Мин I 11одготовительные работы, сбор и обработка исходной рыноч-Йнй инорм.11пнпой информации:
•й)пр общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, ин* #et» i • идеологических характеристиках территории;
Определение городской черты в соответствии с генеральным планом (ЙНВМ1ИВ города;
•алии ификация земель по землепользователям города, правовому ре*
I • русификация земель по функциональному использованию;
•MmI "фикация земель по градостроительной ценности, типам обьск* ив ницмн фи мое I и и основным видам текущего использования с выделением инеиочиых микрозон;
t нменка Юкущсго использования и прогноз наиболее эффективных рНравленИЙ развития земель отдельных оценочных зон с уточнением и и
•раним И нипитдей;
MlHpWieiieinie ТИПИЧНЫХ земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав ОЦ0*
pNNMI ниц
I И^мр чроиерка достоверности и группировка данных рынка земель* (Цй наст ков по оценочным зонам.
Мин и функциональное зонирование территории города, т.е. диф-
•митиммим юрритории городов, поселков, сельских населенных пунк* Щ Н| •ЧЮелыи.н- юны в зависимости от функционального иопольэова-
IBM
7-й этап. Рассчитываеттся ставка дисконтирования.
8-й этап. Рассчитываехвгся текущая стоимость будущего платежа • ни туральной форме (4-й эталп) с учетом времени строительства (5-й иаиi продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стои\^мость будущего платежа в натуральной форм представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно го участка при отсутствием каких-либо обременении.
В г. Москве при нали^чии обременении их стоимость вычитает* м и текущей стоимости переводящих к городу площадей. К типичным on ременениям относятся заттраты: на строительство и реконструкцию oft щегородских инженерные коммуникаций и сооружений; на снос сущ СТвующих строений, принадлежащих городу; по переселению ж и ими» ИЗ сносимых зданий; на гиеребазирование промышленных предприми ми и другие виды затрат, о предусмотренные действующим законодателе ством г. Москвы.
Кадастровая и един&гааетая оценки городских земель проводятся ПО |С*М категориям и видам испол 1ьзования городских земель независимо от форм собственности. Заказчикомм кадастровой оценки выступают органы MWfi ного самоуправления райоонов, городов, поселков.
Кадастровая оценка гшэродской земли - совокупность администраТИй! ных и технических действпий по установлению кадастровой стоимоетИ мельных участков административно-территориального образования ЯI ря* ницах оценочных зон поо состоянию на определенную дату. Оиеня| осуществляется на основе я комплексного доходного, сравнительного И ЩЛЩ ратного подходов, с исполниьзованием информации о сделках на рынке 1И*м ли и иной недвижимости, ^уровне арендной платы и доходности ИСПОЛМН* вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рении образующих факторов, в включая качество и местоположение земеЛЬМн» участков, проведенные нал них улучшения, уровень социального И ИИ*Я нерно-транспортного обуостройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земеЛк! массовые данные о продалжах земельных участков для ипднвидуи numifl жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебном || хозяйства, а также о про^даже и аренде квартир, гаражей, и различи*.»» объектов коммерческой н 1едвижимости.
Нормативная информ алция - это данные земельного, градостроений ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, шмочи р ное обустройство территоории, а также систему коэффициент>ц. п« iочмн ками которых являются о органы исполнительной власти, БТИ* земелян* Н
комитеты, Государствен нимифОНД имущества, ГОрОДСКИе с I рои | |мм.иМ#
организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фнрмм и другие организации.
Объект кадастровой ооценки земель городских и сельских поселений!!
земли в пределах городскоой (поселковой) черты.
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, Нфмм одновременно выполняется на всей территории города и может
Г
ЙИ1И11. следующие этапы: 1*# 1Тап подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры-ЙичииМ и нормативной информации;
*Й tTtn ^функциональное зонирование территории города;
1*й »I ни - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки
4 И мни ценовое зонирование территории города;
й й frail - 0(|)ормление результатов кадастровой оценки городских зе-ЯНн jнифроиых и графических).
11ун1«ти I ом кадастровой оценки является получение кадастровой сто» И|иии 1ЯМЛИ оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площа-р Типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровня* о (.унии рыночных цен на аналогичные земельные участки.
ИнИИЯатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня Шничны ч цен или предельных значений базовой стоимости на земельные и. »ин лиллогичного целевого использования, устанавливаемых органа*
В
| Ял им и i убъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раэ-ШММ Юродам и поселкам.
гни*мо I рпм более детально основные этапы проведения кадастровой
Е
РЙ***и»моль населенных пунктов, мяи I» Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыноч-Jtt Нормативной информации:
•И^ор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, ин-pM(ilMNI to логических характеристиках территории;
<чф1чцч|епие городской черты в соответствии с генеральным планом |ЙМ«м*»нм Города;
I Мягимфиклция земель по землепользователям города, правовому ре-§ИМ|м
1 Мяшификация земель по функциональному использованию;
1 мя^мфиклция земель по градостроительной ценности, типам обьск-
МЯНФи мое III И ОСНОВНЫМ видам текущего ИСПОЛЬЗОВания С ВЫДвЛС
ннин..... »-»чмикрозон;
■
ИНеняа1 текущего использования и прогноз наиболее эф(|)ективных ^яилмпни развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их
ИИНЦ И площадей; ' ин | 'нчичше I mm иных земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав оцс-
Миныя Я#И|
MMiПроверке достоверности и группировка данных рынка земель-
ЙИ ИЯ*ЧНО| но оценочным ЭОНам.
,#ииII функциональное зонирование территории города, т.е. диф-ирнннимнмюррптории Городов, посол коп, сельских населенных нупк няVIдельныеюныв зависимости от функционального использоил
ния земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утверЖ денным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следу ОД щие основные зоны:
· жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приv* а дебными земельными участками;
· общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здранм охранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обелу* живания, коммерческой деятельности, а также образовательные, админн стративные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, фИ нансовой и общественной активности;
& производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятий ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами комму нального хозяйства, а также земель других землепользователей сферМ производства;
•зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой фунв* ционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобИЛМг ного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта*!
также связи;
э сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виногрКЛИ ками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйствен ными зданиями и сооружениями;
•рекреационная зона, включающая лесные массивы, расшит же ним* на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населении,
9 прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использований
земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны но............................. и
объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли II паса и др.
Территории выделенных функциональных зон в зависимости щ использования и расположенных на них объектов недвижимости Mot у разделяться на отдельные оценочные микрозоны.
Например, на землях жилой застройки, занимающих, как првмиЛИ значительную часть территории поселения, выделяются в оiдет.ные оЩ ночные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами!
•малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными ynaef ками;
•малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных пиikmbi
· многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей); .*. многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);
· многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и i .д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными иди не нониц
стью благоустроенными жилыми домами подразделяют на елеаукинЦ виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирниннЫ ми, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами. шкщ
меш.ные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют ♦ и ночные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки ИИ* и ок на pi ирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, |В1Нным|| домами-новостройками и т.д.
N Качестве границ оценочных зон могут использоваться: I BWi« i I венные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, (Мери, Овраги, обрывы и т.п.);
1t рВИИЦЫ крупных инженерных сооружений (железные дороги, эста-|алм Трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
*• улицы, площади, проезды;
IФ'нищм(заборы) предприятий и объектов производственного и нс* Ирин hio/utпенного назначения;