1.Приведите развернутое определение земельного участка.
2.В чем заключаются особенности земли как объекта СТ0ИМ<>< РЙ
оценки?
3.Для каких целей необходима оценка земли в Российской Фед#р|
ции?
4.Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных учи» *
ков в Российской Федерации?
5.Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской ЩЧ
дерации?
6. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной * ниш»»» ти земельного участка?
7. В чем заключается экономическое содержание доходного под*идя я оценке стоимости земельного участка?
■'и Каких принципах оценки базируется доходный подход? » Какие основные этапы включает метод капитализации дохода при fHHHMt земельного участка?
И). Какие методы используются для расчета ставки капитализации при •••••• " чей ни стоимости земли?
' 11 ДЛЯ оценки каких земельных участков может быть использована |МИИМ Остатка дохода, приходящегося на земельный участок?
IIЧем состоит экономическое содержание сравнительного подхода I ИНЯНКе рыночной стоимости земельного участка?
'' Какие основные этапы включает метод сравнения продаж при оцеп N N мяльных участков?
mi Что такое сегментирование земельного рынка? | Какие элементы сравнения используются при оценке земельных |1йЙҐ1*ои?
|ftIIчем состоят преимущества и недостатки способов сравнения про* |Н4 НИ 1Лементам и единицам сравнения?
Н чем заключается экономическое содержание метода переноса (со-
ННнеиния)?
I". РйОКроЙте экономическое содержание затратного метода оценки |М» шин участков и сферу его применения.
И Па каких принципах оценки базируется затратный подход к он ре = и иню рыночной стоимости земли?
<и'I* KiKHX основных этапов состоит метод изъятия? 11 И чем заключается экономическое содержание метода определения 1Яч н На ооюсние?
I Какие этапы расчета рыночной стоимости земли включает метод |М№ММ1еНИЯ затрат на освоение?
(I М чем Яаключаются различия между кадастровой и единичной оцен-|ЙМН Земельных участков?
М Ними- работы проводятся оценщиком при определении кадастро» ий моим ом и земель поселений?
I Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой мнении городских земель?
|й Н кикой последовательности проводится кадастровая оценка семь «нь|и» иных угодий в Российской Федерации? t л КИЙ базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйствен" ИМ и илнн рассчитываются на первом межрегиональном этапе?
Pi Какие показатели учитываются при расчете кадастровой ото и мое ИМНИНшномйственных угодий на втором этапе внутри субъекта Рос-hi Федерации? ■iКяиис показатели учитываются при определении кадастровой сто--Hiземель лесного фонда?
Г Л ЛИЛ
11
Оценка инвестиционной ■ привлекательности объекта недвижимости
W^ort окупаемости» Чистая текущая стоимость. Ставка доходности
Е
й напитанногокапитала. Внутренняя ставка доходности, Модыфы-&*иннаяставка доходности. Ставка доходности финансового иснта
Нминкиинвестиционной привлекательности объекта недвижимости 1§1ниимл, если инвестиционный проект является либо самостоятель-ГОМ оценки, либо одним из элементов собственности, выделяе-I Я киршном подходе наряду с машинами и оборудованием, интел-t НпШИОЙ собственностью и т.д. анНЯНЦИЯЛЬНОму собственнику необходимо:
1$Иредслить срок, требуемый для возврата первоначально инвестиро-
ИмНсуммы;
1рЯ0ОЧИТЯТЬ реальный прирост активов от приобретения собственно-
I вменить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока,
В
оруемого конкретным объектом собственности, мморм, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательно-• Принт» Привлекательность инвестиционного проекта может быть оце-1>Мн мн множеству факторов: ИМУлиии на рынке инвестиций; Ши-ионии' финансового рынка; Нрифе» i ионяльные интересы и навыки инвестора; фи и и неона и состоятельность проекта; ♦ИИИИ1Иi ичсский фактор и т.д.
Нй нрикТИМ существуют универсальные методы оценки инвестицион-1йИ нрннмгмпельности проектов, которые дают формальный ответ на
k^fl uiimi ли вкладывать деньги в данный проект? Мнюш проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов? ПроПлема оценки инвестиционной привлекательности состоит в ана-Й#Н|Н*ДНОЛИ1 немых вложений в проект и потока ДОХОДОВ ОТ его исполь-
jhnHHHM Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результа-|р юни'пио! требованиям инвестора по уровню доходности и сроку оку-
Для принятия инвестиционного решения необходимо располагая формацией о характере полного возмещения затрат, а также о C00TL ствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска нсон|ц деленности достижения конечного результата.
Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, нованные на теории временной стоимости денег. Простые методы ра< та экономической эффективности капитальных вложений прсдусмщр) вают систему показателей.
1.Коэффициент общей экономической эффективности капитален
вложений (Э)
э«Д
0к'
где П - годовая прибыль;
К - капитальные вложения.
2.Срок окупаемости (Т)
■ альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлс-ЦйМюсти с учетом временного фактора основана на использовании КУЮЩИХ показателей: I)срок (период) окупаемости; I) ЧИСТая текущая стоимость доходов; I) С1ЯВКВдоходности проекта; щ)внутренняя ставка доходности проекта; * I модифицированная ставка доходности; й)(тлВКВ доходности финансового менеджмента. ОИОНКВ инвестиционной привлекательности проекта предполагает (ИЛЬВОВание, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, Км • «ому методу присущи некоторые недостатки, которые устраня-1В ИрИ расчете другого показателя. Экономическое содержание каждо-НИИВЗВТСЛЯ неодинаково. Аналитик получает информацию о различ-9 ВТНрОНВХ инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов по-'ни ПРИНЯТЬ правильное решение.
К П
Т =
3. I Указатель сравнительной экономической эффективности (Э ), «ИИ нованный на минимизации приведенных затрат,
ПЛ. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
Э = С + Е • К,
сн '
где К С
капитальные вложения по каждому варианту; текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту; Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений
Основным недостатком данных показателей является игнорирований
различной стоимости денег во времени.
Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитмия III
9 изменение стоимости денег во времени;
* инфляционные процессы;
9 возможность альтернативного инвестирования;
9 необходимость обслуживания капитала, привлекаемого дли фниам сирования.
Техника усложненных методов базируется на выводе о том, ЧТО ноto ки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плене, н«и и поставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать Mi рм i м ИИ проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости ИЯ момент осуществления затрат, иоходя из уровня риока по оцениваемому ирое* и т.е. доходы должны быть продисконтированы.
Покаимели инвестиционной Привлекательности,'Инвестиционная они»
кя недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении i* нру
274 щ | щ |________________ Mmнй1 1___________________________________ I' Л
Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного воз*
ШИВ вложений в недвижимость за счет приносимого дохода, раем и расчета срока окупаемости:
11 определить дисконтированный денежный поток доходов в соотвот» ИИ С Периодом возникновения;
НС ДЦП
И рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как еПраинескую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ве-■I цп иериой положительной величины; I) определить срок окупаемости (Т ) по формуле
ток-т1 +
» ЧИшю лет, предшествующих году окупаемости; ||| н<чш!)мсщонная стоимости на начало года окупаемости;
I 11 • г щиминированный денежный ПОТОК В ГОД окупаемости.
Пример, Объект недвижимости «Восток» требует вложений в размере Iдоводысоставят апервый год - 450, во второй " 500, в третий -а мчиaepiми 800, в пятый 900 (табл. 11.1) Станка дисконтирова» Ив vvi,
279
Таблица 11 I
<><)() 701
| Период, год | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Денежный поток | (2000) | 450 | 500 | 600 | 800 |
| Диско нтиро ванн ы й | |||||
| денежный поток | (2000) | 429 | 454 | 518 | 658 |
| Накопленный дисконти- | |||||
| рованный денежный | |||||
| поток | -2000 | -1561 | -1117 | -599 | +59 |
Раелет срока окупаемости
599
Т0к = 3 +----- = 3,9 года.
ок 658
**емя расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)
» * Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов ис-
*и» ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
*Суммировать текущую стоимость будущих доходов. \ <
рамнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат ПО
ЧТСД = ПД-ПЗ,
суммарные приведенные доходы; При поденные затраты по проекту.
И | I ,
Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного ПроИИ та начнет поступать только по истечении периода окупаемости/ При «о боре вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.