Требования к безрисковой ставке:
доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.
Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При Пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
(6.10)
и Р инф. р инф.* ■*
,*" -■/««»(6П)
1+ 'инф.
где R — номинальная ставка! и
- реальная станка;
■'миф " индекс инфляции (годовой темп инфляция)*
-•■147
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков дохо-дов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.
Пример. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он составит 156,7, а через год - 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1-й год - 1,119(156,7: 140); 2-й год-1,275 (178,5 : 140).
Реальная величина - 1000 долл., которая будет получена в первом году -893,65 долл. (1000 долл. : 1,119), во втором - 784,31 долл. (1000 долл. : 1.275).
Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что арендная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода ре-аш.пыхденежных потоков в номинальные в соответствии с предполагаемым темпом инфляции (15%), необходимо провести следующие расчеты (табл. 6.1):
Таблица 6.1
| Период | Реальные денежные потоки, долл. | Индекс цен | Номинальные денежные потоки, долл. |
| 1-й | 150 | 1,15 | 172,5 |
| 2-й | 150 | 1,32 | 198,0 |
| 3-й | 150 | 1,52 | 228 |
В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощьюследующих формул:
Dr = (l+Z?y) (l+/ifuri)-l;
A"(l+ DJ • (1+ K„J Щ(б12)
| дя D, D - рубленая или валютным доходная ставка; К темп валютного к упси, %■
В
Расчет различных составляющих премии за риск:
•надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в
•ч»ьект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне Долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
· надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учиты-ИИ0Т0Я возможность случайной потери потребительской стоимости объекта» и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в стра-МИ1ЫХкомпаниях высшей категории надежности;
· надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, и I цОавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с |^ЧеТ0М коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и Норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижи-МООТЬ, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, М#Т необходимости в расчете нормы возврата.
ВОЛИ прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной 4»умммкапитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в Некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для inрати первоначальных инвестиций часть чистого операционного до-Н0Д1 откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y - став-И0Й Процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
· Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
· ВОЭВра I капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке промин а (методХоскольда).
Метод Ринга* Этот метод целесообразно использовать, когда ожида-f Itlli ЧТО возмещение основной суммы будет осуществляться равными ча-
•IимиI одоиая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-НОЙ стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это вминчима,обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная лини Первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд воз-
(6.13)
мещеим:
R = R + I : и,
к у
МИ " '* оиишщийбя срок экономической ЖИ'ШИ; Н,1KiBKt ДОХОДНОСТИ И НПОСТИ ЦИЙ.
Возмещение инвестированного капитала но методу Инвуда
| Остаток основной | Общая сумма | В том числе | ||
| П/п | суммы капитала | возмещения | % на капитал | возмещение |
| на начало года | основной суммы | |||
| т | 10000 | 2774,10 | 1200 | 1574,10 |
| 8425,90 | 2774,10 | 1011,11 | 1762,99 | |
| \ | 6662,91 | 2774,10 | 799,55 | 1974,55 |
| 4 | 4688,36 | 2774,10 | 562,60 | 2211,50 |
| я | 2476,86 | 2774,10 | 297,22 | 2476,88 |
Таблица 6.3
(долл.)
Пример. Условия инвестирования:
·срок - 5 лет;
·Лу - ставка доходности инвестиций 12%;
·сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 6.2.
| № | Остаток капита- | Возмещение | Доход на инвести- | Общая сумма |
| п/п | ловложений на | капитало- | рованный капитал | дохода |
| начало периода | вложений | (12%) | ||
| 1 | 10000 | 2000 | 1200 | 3200 |
| 2 | 8000 | 2000 | 960 | 2960 |
| 3 | 6000 | 2000 | 720 | 2720 |
| 4 | 4000 | 2000 | 480 | 2480 |
| 5 | 2000 | 2000 | 240 | 2240 |
| 10000 | 3600 | 1360 |
Таблица 6.2
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
(долл.)
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
ТЛк = Яу + SFF(n, У),(6Л4)
где SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 6.3.
Пример* Условия инвестирования: • срок 5 лет;
9 доход на инвестиции - 12%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 3 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%,3пет),