г#м.еиис.
t Няяемеовчнвя денежная выручка от продажи земельных участков нни|, } 11000 долл. 16000 долл.
2. Валовой доход: 16000 - (16000 • 20%) = 12800 долл.
3. Стоимость двух участков: 12800 - (12800 • 40%) = 7680 долл.
4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составт (7680 • 20,62423) - 60000 = 98394 долл. 20,62423 - коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.
5. Стоимость одного земельного участка составит: 98394 : 12 : 4 ~ 205QJ долл.
Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспрош водство илизамещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину злт* рат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящей* и на оцениваемый земельный участок).
К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные ееin и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснйб жения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и л\ь Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рио*] считать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструюу ры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструК*] туры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассмВТЧ ривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная МЙ основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инф раструктуры:
1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой othoi^t ся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под обьсигй* ми коммунально-бытового обслуживания.
2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади МИМ лых домов по типовому проекту.
3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней сеП*1»
тоимости многоэтажного типового строительства определяется <>|<.......... 11
ровочная стоимость замещения всех жилых домов.
4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения мнсно этажных жилых домов и доли капитальных затрат города на сомами* инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% УТИЙ* мости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценки и •1 имости замещения городской инфраструктуры по землям жилой iac i роИм»
5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения ГориЙ ской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей пломмМЙ земель получаем оценку стоимости замещения улучшений I га гороленИ земель многоэтажной жилой застройки.
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционный ими * рактов используется для оценки городоких земель в крупных городе
Например,в г. Москве сложились два вида предоставления земельных учяетков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:
й I путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; 0) ИВ основе заключения инвестиционных контрактов, отроиметод возник в связи с предоставлением земельных участков ИВ условиях последующего раздела построенного или реконструированию IB счет средств инвестора объекта между городом - собственником #м ли И инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земель-МММ* участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является МВ|НМ№Д 20-30% площадей построенного объекта в собственность город-||МВ илистей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долго-(ЁЫЧМОЙ аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме» i шимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади МАНИЯ И ТОЙ нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
1 | • • и мог i ь земельного участка определяется как текущая стоимость ЙМи • ■-mi и землю в натуральной форме по условиям данного инвестицион-Ш\ Й Контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды iBMBJIIiHOrO участка необходимо располагать сведениями о: t НЛОЩВДИ земельного участка;
1 проектируемых площадях жилых.и нежилых помещений; I (фоках строительства и реализации проекта; *Ий личини стоимости обременении.
4) Н Данные содержатся в исходно-разрешительной документации для ЙЦ*"« 1ИрО)1вния и строительства в г. Москве.
Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных Iw f | он, Предоставляемых под строительство и реконструкцию капиталь-Ми коммерческих строений и сооружений, таков.
f и IIни Определяется характеристика здания, планируемого для стро-и * | Ви на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этаж-
fcwu й Tiiv)
1 и и tin На основе условий инвестиционного контракта рассчитыва-И кОПИЧВОТВО передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В MtH'tiNB примерное соотношение в распределении построенных площа-[1 л ч и и и между городом и инвестором составляет в Центральном а дми ^ШйТИВИОМ округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80,
' и май. Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадей жилого и НИИ inи назначения в планируемом здании,
*й нин Определяется общая стоимость площадей здания, которые ^*имнервйти городу после завершения строительства по условиям ни
*моии1ииии»контракта.
*нiiaiitУточняется ориентировочный срок реализации инвестици-
^Hjtu MpOtRTB.
й и иян. Определяется возможный период времени, необходимый для ■ЙВВ1И доли полезных площадей здания, которые должны перейти ptaity щи1висршеиия строительства.
7-й этан. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа а ив* туральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й эти и г продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно го участка при отсутствии каких-либо обременении.
В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитаетСВ Ml текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным oft* ременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию об* щегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос суш» ствующих строений, принадлежащих городу; по переселению жи i елей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятие и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодатели ством г. Москвы.
Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся ПО 1С#М категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы мест* ного самоуправления районов, городов, поселков.
Кадастровая оценка городской земли - совокупность администряТИЙ* ных и технических действий по установлению кадастровой стоимости *е« мельных участков административно-территориального образования и I pa* ницах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного И IIP ратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке чем* ли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности некоими вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ ренн» образующих факторов, включая качество и местоположение земельны! участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и шииО> нерно транспортного обустройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских 3CMC"' массовые данные о продажах земельных участков для индивидуальном» жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различим! объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация - это данные земельного, градостроичеММ ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженер* ное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источим» ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельны* комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительны! организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирм} и другие организации.
Объект кадастровой оценки земель городских и сельских пооелвииМ! земли в пределах городской (поселковой) черты.
1 лдвстровая оценка городских земель является массовой оценкой, кишрмм одновременно выполняется на всей территории города и может РИМчм 11. следующие этапы:
•Й ВТВП подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры-Иимнми и нормативной информации;
I Й ВТВП - функциональное зонирование территории города;
&4I ниц - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки
4 Й ВТВИ ценовое зонирование территории города;
Й*Й ВТВП - оформление результатов кадастровой оценки городских зе-
Е
1Ь < цифровых и графических). Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоим teM hi оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площа-Йй ♦ми и ч ■■« ч о для данной зоны земельного участка, установленной по уров* И*1fW^flUHX рыночных цен на аналогичные земельные участки.
Мнмгмпсли кадастровой стоимости не должны превышать уровня
И MIHMHMXцен или предельных значений базовой стоимости на земельные
Ne» » miаналогичного целевого использования, устанавливаемых органа*
Мй Власти оубъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раз-
личнымГородам и поселкам.*
Рвнгмогрим более детально основные этапы проведения кадастровой ин*н и» моль населенных пунктов.