Таблица 11.5
Проект X
Проект У
Проект Z
I hnurtiiгели
МН О •
|И4М ПО ГОДИМ!
lit in
(1200)
500 500 500 12
(1200)
900 400 200 16
(1200)
400 200 900 10
Сравнительный анализ проектов
II» и I ри Проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма дохо» и» я himвиде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах IflNHt скующих лет. Однако различия в распределении потока доходов I §р*мннн оказывают существенное влияние на показатель ВСДП. Внут-Йижяя (йммим доходности проекта У почти в 1,6 раза больше, чем по
1(1
2ё1
ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» нровв* та, отражающий его устойчивость в условиях возможного новыми мм* риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику и ив лом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня отнниМ дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более при влекательны, так как потенциально способны выдерживать большие ия-грузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повынннЩВ ем его стоимости.
Возможен другой подход к интерпретации ВСДП, которая в ЭТОМ ему чае рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающий pit* ную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложониЙ В первом случае депозит открывается в год осуществления проекта на иуИИ му, равную его стоимости. Во втором случае на пополняемый дню ни ный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду воином новения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величина аиии зитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной суммы Я KOHIIf жизненного цикла проекта.
Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного фпнянмИ вого анализа является важным этапом. Сравнение расчетной волИЧИМ ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной н|яи ре позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проем и
I Недостатки показателя.
1. ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного ПОрм|м»#| в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не сумма руется и характеризует только конкретный проект.
2. ВСДП требует особого применения при анализе и шил пиши, мре дусматривающих несколько крупных отрицательных денежных ПОТОМ в течение экономической жизни проекта, например приобретение нсдвМ жимости в рассрочку.
Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая CT0HMo^f| доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. СледоввшамН! ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется иснолЫ ювать минимальное значение внутренней ставки доходности проема
3.Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, ЧТО ПИИ
рируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят до мод ■
ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение маловероятноХЯ}
довательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем! опия
ко его использование при отборе проектов дает хорошие ре\уаьi Я1 ы
Проблема ранжирования инвестиционных вложений в недвижимой!
ПО СОВОКУПНОСТИ показателей ВСДП И ЧТСД может ПРОЯВЛЯТЬСЯ Я аиН
основных ситуациях.
Во-лервых, при выборе из двух альтернативных проектов один ив МИ| может иметь луишив показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП (рис(II < I И
11U,
И амином случае объект Б имеет большую величину ЧТСД и ВСДП, ■И леаасг его, безусловно, более привлекательным.
ЧТСД А
Б
Мо мюрых, при выборе из двух альтернативных проектов один может ■К Ь большую величину ЧТСД, другой - большее значение ВСДП. Графически но представлено на рис. 11.2.
Рис. 11.2. Взаимосвязи ЧТСД и ВСДП
IN * * • к | Д имеет лучшее значение ЧТСД, объект Б обеспечивает 66 а и ♦иУК* величину ВСДП. Существует некая ставка дисконтирования - Л, •••мирим уравнивает значение ЧТСД по объектам А и Б.
|,(* мамкаДисконтирования является критической ТОЧКОЙ, меняющей
Ррнвйеаапльнооть оцениваемых проектов:
ЙН1Н мамка ДИСКОНТИрОВаНИЯ, применяемая а па а и i и ком, мешано ЭТОГО
§pHfMtytONOt*0 значения, то более привлекательным является объект А;
'антставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в дам
C06ctИеННОСТИ, бОЛЬШе КрИТИЧеСКОЙ ВСЛИЧИНЬ^ ТО ипнес I ими
Мая привлекательность объектов меняется и более выгодным становит-■ ийьер! I*
2НЗ
□ 11.5. Модифицированная ставка
доходности,Чл
Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного I екта позволяет устранить существенный недостаток внутренней 0Тй1| доходности проекта, который возникает в случае неоднократного 01 ш|| денежных средств.
Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескоЛИИ! лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложШЬ в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проек | < Щ* зательное требование к таким временным инвестициям заключается и п»м? что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как ВЛОЖИМ ный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графики затрат по основному инвестиционному проекту.
Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе aim лиза финансового рынка. В странах со стабильной рыночной ЭКОНОММ* кой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного чиимя с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом KoHll ретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной 14 ЯМ ки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно НОИМСОг
Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке по ннпщщ рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине К0Ю|1м| можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционно) • проекта.
Схема расчета модифицированной ставки доходности.
1.Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходном и
2.Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирован и и, айн
кон тируются по безопасной ликвидной ставке.
3.Составляется модифицированный денежный поток.
4.Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней СТВВн» >щ
ходности, но на основе модифицированного денежного потока.
Пример расчета МСД для проекта «Венера».
Затраты - 800, 800; поток доходов - 500, 600, 700, 800.
Средства, предназначенные для вложения в проект во втором 1Mrt|fj могут быть помещены на один год в безопасный проект, например к I ня дарственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% ГОДОЯМУ то инвестор в первый год должен вложить:
во-первых, 800 - в основной проект;
во-вторых, 800 [PV]| s 800 • 0,9434 = 755 - в государственные иннны!
бумаги.
Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555. Графически это предстяялено на рис. 11 i
W777A
ш
755 6%
Рис. 11.3. Модификация денежного потока
Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки до-НоОТИ проекта, т.е. методом интерполяции. Однако денежный поток в [рфицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 11.6).
Таблица 11.6
0
1
Расчет модифицированной ставки доходности
(800) 0
(500) 500
(800) (1555)
(600) 600
(700) 700
(800) 800
мнил, год
lit и»фнЫЙ ПОТОК
22,15
Модифицированный денеж-ИМН ни I mi
Ml % % J________
I i □11.6. Ставка доходности финансового
\ Ј*> менеджментаг
( онтршепс 1 'вование методов оценки инвестиционной привлекательно-|й Проектов требует объективного анализа эффективности использование ЙНКидии, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства Щк\ минем кронапы в различные новые проекты исходя из финансовых рМИЩИОСТОЙ и политики инвестора. Допустимый уровень риска ПО та-HlM проектом может быть выше, чем при вложении временно свободных и in нрвднаэначснных для основного проекта; кроме того, возможна МРрвМфнкеция инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий
(ишаж нау?о ПОЛИТИКУ на стадии получения ДОХОДОВ от ОСНОВНОГО проек
I Рйн чнI ымас1среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих рММНМинни
•*ямйрасчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ)
I 1 М11И а. щи кибезрисковая ликвидная ставка ДОХОДНОСТИ, ii Ими чн I |.мн1С1ся Сумма Затрат ПО ИНВеСТИЦИОННОМу проекту, продйО"
РНИйноаииых по безопасной ликвидной ставке. ' Определяется круговая ставка доходности. I Им! I чнианаегеясуммарная будущая стоимость доходов от аналиэи-RHl и ни мае Ihiшоп ного проекта, накопленных по круговой ста икс до-* а и 11 (и I и
| J Период, год | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Денежный поток | (800) | (800) | 500 | 600 | 700 |
| Модифицированный денежный | |||||
| поток | 1553 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| СДФМ, % |
Расчет ставки доходности финансового менеджмента
5.Составляется модифицированный денежный поток.
6.Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмент!
схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного ПОТ|
(п. 5).
Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера».
Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. пар, И Определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», сел Ир говая ставка доходности равна 10%.
500[FV^0%= 500-1,331 = 665,5.
600[FV]^0%=600-1,21 = 726. il0%
700[FV]r=700-l,l'=:770.