• Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитыааТЬ 1Щ пьй объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаем* сти должен быть меньше периода пользования заемными срЯДСТвяМ<||
устанавливаемого кредитором.
Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно максимально короткий срок возвратить вложенные средства» НЯП1 при вложении временно свободных денежных средств.
Недостатки показатели:
1.В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлй! ИйМЈ
го срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтсрНй i Hi
ных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограИИЧИИйНИ
ся применением только данного показателя.
2.Использование этого показателя для анализа инвестиционного,и ••••
феля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости hi
вести ций по портфелю в целом не может быть определен как прости и * г
н я я величина.
□ 11.2. Чистая текущая стоимость доходов
Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет клй<И)Иф№ цировать варианты и принимать решения на основе сравнения йИ*,*н*Н1>
ЦИОННЫХ затрат с доходами ОТ недвижимости, Приведенными к ,гну| СТОИМОСТИ»
ч
.СД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет про-Прмрассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается 11v е максимальной величиной данного показателя. "РИМИр. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объекту *Н*ИМ0СТИ «Восток» (табл. 11.2). Ставка дисконтирования - 5%.
Таблица 11.2
Расчет чистой текущей стоимости
| |*М|нл. nwj_ | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Rn^eiMM и поток | (1200) | 450 | 500 | 600 | 800 | 900 |
| И#ин i нровянный денежный поток | (200) | 429 | 454 | 518 | 658 | 705 |
| ^ЯМярнЯЯ Текущая стоимостьНЈИНня доходоя | 429+454+518+658+705 | =2764 | ||||
| | I 1 | 2764-2000=764 | |||||
ПНЛУЖИТельная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет сто-|МнН1* йЯТИйои инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наи-
'* ннМ1 Величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД ти*и им и н категории абсолютных, что позволяет суммировать реэуль-|я*м ни и»oiIрапным вариантам для определения ЧТСД по инвестицион-■tjf нори|м нюв целом.
м. инкипоказателя:
t ji А Пиши>I мое значение ЧТСД при сравнительном анализе иивесги-н и» ом ом • мое п. не учитывает объем вложений по каждому варианту.
и mi *м 111 а ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределе-I юниям доходов во времени. На результаты существенное влияние м тая» I иримоняемия аналитиками ставка дисконтирования, а оценка Ммйнй риикв проводится достаточно субъективно.
|%и мо|рмм влияние ставки диркоитироваиия на доходность объекта Цмнн ••- ни iи «Восток» (табл. 1
Таблица 11.4
■ИМгельнмй анализ инвестиционной привлекательности двух объектов
Таблица
Влияние ставки дисконтирования на ЧТСД
| Ставка дисконтирования, % | 5 | 10 | 15 | |
| Чистая текущая стоимость доходов | +764 | +378 | +69 |
Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального и рм роста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных услоинЩй оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и |Ц
прибыльного может превратиться в убыточный.
Объект Б
Объект А
1055 900 + 155
482 325 + 157
Показатели ММЯрнмй приведенный доход Ьнии»ы ПО проекту
М Ном случае невозможно выбрать проект по методу чистой текущей ИИ МИСТИ и следует использовать показатель СДП.
I □ 11.3. Ставка доходности проекта
Данный показатель отражает эффективность сравниваемых и и жми ционных проектов, которые различаются величиной затрат и ПОТОКВМИ доходов.
Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение
ЧТСД по проекту к величине инвестиций:
сдп, чтсд.ом,
пзifJL1
Возможен и другой вариант расчета этого показателя как о i шине* ние суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей СТОИМ**
сти расходов:
СДП = —.(|1
ПЗ
Ставка доходности объекта «Восток» составляет:
(764 : 2000) • 100% = 38,2%, или 2764 : 2000 = 1,38.
По экономическому содержанию ставка доходности проекта ПОКВ и* вает величину прироста активов на единицу инвестиций. Еслй'ипдем бОМИ ше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное нычмийО чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максима анжЙ ставкой доходности инвестированного капитала.
При принятии инвестиционных решений аналитики отдают нрмнммщ тение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД a ряиниН риваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСДЯвлмси « аИ солютным, возможна Ситуация, когда объекты недвижимости будут имен равную чистую текущую стоимость доходов.
Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечении мм ток доходов в сумме 300,400,600. Объект Б стоит 325, а предпоатяемвН)
ПОТОК ДОХОДОВ составит 100, 200, 300 (табл. I I 4). СТВВКВ аиекон трмМ
ния, используемая при принятии решения, 10%.
Объект А
155:900- 100= 17,2%.
Объект Б
СДП = 157 : 325 • 100 = 43,3%.
1 »В Инвестора выгоднее объект Б, так как ставка доходности у него в I ри hi Полый- чем у объекта А. Преимущества показателя заключаются в том, что он является отно-INfcHMM и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, |ЙИВИНХ ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформи-рц I м наиболее эффективный инвестиционный портфель. I Н'ИМВИЫМ недостатком является зависимость результатов расчета от
fl вен диеконта.
I□11.4. Внутренним ставка^<^р|
Ј доходности проекта^4fTSi
Ми I*|ич1иииставка доходности проекта (ВСДП) - это ставка дисконт -■ЦНИИ* приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к нИИНе Инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение
кИИ If Кушей отоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в (ИМИМиеть основан на определении максимальной величины ставки
ИНННромаппи. при КОТОрОЙ проекты останутся безубыточными.
уЙеюанка расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно . • н=ав ее ооновс лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется Бракованием таблиц дисконтирования следующим образом. Ill рмбнраем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе
н'мнывнйм суммарную текущую стоимость доходов по проекту. I ийИОТВВЛясм затраты по проекту с полученной суммой текущей
-»м«ш доходоя,
! 11 «ипервоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает
-—и ни1«н1 текущей стоимооти доходов, то выбираем вторую ставку
,^нн!р^ийипаПО следующему прапилу: --mi- ч i * VI о , то новая ставка дисконтирования должна быть боль-ир нор<ин1ачвл1*ной|
в если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть ми| ше первоначальной.
4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока НЯ и лучим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большой, Г| и меньшей величины затрат по проекту1 .
5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом пни поляции:
Ставка дисконтирована
ДЛЯПДтах
(СдйЗ
а) обозначим интервал
Сд,+*
Максимальные суммарные приведенные доходы (ПДтах)
Ставка дискомтироввнИи
ДЛяЦДгаШ (С.Д|И
Затраты по проекту (ЗП)
Минимальные суммарные приведенные доходы
б)составим пропорцию и решим уравнение
ПДтах "ЗП _С.Д1-(С.Д1+Л.|
■ПДтах - ПДтюС.Щ-С.Д2'
в)определим ВСДП
всдп = с.д, + х. ****v*Я
Пример.
Рассчитаем внутреннюю ставку доходности вложений в объект цщ жимости «Восток».
Затраты - 2000, поток доходов - 450, 500, 600, 800, 900.
1.Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, со» raattf
^ s.409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378. jf
2.Определим ЧТСД
2378 - 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.
3.Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть ПоЩ!
10%, так как ЧТСД > 0.
4.Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных ПОш
ке 20%,
375 + 347 + 348 + 385 + 362 ■ 1817.
Рекомендации: поскольку близость произвольно выбираемых сiимня аминии рования к иекомой ВСДП не оказывает существенного влияния на точнеотк |№ч?н при подборе ставок дисконтирования целесообразно увеличить иняярвял. Мяирмм! если периая станка диоконтиромнния «• б%, то вторая может составлять I н" н или
Ь Определим ЧТСД
1817 - 2000 = -183, т.е. ЧТСД < 0.
2378 2000 1817
«• Рассчитаем ВСДП: и I обозначим интервал
10%
10% + х
20%;
(S)составим пропорцию и решим уравнение
!
Щ 2378-2000 10 -(10+X)%\1^>4K|*JH
I «Х- 2378-1817 " 10-20 '•"'"-T^'S
(. <*к, Jf-6,73;• я-.. >:^Г$Ш>
) определим ВСДП
*ф'всдп = 10 + 6,7= 16,7%...
Предпочтение отдается варианту, ори котором данный показатель имеет ниибольшее значение.
Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных про-1мн нома но на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка м • и индивидуальным показателем конкретного проекта, представлен* I ж* ТОЛЬКО данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивиду (•нам как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени
■минования.
|••. мм I рим влияние распределения доходов во времени на показатель HII uH.iL 11.5).