |WH4HHn доходов превращается в стоимость земельного участка.
Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны ни минин.зовании следующей формулы:
_Рентный доходn n п
Стоимость земли ■*----------------------------------- .--------------------- V1и • U
Коэффициент капитализации
И нишей мости от целевого назначения земельного участка в качестве Пилили могут выступать:
I • расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лес-0М§ ОВМелм
•часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на заст» pht «ми.inземельный участок;
•и'мсиьнаи арендная плата (арендный доход) для оценки земель посс-
ренни,
| доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при 1)0 продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
< ножной проблемой доходного подхода является определение коэффициенте капитализации. Особенность коэффициента капитализации. Ренииыусмого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной ■01ммки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на-р}м#ммч< время имеются четыре подхода к расчету коэффициента копыта-#ам#ммм. первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.
Расчет коэффициента капитализации. Первый подход - это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и cooi Вии и» mm расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик йене* ного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения i имиiимивыступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран ни-рциминн § сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованны" МИ м Приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории Намифно« I и 11амримср, в Испании доходность с 1 га по каждой выращи-Немой культуре капитализируется под 3% (3% - средняя учетная ставка в
ItHJt I ) раме),
Мифоссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хо-МНиве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать став-Н * АерОаикв России по долгосрочным валютным депозитам1!
I ивстоащее время денежный рынок в России характеризуется эначи» Циьной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента ваннI ими мшим использовать сложно.
•Ме^лнчоекие рекомендации по кадастровой опенке стоимости сельокохо эяйстиен-ин* - *-MiaМ.нНИЭТУСХ, 1997. С. 23*46.
Второй подход - условная капитализация исходя из установленной государством индекса. Этот метод широко применяется во многих CTpiU нах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всем сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастр!)* вой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводи i ся капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данным метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая crrofl имость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем ум нож с ния расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскок хозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лег,
Третий подход - расчет коэффициента капитализации методом куму» лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки КМ питализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации вклю чает следующие составные части:
·безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Моском эема при расчете стартовой стоимости права заключения договора арен ды в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную стайку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой пи люты;
·региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижи мость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся опрело* ленным экономическим и социальным положением. Для Москвы региона ш. ный риск составляет 3-5%, одно из минимальных значений по России;
·риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потери при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитое i и, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценю» данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.
Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», ил и ани лнзе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фпнаи< о вых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверном информации о сравнимых продажах земельных участков.
Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену и рола жи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать сред нее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения! достоверных значений ставки капитализации.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы рас* пределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка каши и
шпации зависит от состояния экономики, особенно финансовой 0ИСТСММ
и правового регулирования земельного рынка. Использование доходно* го подхода требует проведения широких экономических и рыночных и* следований для определения эначоннй ставки капитализации, а также зим ния основ финансовой математики*
♦Ml
ПрИ анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспек-ВММф(ВВ прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно fc'1* Д°» таки после налогообложения. Главное условие, необходи-Мми При рисчетах, - потоки денежных средств от использования оценивании о и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди* МаянмоП основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет-|М*мич. 111 in 1ых данных, с потоками, определенными на основе прогнозных йймным (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету MB HIMпои ложен ия.
1 ограничениям в использовании метода капитализации относятся Неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз-М|им» продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков MB рынке Использование метода капитализации дохода целесообразно МИМ инемке земельных участков, приносящих постоянный или равномер-Мм и ♦меняющийся ДОХОД.
1 )ДНИМ из методов доходного подхода является капитализация земельной «рнииюй ила I ы, 11од арендой понимается предоставление земельного учасг-М И|НЧ!/ и низ I спем во временное владение и/или пользование арендатору (юри-•митипму или физическому лицу) за плату на определенный срок.
IfMivii.iiiiM арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за п ра Вм Миньюваппи земельным участком. Как регулярный поток дохода зе-* «ими и «I р* п л паи плата (арендный доход) может переводиться в стоимость Ив in мим прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы §0нП*чни» удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную арен щ in ieiii.nuот зданий и сооружений.
И настоящее время в российских городах органы местного управления ИМ|м*Лйют базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в р^МИМНммньной собственности, которые дифференцируются по территории ими» ми hiомическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида Им»» м.МОС1Иарендатора и коммерческой ценности местоположения зс-ЫВНМММО участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может Ймм« pin i ни га на по следующей формуле:
(10.2)
А»Ад-К - К -5,
А.
начини годовой арендной платы за земельный участок; Ой ниши станка арендной платы за 1 м?; • коэффициент вида деятельности арендатора;
1 коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного учвфтка;
площадь земельного участка.
1 «и упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став-|м I ннииоП арендной платы иолольвуются отавка утвержденного земель* н*м и ни лш а и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арен-HvlMfNI и местоположения участка.
Исходные данные для капитализации можно также получить при ami / лизе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичны! оцениваемому, и величинах арендной платы.
Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объем тами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегцв! ива земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивновТ1Ё земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечем ния капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при риё* пределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на при» влечение других факторов приписывается земельному участку.
Условия применения техники остатка дохода для земли:
· имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эф* фективного использования земельного участка;
· стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном учаот* ке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть расе i и таны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;