Необходимо также уточнить дату утверждения проектной докуме(И| цни. Следует отметить, что одним из важнейших составных елемен? исходно-разрешительной документации являются условия иишвнерн обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) НЛМ| бами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, кянянн нижи, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и inКяк нрввн4Ј
цийинсмые для проектирования объектов технические условия по их ин-ф, м. |тому обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот пери-ВЦ аОСтавляет в среднем 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет ммновлено, что срок действия исходно-разрешительной документации ■ВМЖЧИЛСЯ или планируемое изменение функционального назначения ррм ми требует наличия дополнительной мощности в части инженерно-I мПееиечсния, то затраты, связанные с получением нового комплекта рмодно-ра^решительной документации, должны быть учтены в расчетах.
(ь 11 н ■ деление площади застройки необходимо в тех случаях, когда про-р|ммндокументация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не И» I I возможности определить площадь (объем) не завершенного строи-|ВМ 1'ВОМ здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометри-ИИ* размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным га-НрН IBM1.
Информация о датах начала и приостановки строительства необходи-|Й имя определения величины физического износа объекта, а в случае от-|м Iимипроектной документации - для оценки срока действия исходно-Ш*|ммни и ш.иой документации.
I* ЮМТИфикация конструктивной системы здания (сооружения) в соот-|о • мни 0 классификацией, используемой в справочных изданиях комма |нн I < > ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укрупненный пока-ММ| 0Т0ИМОСТИ строительства объекта, а также требуемый индекс для ИИ1» чета значения подобранного показателя в уровень текущих цен на ptV им- и ки для соответствующего региона. I И инструктивные системы зданий (сооружений) «КО-ИНВЕСТ» пред-1#В»»им• г собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимое-щ аоч< i.i и и и преобладающих материалов, используемых в несущих и ИнФиаюитх конструкциях. Типы конструктивных систем приведены в :$MW 1'и12.3.
Таблица 12.2
о Рима неруж-Ьрй* лающих ЁШнпукций рйнч
I
! I
«чин
■Ими »»« hi линч»
% г? ИИ
НВлурв перехода в расчетах от площади объекта, определенной по наружным *м* общей (полезной, арендуемой и др.) плбщвди помещений изложеня в
ТГ
Коне I рук I ни аые системы зданий
| Материал несущих | Класс (тип) |
| конструкций | конструктивных систем |
| Железобетон и сталь | КС-1 |
| Древесина | КС-2 |
| Железобетон в бескаркасных системах | кс-з |
| Железобетон в каркасных системах | КС-4 |
| Сталь | КС-5 |
| Сталь и железобетон | КС-6 |
| Древесина | КС-7 |
mi
| Материал | Класс | Материал | |
| конструкций | системы | конструкций | гиг10 |
| Нерудные минералы | КС-8 | Стальные трубы | |
| и бетон | |||
| Монолитный железо- | КС-9 | Древесина | |
| бетон | |||
| Сборный железобетон | КС-10 | Кабели и провода | |« |
| Конструкции стали | КС-11 | - —J |
Таблими
Конструктивные системы сооружений
Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности и............... • ни^ь
ных систем объекта требуются оценщику для определения возможной HI изменения его функционального назначения. При отсутствии проешмищ документации такие данные получить невозможно, поэтому цслссоопрщ но проводить оценку, основываясь на средних показателях подо , 1н**Н ро- и газопотребления аналогичных объектов.
□ 123. Расчет коэффициента готовности
Коэффициент готовности строительной продукции определяем^ МШ ношением суммы всех денежных средств, израсходованных ив спмрум} ние объекта недвижимости, включая затраты на строительство и мпнуШ ние исходно-разрешительной документации, к восстановительной < юнмИ!
с i и объекта.
Величина израсходованных денежных средств может быть р.и» мм»»ни| с использованием метода прямого счета и метода остатка.
Метод прямого счета основан на определении величины затрат ми полнение работ по каждому конструктивному элементу здания (Ooopyfl ния) и суммировании полученного значения с затратами на полуЧРИШ исходно-разрешительной документации.
Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному *$лем#М может определяться с использованием как элементных, так и Укрупнен ных стоимостных показателей справочно-информационноН базы.
При использовании элементных сметных норм и расценок на м 11н#Ц тельные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо ним делить физический объем выполненных работ по каждому конструий| ному элементу, выраженный в принятом для данного вида pa6otИ1м» |«н теле (м\ м' и др ). Расчет физических объемов выполненных pa6ot мин быть проведен на основе проектной документации или путем обмера iff метрйчеоких размеров конструкций!
Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, ум-■ИВЮТСЯ на соответствующие расценки с доначислением накладных рас-liHMih,сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и не-рИйДВНДеННЫх работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими Нормативными документами.
Аналогично определяется стоимость работ при использовании укруп-Циии.1 - Показателей по видам работ. Применение укрупненных показатели I гОИМОСТИ на удельный измеритель здания (сооружения) позволяет йнм чн ш и» стоимость работ по каждому конструктивному элементу при ринмнш их полного завершения путем умножения стоимости готовой стро-р|0МйНой продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.
Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента
1
|№МИВЮТСЯ на соответствующий коэффициент готовности и затем сум-мруютсм,
11 !'И использовании метода остатка в основу расчета коэффициента И и ми ниi иположен принцип уменьшения восстановительной стоимости (•Иьимннедвижимости на величину затрат, необходимых для завершения ф||«»»н НЧ1 ы i п.1 объекта. Эта величина определяется с использованием тех Ре Ншиодов, которые применяются в методе прямого счета.
11 ги оценке не завершенного строительством объекта недвижимости ёммнчмии отоимость, определяемая в рамках затратного подхода, вклю-ВТОИМОСТЬ строительства объекта, определяемую в соответствии с Мь I и \ н м 1111 м и нормативными документами, сопутствующие затраты (оп-fhMrt vi'HVi по выдаче исходных данных и технических условий на проек-Й1|1ии*«• им , по согласованию документации на строительство, затраты на Й|ННЧИИГ| рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привле-■ММй нредишых ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом ■Мини и определяется по формуле
С = С +3+ П-И,(12.1)
поестстрсопутст'v'/
си him ость строительства; * Сопутствующие затраты; » предпринимательская прибыль;
величина совокупного износа.
* гй мер еопутствующих затрат, связанных с получением и определени-ЙНИД1М' г-i ipcinи I с л ьной документации на строительство, определя-Р I М|ии |» 111 их от стоимости строительной продукции на основании ре* |инй fibIим органов федеральной исполнительной власти, национально-МИримсмпмхи административно-территориальных образований. Ирм определении стоимости строительной продукции целесообразно
рНммМмишI. меюды:
VbpvHiHiiui.ixпоказа гелей стоимости на единицу измерения здания 1Имщмменпниорасчета.
Состав затрат, необходимых для возведения здания (сооружен и и \ зависимо от метода определения стоимости строительной продукции жен определяться в соответствии с действующими нормативными^ ментами.
Метод укрупненных показателей основан на использовании УМЕ показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например единицу измерения (м3, м2, пог. м и др.) оцениваемого объекта.
Стоимость строительной продукции определяется по формуле
^пр тСуС * ККОр • Ис*Q * Кгот, .. <>н *л (I
где С - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;
С - справочный укрупненный показатель стоимости строительной нриауВ!
ус
в уровне цен, учтенных справочником; Ккор - общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры • a Hfft||
емого объекта и объекта-аналога и затраты, связанные с УСЛОВИЯМИ '"'УВН
ствления строительства в конкретном районе, по сравнению с норммцЭ
ми, предусмотренными в справочном показателе; дат - индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по < рнмм»мВ|
со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного i и ними Q - количество единиц измерения справочного показателя;
К - коэффициент готовности строительной продукции.
При использовании метода поэлементного расчета стоимос и. 1>нИ| тельной продукции определяется по формуле
пт
С„р = Е(Сс«Ис + l^y)ViKOpQKm,
где С . - стоимость строительства /-го конструктивного элемента;
АС.- увеличение (уменьшение) стоимости /-го конструктивного элемент
При расчете стоимости строительства применяются стоимостные ttf казатели, зафиксированные в уровне цен на определенную да i у 1 о^иа*м значений справочных показателей в текущий уровень цен oeyin- ■ • iHBefg с использованием системы индексов цен.