Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты про* данном процента от кредита.
Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипич» ные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также об* стоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.
Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналоге! определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же пин изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два мили корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж не данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает кож* баппя цен на земельные участки только с конкретным местоположением Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением перин дов резких скачков цен.
Корректировки по первым четырем элементам сравнения внося i < и последовательно, путем применения каждой последующей корректироВ» ки к предыдущему результату.
Местоположение. При сопоставлении местоположения участков вне* лизируется влияние окружения на конкурентоспособность участков Н| рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.
Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцени* ваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаи*, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют ЛИ По позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрвгнии ет оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.
Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например* при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная ДОС* тупность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величине корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.
Физические характеристики* В процессе сравнения выявляются и р»и сматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик ocymecia* лис геи методом корреляционно-регрессивного анализа.
При внесении попрании на размер участка определяется заннсимоитк! цени Продажи одной 0ОТИИ ОТ ПЛОЩаДИ земельного участка.
Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вто-pVWIочередь путем применения к результату, полученному после коррек-тМрияок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.
1 и особ типичного (стандартного) земельного участка широко исполь->* * м и для оценки участков приблизительно одного размера, которые силь-Ш и) пинаются по элементам сравнения, например садоводческих, огород-ММЧВСКИХ и дачных некоммерческих объединений граждан. II реимуще-И Ним ме I ода типичного участка является то, что в его основе лежит подход ернинеИИЯ продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнении
1'шпицысравнения используются, если:
а I земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и рВШеру имеющихся улучшений;
wm)Необходима предварительная информация для инвесторов или по-♦еимиит.пых покупателей.
! Например, стоимость земельного участка - 600 долл. за одну сотку ЙИЦ СТОИМОСТЬ жилья — 700 долл. за 1 м2 площади.
Мри сделках с незастроенными земельными участками используютоя ОйеЛУНМЦие единицы сравнения.
Цена Bi 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйствен-Йим! ИЛИ леоного назначения, под промышленное использование, при раз-Целении земельных массивов на стандартные участки.
Цена la 1 м2 - при продажах земли в центрах городов под коммерче-fP|fKi застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим при-4ИнааМ!ДЛВ офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и ме ftBM парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских РимещениЙ доступ к транспортным коммуникациям.
I |енв IB 1 фронтальный метр при оценке земли, предназначенной для fop*Min.iH предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. 06-(NNB ОТОИМОСТЬ земельного участка считается пропорциональной длине его tранним по какой-либо улице или шоссе.
Цеив за лог цена за стандартные по форме и размеру земельные уча--»»и В районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на
■ * НШНф! ные ПО размеру и форме участки могут быть вызваны перепада
Ми I рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.
Цена 30 единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обыч-Ин ограничивают плотность застройки на различных участках; На некоимии ! iI ментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на осина»* максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, на Пример ив основе количества разрешенных для строительства единиц
Мри использовании метода единицы сравнения на оонове ряда факти-•Ии-иио продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для |я«>а*»н однородной группы земельных участков. Средняя стоимость
определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) ИЛИ среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну едини цу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию! Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друВ от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Преимуществом метода единицы сравнения являются его относители ная простота и легкость. Он широко используется при освоении новым земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйствен пых земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.
Этан 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
После внесения корректировок в цены отобранных аналогов получен* ные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимп сти земельного участка. Простой расчет средней арифметической вел ичи ны цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам учисТ* ков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, и* абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной НИЯ формации.
Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:
•титул собственности и регистрационные данные по земельному учи стку, обременения и сервитута;
· категория земель, в границах которых расположен земельный участои)
· физические характеристики участка;
•данные о взаимосвязи участка с окружением. Источниками них данных являются:
•городские, районные и поселковые земельные комитеты и органМ| где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;
•риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью!
•ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, период и че« екая печать и др.
Оценка методом сравнения продаж является наиболее объектив!юЙ I тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой мифоря мации по прошедшим на рынке сделкам.
Необходимо учитывать, ЧТО метод сравнении продаж даст нсудовле i им
ритсльные результаты в условиях высоких ргемпов инфляции» при недосташе сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой до*
е Iоперное ill,а ТВКЖС при резких измененных ЭКОНОМИЧОСКИХ условии.
Пели продаж незастроенных земельных участков 'Недостаточно ДД| использования метода оравнения, следует обрвщатьея к косвенным и
Нво надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информациии определенный опыт оценщика.
Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения Между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. I (и!В продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость •» опт и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки Н*М1Н1М1ого участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция Между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под-|ВВрждается принципами сбалансированности и предельной производи-f 01И а и и I и
КиЛИ В районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных #ми»н.н1.1чучастков, следует подобрать сопоставимый район с имеющи-MNff Продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участии* ' Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей ЯИИМостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для ана-ЙИ и* продаж аналогичных земельных участков в район, где производится ЛИВИИ!*
Стоимость землиСтоимость земли
• «*• И МИМи■ —----------------------------------- ---------- ш------------------------------------------------------------------ i------- mm,
Стоимость объекта Стоимость земли + Стоимость зданий
ниж»'1in объекта
мрммгрВ одном городском микрорайоне старой жилой застройки ||И и | mvioi продажи незастроенных земельных участков. В базе данных ИМ» »'о I и данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопо-
| 1ИМ0Й | ценовой зоне. | ||
| Средняя стоимость земли | Средняя стоимость объекта | Доля земли в общей стоимости объекта | |
| 1 | 33 011 | 183 962 | 0,179 |
| - 1 | 37 836 | 199 954 | 0,189 |
| 1 | 36 294 | 189 090 | 0,192 |
Решении
11нр1*деляем типичное отношение стоимости земли к общей стоимоо»
|Ц МП ни*faнедвижимости.
0,179 ♦0,189 + 0,192 Alfi-
I |м»анмм Арифметическая доля земли • *■oj к / .