· известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объем та недвижимости (земельного участка с улучшениями).
Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоствя ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коно» нок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., ВОМ мещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, шиит руемый доход на инвестиции - 16%, срок экономической жизни 9 Л0Т| При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с ни.» логичным местоположением получены следующие данные:
•в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 А бензина;
•средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;
•с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Решение.
1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400 • 5 = 177 000 доим
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100% : 9) = 27, 11%.
3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружу ниями: 177000 • 0,2711 = 47984,7 долл.
4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного уч.и тка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60480 долл.
5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся не земельный участок: 60480 - 47984,7 = 12495,3 долл.
6.Определяем стоимость земельного участка:
12495,3 : 0,16 s78095,63 долл. Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции^ составляет ~ 78096 долл.
I' нпика остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и 1*Н1ружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не Ни! I роены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство •Мм ут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и про-ЙМНииггельность их экономической жизни. Данный метод также примени 1И!В Дпч определения варианта лучшего и наиболее эффективного йенойь-ИММшия земельного участка.
□ШЗоСравнительный подход ' к оценке земельных участков "^St
iрааиительный подход широко используется в странах с развитым ЦМеаЬИЫМ рынком. В России он получил распространение при оценке Внйодимх земельных участков, земель городских и сельских поселений, рВЛИВодческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход МНмввн ИВ систематизации и сопоставлении информации о ценах прода-•И аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.
11 г""пин замещения базируется на том, что рынок является открытым И конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество про-на ими и и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально IВ niftCThrnи i.i х интересах, не находясь под посторонним давлением. Также ЦИирз |ум.-иастся, что земельный участок будет приобретаться на типич-♦** •« чмм данного рынка условиях финансирования и находится на рынке В РИЖие достаточного периода времени, чтобы быть доступным для по-ЮИММа а Hi i.i х покупателей. Сравнительный подход включает методы срав-Шшнцпродаж и переноса.
••аиы расчета стоимости методом сравнения продаж. Этап I. Выявление Иелинних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сег-Мен fa земельного рынка.
•Иимиммь изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и рМрОМММЮТ, * какому сегменту рынка относится объект оценки.
IЩ аврактеристикам типичного для данного сегмента земельного участия ЦрАШмя,
1 палевое назначение земель;
Щанннроивние и разрешенные варианты землепользования;
•местоположение;
1 и" грабительские свойства земель (плодородие и другие характерно-• нам Иимвы).
) Передаваемые юридические права собственности и др. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка й и н г и включают; ^ miifi I ипионпv к» мотивацию;
IIk
·платежеспособность;
·социально-юридический статус;
·источники и формы финансирования;
·предпочтения покупателей и др. В результате сегментирования земельные участки делятся на следую*
щие группы:
·участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
·участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;
·участки, используемые для массового жилищного строительства;
·участки под объектами коммерческой недвижимости;
·участки под промышленной застройкой;
·участки под общественными объектами и т.п.
Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопо( тавимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков зс м ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельный участков может классифицироваться по однородным группам исходя ИЗ таких признаков, как: территориальное положение, возможный eapnaHf землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользовании, которые конкурируют между собой на данной географической террито* рии.
Для сравнения используется несколько проданных земельных уча» i ков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод срам* нения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.
Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде асе* го зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного И оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый И сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте мельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами onpOt са и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоо* тавимого участка может привести к ошибочным оценкам.
Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками
Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверно*1И и получения подтверждения того, что совершенные сделки были оеуше* ствлены в типичных рыночных условиях.
Источники информации о сделках с земельными учисткамп
•регистрационные палаты;
1емельные комитеты; риэлторские и оценочные фирмы; различные информационные издания. Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксиру-|Цй ВО СЛОВ продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, 1 Нины предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные * Продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены ОДНИМ И1 участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.
1 роме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на ти-ЙНИМЫЙ срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционной! МОТИВацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а поку-НйВМЫе земельные участки одинаковое назначение. Для определения воз-Мнфц,,|<1использования объекта оценки следует учитывать нормы рММроваНИЯ. Например, если два земельных участка находятся в разных Ммщя, Исключающих их одинаковое использование, они не могут рассмат-(Мнмнься как сравнимые.
> I ни 3i Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, про-МЯММЫмиНа рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцени РИМММ и каждым из сравниваемых участков.
I I ДН оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, I'M И йену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за §ЙКук) цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характерис-tttBBMNi ЧТО И оцениваемый участок. При корректировке фактических цен Мри »«.•* сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставим» ч и участка 11ри этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену РЫМ Пыпродан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же Ирии i» 1'iici иками, что и оцениваемый участок?». Например, когда срав-ИМйннМый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактиче-И^я ним и продажи первого должна быть увеличена до той величины, за Mi> VHi 9М был бы продан, обладая более высокими характеристиками оце-llliitiiMiMoземельного участка.
Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными |ч&И1кммп земли может производиться двумя способами: по элементам
i '"н.......... ч ИЛИ С ПОМОЩЬЮ единиц сравнения.
Чдвментеми сравнения называют характеристики земельных участков и рйнймя шключения сделок с ними, которые влияют на величину цены про* 11утвм анализа сравнительных продаж определяется стоимость типич* MIM и hiMMapiлого) земельного участка, который является затем основой рп н ♦»414 он мое | и других участков земли. В качестве типичного земельного
гЧЯимможетИСПОЛЬЭОВатЬСЯ реальныйИЛИ гипотетически!, участок.
I N лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартами Порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных уцинн»мнеобходимо учитывать следующиеэлементы.
Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земель» ные участки могут находиться на праве частной собственности, иожш ненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянно» го (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользе» вания. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.