eOOtFV]^070= 800-1,0 = 800. 665,5 + 726 + 770+800 = 2961,5.
Результаты расчета приведены в табл. 11.7. Графически это представлено на рис. 11.4.
755 6%
Рис. 11.4. Модифицированный денежный поток по проекту «Веиврй*
-4J
ИОН
Та б л ИЦ§1
Рисчет внутренней ставки доходности проекта будет осуществляться нИ1 денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ft и и и- (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (при-[ Ниивмой к потоку доходов).
I и к им образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов Й|*М1110Лагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различии!! (t он мости денег во времени.
I л in к а дисконтирования, применяемая для расчета стоимости дохо-|И*И| миисит от степени риска оцениваемого проекта.
t hn шпик может использовать шесть показателей, отражающих раз-Щиныо стороны экономической эффективности проекта.
L|i Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном пе-рмн!И\ необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитыва-Р динамику доходов в последующий период.
Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост ак-f Мйммот реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существа i-■ миннн от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает за г-
С
Ш НО проекту.
ь#> Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отража-
. и*'..... пну чистого приведенного дохода, получаемого на единицу зат-
Ш Но проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтиро-рМ!ми I ,с inпытывает субъективное влияние.
4 И и утренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочное-Р* ирогма, так как по экономическому содержанию - это ставка дискон-■рниании, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. НММИВ1 КОМ метода является гипотетическое предположение о реинвести-IMhhmiiпо внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Миме 101*0, если в течение анализируемого периода достаточно крупные Ирин,! имinикаю г несколько раз, то показатель имеет множество решений. I Модифицированная ставка доходности рассчитывается по и роек I предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свобод-•Iй'UMMn. предназначенные для вложения в основной проект, в после Ihhhm1периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отве-мннни условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные ремы обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в' JIMMimI! период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвиден »».и».и дисконтирования, й < шика доходности финансового менеджмента предполагает, что и* нинучигмыс от проекта, могут быть инвестированы в несколько iliiBi Имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет
|ЦНК1И1| пни Круговую, ставку ДОХОДНОСТИ И на ее основе рассчитывает
МИмщ МйКОПЛений' К МОМенту ВОЭНИКНонсНИЯ Последней суммы дох о
1 "| корректировки потока затрат и потока доходов используютов рИЧНЫС етввки, максимально приближенные к действительности!
ГЛАВА
12
Особенности оценки ■ рыночной стоимости ■"••^ объектов недвижимости, не завершенных строительством ^
Классификация объектов недвижимости. Основные этапы опред$*МФ1Ш$ рыночной стоимости объектов. Идентификация объектов, Ко)фФ*№ ент готовности. Коэффициент износа
Методические подходы, используемые при оценке рыночной еимШЩ сти не завершенных строительством объектов, соответствуют СЛОЖИ шнИЩ ся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, 1фНМЦ няемым к оценке объектов, полностью законченных строительством!
п12.L Классификация объектов ] недвижимости
Й» "ИС1 во зданий и сооружений общественного назначения, а так-
!фмммоздания могут быть использованы в качестве объектов коммерции Недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как p|#itMi вПОСобные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости и* и Оы и. оценены с использованием затратного и доходного подходов. 1 1ЙМИ1 И сооружения производственного назначения можно разделить
Щ Hf* ^,',,'п,|,с ФУппы.
Й Н#|1В0Й группе относятся здания и сооружения специализированного |#Нй*ММ1Ий, у которых возможности изменения функционального наша |}Н* мрйКТИЧбСКИ отсутствуют из-за особенностей конструктивных pf* п|Н К Таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, ШИН* И сооружения добывающих отраслей промышленности.
Mi •Нфую группу входят объекты, которые могут быть использованы |§ И 1МВЩВНИЯ в них различных типов производств, а следовательно, JNMwtni более универсальными объемно-планировочными и конструкциями решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий от-|МйН машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности
♦'* tMHibчуемые при оценке объектов недвижимости, не завершенных 1ймИФ<М1Ь0ТВОМ, подходы приведены в табл. 12.1.
| не завершенных строительством | |
| Объекты | Подходы |
| щцЩИН Специализированные здания и сооружения01Ш Здания С универсальными объемно-цнмнммнчными и конструктивными решениями | Затратный подходЗатратный и доходный подходы |
Таблица 12.1
Цнии». кипите возможных подходов оценки объектов недвижимое!и.
Определение рыночной стоимости не завершенных строители! объектов основывается на принципах спроса и предложения, ОЖИЛйМЯ замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффеКТИШНЧ использования. В качестве не завершенных строительством обМК'ММ I гут выступать здания и сооружения. Здание представляет собой строи • W ную систему, состоящую из несущих и ограждающих или сонмами НИМ конструкций, образующих наземный замкнутый объем, преднажйЧеННМ в зависимости от функционального назначения для проживания ИЛИ МИ бывания людей, или для выполнения различных производственный НИ цессов. Сооружение - это объемная, плоскостная или назсмпим, миНЯ ная или подземная строительная система, состоящая из иссуши ч, N И ( дельных случаях и ограждающих конструкций и предназначений* Щ выполнения производственных процессов различного вида, xpBHf НИН териалов, изделий, оборудования, для временного пребываний чийЦ перемещения людей и грузов.
При оценке рыночной стоимости не завершенных строи i chm-iМ объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей йймййЦ классификация их с точки зрения возможностей выступить в мчйий! объектов доходной недвижимости. Действующие нормы нроектир^ййКИ предусматривают наличие зданий и сооружений производственном* Щ значения, общественных зданий и сооружении, а также жилых вдвиии|
ЛИИ (IUIHkcрыночной стоимости не завершенных строительством ;tи»пносящихся к первой группе, возможно использование в ос ?»11! |Hi I кого подхода. Рыночная стоимость таких объектов, 0ТИ0 ии*< и им второй группе, может быть определена с применением как за г inий- и доходного подхода.
□ 12.2. Основные этапы <4*§<#: оценки стоимости *
||i , ни «и it*■11 i 111111.111 на сравнительном анализе продаж при оценке не и«, шп.и строительством объектов, имеет крайне ограниченное при* Емннмр и• ,:tвлоисноотей раочета поправочных козффицивитов.
1Ш
Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сопру* ний, не завершенных строительством:
·ознакомление с объектом оценки и его идентификация;
·осмотр и описание объекта;
·сбор и обобщение информации, необходимой для проведения онинмн
·расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренный С1 tHp дартами подходов.
Рассмотрим основные этапы более подробно.
Идентификация объектов. К особенностям не завершенных с i рнм и• .»♦ ством объектов, требующим идентификации, относятся:
·определение отраслевой принадлежности объекта;
·классификация его сточки зрения отнесения к объектам специа/имИ рованной и доходной недвижимости;
·наличие проектной документации и дата ее утверждения; <
·площадь застройки;
·дата начала строительства;
·дата фактического прекращения строительства;
·идентификация конструктивной системы здания и сооружении
·разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро% ИМИ снабжения и т.п.);
·степень завершенности строительства в целом и по отдельным НИЩ структивным элементам.
Как отмечалось выше, идентификация объекта в части отнесении BI и * специализированным и неспециализированным типам недвижимости ММ ределяет целесообразность применения того или иного мстоашич i • подхода к оценке.
Сбор и получение информации. Наличие проектной документации* ем правило, позволяет получить большую часть интересующих ОЦеИНЦШ сведений об объекте.
В настоящее время проектная документация разрабатывается Им <а HOI ве задания на проектирование в соответствии с исходно-раэрешИТеяйНЯ документацией и с соблюдением требований Инструкции о порядке |М1|! работки, согласования, утверждения и составе проектной док ум. и ыннЦ на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНи! I ! 1 «ОММ
Основные объемно-планировочные и конструктивные решВНИЯ *Щ объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная ta миска» И ном Щ разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощИиОЯ в части электро-, водо- и газоснабжения.