Признаки физического износа отдельных конструктивных ЭЛСШ зафиксированные в некоторых нормативных документах (например, 53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций мри личии закрытого теплового контура и поддержания нормальною ИМ нерно-влажностного режима в основных помещениях.
Не завершенные строительством объекты, не имеющие кропан, и» шенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также 1В| которых не проводились работы по консервации, испытывают во niHIBf повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и разинчи температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкции открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных «апМмНИ
Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкну го тепловою контура, может определяться экспертным путем, в ff соотношением минимальной продолжительности эффективной ОМИВ тации конструкций из сборного и монолитного железобетона до и* ♦ становки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в норм ном режиме и в тяжелых условиях, включая Открытые сооружени!* экспертной оценке величина поправочного коэффициента может ми вить L1 1,15.
Таким образом, размер физического износа может быть рассчитай к скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений! данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребывании и «ми
рукций вне теплового контура.
» Период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;
Н им норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения).
И рассматриваемом примере величина износа составит:
р\.•7-1,0%-1,1 =7,7%,^зМЯ
JNWJIM6 090 руб. 0,077 = 92 168 руб.*И
t аким образом, рыночная стоимость объекта, определенная с исполь-1НМНИВМ la I ратного подхода, составит:
1196 990 - 92 168= 1104 822 руб.
Контрольные вопросы
Н какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в JM И определенные в виде коэффициентов? М каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оценива-■И •минии здания-аналога?
И о какому объекту корректируются показатели стоимости - по оцс Мемому ооьскту или по объекту-аналогу?
В Мам отличается паритет покупательной способности валют на на рКВДВМЫЯ строительных рынках от курса валют, устанавливаемого Бан-рМ Pi« ни?
! М каких случаях необходимо применение корректирующих регио-Нкио1КОМОМИЧССКИХкоэффициентов?
i I Никой индекс цен на строительную продукцию правильнее иополь-еОв дам пересчета базисных стоимостных показателей в уровень цен на || II именки? щ\и» р ишмой;
Й1 региональный;
!*01 ионнньный, рассчитанный для конструктивной системы оцени* »••*»» мания.
| Какие формулы могут быть использованы при определении восстя» p|f* •« мои стоимости с использованием зарубежных справочников в
01 ими обьск Iпостроен из российских материалов силами отечествен-■ Инд рил мы* оргакия
Г11AI (Л
13
2.Верно ли утверждение, что проектная документация П(МВОЛИ0Г Ш
лучить большую часть сведений об объекте?
а)верно;
б)неверно.
3.По какой формуле ведется расчет коэффициента готовности шими!?
а)ТН 1,1;
аморт ' '
б)(К : С) + Р;
в)К + С + Р.
б) если при строительстве объекта использовались отечественный К рубежные материалы.
8. В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от ПЯОЩиЛМ ний «нетто»?
9. Какие виды затрат относятся Методическими указаниями Гв России по определению стоимости строительной продукции МДС-Ш к категории «прочие работы и затраты»?
Тесты
10.Назовите известные вам отечественные справочники укрупним
показателей восстановительной стоимости, стоимости строительств!
ний и сооружений. Назовите также известные вам источники периоде
ской информации о динамике цен в строительстве в России.
I Трактика достоверного ■*»т
J8_ Л.
определения полной:л*Я
восстановительной стоимости Щ
ЩШнймhhwhuh поправок. Практический пример внесения поправок, объектов, расположенных на территории Российской Феде-
IpNtb I пины - детальное рассмотрение методов и приемов использования |МНн!|Мишиныхносителей информации о стоимости зданий и сооруже-N а Частности, методов введения многочисленных корректировок.
□ 13.1. Методы внесения поправок j
МйН1ДЫ определяются в зависимости от выбора оценщиком инстру-(Марин ДЛЯ работы. Так, при оценке производственной недвижимости И1н Иеиользовать Справочник оценщика. «Промышленные здания» Минн Программный комплекс (ПК) «Оценка промышленных зданий». РР§НМ Случае* предусматривается ручной поиск объекта-аналога и вве-Р Ммнравок к общей стоимости 1 м3 строительного объема здания; во |И Мучие поиск объектов-аналогов автоматизируется и вводится INlil ЧИСЛО поправок, причем последние дифференцированы по кон-РНМНММ элементам здания и видам его инженерного оборудования! ' '«мемифим логику оценки промышленного здания при испольэова-а HHHtaeназванного программного комплекса, и HptH рнммпом комплексе КО-ИНВЕСТ«Оценка промышленныхэда-* Ш жми. »ус11 и следующий алгоритм определения скорректированной •и ии^егм и о витальной стоимости промышленного здания (С):
пт
/-1 >|
MH|t»m«hiiii.iii показатель базисной стоимости по /*му конструктивному эле-fyили виду инженерного обеспечения, руб./м* строительного объема МИНИН
ни» ммммниивеличинау-й поправки по /-му элементу здания, руб./м* объема
НИЩИЙ корректирующий коэффициент по второй группе поправок (прои I мнение корректирующих коэффициентов); нммн'И'гпн)элементов;
•И4лнч#с1 но поправок первой группы.
Абсолютные величины поправок первой группы определяют! и wrt§
симости от характера влияния различий в параметрах оцениваемою т ния и здания-аналога на стоимость рассматриваемого элемент! 'HlBHOj Так, чем выше высота одноэтажного здания, тем на больший обьем |И пределяется стоимость горизонтальных конструктивных элементом (i йЦ| зонтальных элементов каркаса, покрытий, кровли, полов). Например поправка на стоимость устройства кровли составит:
АГСс.кровли'(Яа-Я0)
"^кровли ~г,'
где С - справочный показатель стоимости кровли по объекту-аншаа у»
с* кровли
Н и Н - высота одноэтажного здания соответственно аналога и он<чннм»мм|
3О
здания, м.
По аналогичному принципу рассчитывается и поправка на рй1ЛММИ§ высоте этажа для многоэтажных зданий.
Если по сравниваемым зданиям имеются отличия в наружны* Cl*Mi (например, оцениваемое здание пристроенное и поэтому из ОТОНМ*Н^
объекта-аналога необходимо исключить часть наружных стен), 10 ие!|
чина соответствующей поправки определяется по формуле
дс = - С____ -a__________________________________ (IM
стенс.стен
где Сссген - справочный показатель стоимости стен по объекту-аналогу;
а -доля отсутствующих стен оцениваемого объекта (например, и и у" IM торцевая стена, доля которой в общей площади состаеляет Чщ
а = 0,2).
Стоимость некоторых видов конструктивных элементов ЛС1 ко м- 4 быть уточнена оценщиком, так как площадь этих элементов логко онреЦЦ ляется, а в информационной базе программного комплекса имею и и у/ИМ ные стоимостные показатели по вариантам конструктивного ИСПОИИИМЦ этих элементов. Так, если оценщик установил, что на 1 м3 объема мниМИ ваемого здания приходится S м2 перегородок, а удельный показа геяв Htifl мости составляет ^перег» то величина поправки на различие в копим* *tee и конструкции перегородок составит:
^перег * Q.nepcr " Cwper • Sn, где С. г - справочный показатель стоимости перегородок по объекту имюмн v
Поправка на влияние климата на стоимость устройства фуинамимнв и наружных ограждающих конструкций учитывает, что при строИНМИ стве в районах с расчетной температурой наружного воздуха ,п1ф>0ь даменты будут дешевле на 5%, а стены и кровля на 8%, При втрпмЮИМ стве в районах с расчетной температурой ~40*С фундаменты пулуiщ
I наI" и, стены - на 9, а кровля - на 7% (справочные показатели разра-ЁрЫ Дам районов с расчетной температурой -30°С). ■ЦМЛИКВ корректировки справочных показателей предоставляет оцен-|f Ки1МОИ(НОСТЬ внесения изменений в стоимость любого конструктив-[ §йемеита или любого вида инженерного оборудования, если у него И II01 о имеются веские основания. Мин (ми» mi на различие в объеме $даним относится ко второй группе по-Bf ЯВИЦ| Выраженных в виде корректирующих коэффициентов.. Если объем pINBBCMOro здания больше объема здания-аналога в 2 раза и более, то к ■ряВМЧному показателю вводится понижающий коэффициент 0,86. Если Йн^М Оцениваемого здания меньше объема здания-аналога в 2 раза и *" «• справочному показателю вводится повышающий коэффици-I Ч
1маЧ0ИИВ корректирующих коэффициентов при меньших отличиях в pi рассчитываются с помощью специального алгоритма, встроенно-[ I йрн| раммный комплекс.
IfpH сейсмичности более 6 баллов предусмотрено введение корректи-Вимм* шнффициентов 1,04, 1,05 и 1,08 соответственно для сейсмичности ■faaiUiiioa
fNm Перехода от суммы прямых затрат,, накладных расходов и прибыли М^нмм'лмтиек полной стоимости строительства (без учета НДС) ука pHiyBi Оумму умножают на коэффициент 1,15.
•♦имиоь 11 ого коэффициента для конкретных условий осуществления ЙМЮЛЬВТВИ можно уточнить с помощью алгоритма, реализованного в
"нирвана ИВ региональное различие в уровне цен (по сравнению с Мосями об пастью) вводится автоматически. В информационную базу ПК "N Твблица регионально-экономических коэффициентов КО-ИН-1 1Ифферонцированных по классам конструктивных систем зданий I рВ4Л> Ii2 Сборника «Индексы цен в строительстве»). Поскольку в каж* IМСИОИВ имеются зоны с ценами в строительстве, существенно о гаи ЦйЖММвН от среднерегиональных цен, оценщику предоставляется воз-