Справочно-информационная база для определения стоимости ИМ тельства объектов недвижимости включает:
•сметно-нормативную базу системы ценообразования и > м............. it ММр
мирования в строительстве;
*систему справочников оценщиков.
Сметно-нормативная база системы ценообразования и i мс ми и и мир мирования охватывает государственные, федеральные, мр< >п нюлмвеиИ отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные 1м| ные нормативы, а также методические Указания по определению ♦оммИ сти строительной продукции. Система справочников, ра фаОотаиикПИ оценки и содержащих стоимостные показатели для определении иня*и(| риэационной стоимости, включает отечестввнные и заруба*ные и • ««им
ВОСга и и структура используемых в расчетах индексов изменения стонии строительной продукции должны соответствовать составу и струк-ре применяемых стоимостных показателей.
11|И|(1ыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной сто-рЙНЧ и объекта недвижимости является прибыль девелопера. Деисаопментом называют процесс развития территории и подготовки ■Mb И Объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопе-формируется за счет разницы между полученным доходом от реализа-•Н мнаимх объектов недвижимости и первоначальной стоимостью зе-ИМИМ о участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) ВМЧВЧом всех расходов, связанных с реализацией проекта. [Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:
•метода остатка;
*Метода дисконтированного денежного потока. \ Примвр. Рассмотрим последовательно возможности использования (ЮМННЫХ методических подходов к оценке не завершенного строитель-
МИМВДВИИЯ производственного предприятия пищевой промышленно-Щ 1 I роитвльный объем здания составляет 2000 м3, площадь -^400 м*. |МршиТИровано одноэтажное, двухпролетное здание.
На МОМеНТ оценки полностью закончены работы по устройству фун-■NMHliB, каркаса. Частично выполнен монтаж панелей наружных СТОН •и»ии| у до ?.ч5 м. Объект был начат строительством в 1992 г. В 1994 г. Мо1Ы были приостановлены. Оценка проводится по состоянию на •имч'Н3001 г.
Амман I исходной информации позволяет сделать следующие выводы I Оцениваемое здание относится к объектам недвижимости, функци-МмйНои назначение которых может быть изменено. Здание одноэтаж-|| ВМИИВ помещений составляет около 5 м. Строительство приостановки На toll era an и, когда внутренняя планировка помещений может быть
рименм
\ Наружные и ограждающие конструкции выполнены из сборного Щ$юОеюнп, что позволяет отнести оцениваемый объект к конструктив-М им и м< КС 1
• IpMoi I am и»ка строительства в 1994 г. позволяет сделать вывод о том, Врмв *•' апя исходно-разрешительной документации*закончился. При использовании метода расчета стоимости строительства по ОТ-- hi miйинструктивным элементам проводится обмер возведенных кон-i мни» и составляется сметный расчет на их строительство, что требует ■рнвнецемив и работе специалистов по составлению смет или наличия у ШМНМВО * •и»ГВвтетвующей профессиональной подготовки.
'Нкеаммии» ivt'Mweit расчетах показатели приняты только для целей иллюстрации ж и = ми нпаколии к оценке, В примере не рассмятришютоя процедура оценки зе-
■ • ill НЫ И -1 -'I'll
Определение стоимости строительства методом укрупненный HoMtfll телей можно осуществить по данным справочников, содержащих инфнШ мацию об удельных стоимостных показателях.
Для целей настоящей оценки был подобран соответствующий ним и тель стоимости строительства на 1 м3 аналогичного производствен МНЯ здания по данным справочника оценщика «Промышленные здании- И* личина этого показателя с учетом корректирующих (поправочных) •••• м|| фициентов1 пересчета в уровень цен на дату оценки составила 8Ј0 I »vHf i
На следующем этапе следует рассчитать величину затрат, нсоОмчМЁ мых для получения нового комплекта исходно-разрешительной домумаИ* тации. Как правило, она может быть определена в процентном о i миМИН нии от стоимости строительства объекта. Величина затрат, симзиннМ! j получением исходно-разрешительной документации, дифференцирует по регионам, и оценщикам рекомендуется определять ее величину МАШ симости от местоположения объекта оценки. В расчете данные 'ни|нн|| принимаются в размере 0,005, или 4,45 руб./м3(890 руб./м31 0,003)1
Коэффициент строительной готовности определяется двумя спосоОйМИ
Первый способ предполагает расчет коэффициента готовности но м ♦ дому конструктивному элементу в стоимостном выражении и ОТИ0У#МЦ| полученного результата к сумме затрат на строительство объекта и ними чение исходно-разрешительной документации.
Реализация этого способа требует информации о структуре удслйНИЯ стоимостного показателя по конструктивным элементам, кото|ммю4( содержится в справочнике. Расчет коэффициента строительной Г0Т01НН1Ј ти межно осуществить в табличной форме (табл. 12.4).
| Доля стоимости кон- | Степень | Kciм||||||1М1Н »• • | |||
| Конструктивный элемент | структивного элемента в общей величине удельного показателя | выполнения работ, | строите ммий! Јни пинии И | ||
| % | руб. | % | /0 | Р|| | |
| Фундаменты | 8,7 | 77,4 | 166 | 771 | |
| Каркас | 17,3 | 154,0 | 100 | 17,3 | 14(1 \ |
| Наружные стены | 26 | 231,4 Ш | 50 | 13,0 | jljjf 1 |
| Перегородки | 1,1 | 9,8 | — | ||
| Перекрытия | 5,1 | 45,3 | |||
| Кровля | 7,3 | 65,0 | н | ||
| Заполнение оконных | |||||
| и дверных проемов | 5,8 | 51,6 | м | ||
| Полы | 4,3 | 38,3 | mm | ||
| Отделка | 7,9 | • 70,3 | |||
| Отопление и вентиляция | 5,6 | 49,8 | < мш | ||
| Водопрннод и канализация | 3,3 | 29,4 | mm | ||
| Электроосвещение | 1.9 | 17,0 | . т | ||
| Прочие рибом.1 | "Ш, | 50.7 | |||
| Итого | 800,0 | V)(0 | ЯП | ||
Расчет коэффициента строительной готовности
1 Расчет лрпраючных коэффициентов приведен i гл. I 4
Таблим\ III
I н I* 11м образом, коэффициент готовности составит:
347,1 : 890 + 0,005 = 0,395.
I ввотаетствии со вторым способом для определения коэффициента ЦНОСТИ необходимо установить величину затрат, требующихся для МИеМИЯ строительства объекта. Размер средств, необходимых для оконце • I роительства, можно рассчитать по данным разд. 5 справочника ИН1ИКа «Промышленные здания» или другим укрупненным показате-рв ипднм работ, если предполагается изменение функционального Имчиним объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строим иш, принимаются в размере 2600 руб./м2, что в пересчете на 1 м3
|
Им •осiпиит 520 руб. Щ ли коэффициент готовности составит:
(890 - 520) : (890 + 4,45) = 0,413.
Отличные значения коэффициента готовности получены вследствие рйкшвания разных информационных массивов о стоимостных пока-
релмее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах рМИк может использовать среднее значение коэффициента готовно-■RIHV.V
МиМИМО затрат на приобретение исходно-разрешительной докумен-рИН а соетаве сопутствующих расходов следует определить стоимость ЛИМИмиц«нммкредитных ресурсов для строительства.
Циримд iu першения возведения объекта с учетом времени на получе-iNHiui о комплекта исходно-разрешительной документации в соответч ШИ И МОрмпми продолжительности строительства определен 15 мес. И*й! и» 1 проводится из предположения поквартального получения lffe#tl И Процентной ставки 7,5% ( за период).
fJuHo-111 micjn.iioследует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содер-Пие •» им II.UIпи -дсисло пера. Для целей настоящего расчета эти затраты нии*.и.»иив размере 5%. реннчипа предпринимательской прибыли для оцениваемого типа не* Ифнми'inпринимается 10%. Отметим, что значение данного показате-с « ИМ1Ч1ДУСК м определять для каждого региона и типа оцениваемой
иимимоош.
пМ/м втоимость объекта без учета износа составит: • i*i нимое I в строительства 890 руб./м' • 2000 • 0,395 ■ 730 100 руб.; I пину 111и у ми п Iк* затраты: . ннйученис исходно-разрешительной документации 41 ню . 0,003 ■ 3515 руб.;
НН|чи Mi| им i.iIшi.iгс привлечением кредитных ресурсов, 118 033 руб.; НШ'нлмми маркетинг, рекламу и содержаниефирмы-денслопера ми Ню 0|05 36 505 руб.; I •• ы I pa I 1088 173 руб.
Предпринимательская прибыль 1088 173-0,1 = 108 817 руб.
Всего стоимость объекта с учетом предпринимательской Приб|| 1196 990 руб.
I i*i ми величина физического износа определяется по формуле
Ик=Т- Н -1,1,
физаморт
Величина физического износа, %;
(12.4)
□ 12.4. Растет величины физического износа f
Величину износа не завершенных строительством объектов Йр^Л! тительно определять с использованием метода разбиения, преДУ^МВ вающего расчет величины физического, функционального износа ШI са от внешнего воздействия.
К сожалению, в настоящее время в литературе вопросы расчо1и Ф ческого износа не завершенных строительством объектов приметней к процедуре оценки их рыночной стоимости пока не разработаны
Величина физического износа может быть определена ПО рсзуЛМВК строительно-технической экспертизы. Однако привлечение зкеиср'ИВ пряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую с i онМ работы по оценке, и не всегда возможно.