4,2 м
2000 м2, объем подвала - 7200 м:
Монолитные Сборный железобетон Панельные и кирпичные Кирпичные
Деревянные оконные блоки Рулонная
Керамическая плитка и бетонные панели
Справочные показатели по зданию-аналогу
Таблица 13.2
Техническая характеристика здания
Справочная стоимость 1 м3 объема здания
Конструкция и оборудование
%
тыс. руб.
Класс конструктивной системы
КС-4
Назначение и общая характеристика здания
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОРПУС ЗАВОДА Здание 4-этажное, с 6-этажной слу-жебно-бытовой пристройкой
Объем, тыс. м
72,938
Общая площадь,
тыс. м2
13,113
Особенности конструктивного решения
Фундаменты монолитные железобетонные стаканного типа, железобетонный фундамент.
Балки монолитные и сборные железобетонные.
Каркас сборный железобетонный. Перекрытия и покрытия то же.
Стены панельные легкобетонные кирпичные.
Перегородки сборные железобетонные, кирпичные гибкие. Проемы оконные -деревянные спаренные блоки, дверные - деревянные блоки. Кровля четырехслой-ная рулонная. Полы мозаичные, цементные, кислотоупорные, керамическая плитка, бетон, ПХВ
476,9
30,79
31,17
41,89
15,26
83,34
10,15
15,88
82,89
31,04
21,14
17,39
100,0
6,5 6,5 8,8 3,2 17,5 2,1 3,3 17,4 6,5 4,4 3,6
Целом
ные конструкции:
мент
Ниружныс и внутренние Ирмдки
Врмiи м и покрытия
Щйн <<" нн« проемов | Нины
* *ЯИМ
прочие
| 72,117 | |
| 2,8008 | 0,6 |
| 16,7 | 3,5 |
| 3,21 | 0,7 |
| 1,1 | 0,2 |
ДО" » I ими u4ii.in.icработы НчООнернав оборудование:
НИИини», вентиляция, кондиционирование ••«*1Мфммпа И канализация
«Ирин!мп иг мне ИяИншмныо устройства
BfcpMHOtB и» mi роса об объеме работ по корректировке справочных сто* *имипоказателей принимается на основе сопоставления параметров
(13,7)
Мняяемого здания и здания-аналога (табл. 13.3). Мимрнниинаризницу между объемом оцениваемого здания и ада иил PIB мир» i it* ti ме* i сяв зависимости от значения показателя
--Я—М00%,
10,485
9,453 2,628
А: Производствен- 63,485 нал часть: сетка колонн 6 х 9 м
щ Ьытовая часть: сетка колонн 6x6м
нбьем оцениваемого здания и здания-аналога соответственно.
ЮООО-72938 , А, 37062
—Ю0% - ттттгг1100% - 33,69%.
110 000110000
II
ЙМвочныо коэффициенты Кмучитывающие различие в объемах tOiMOfO здания (I„)издания-аналога (VXприменяются при разни* рймме более ± 30%,
на поправки Кйопределяется по табл. и 4 и составляет 0,87,
11,10,1
ИинШм
мое г!
pcmr
но HtlH) ЙНШД
n Он и Mil I
Здание-аналог
Оцениваемое здание
Сопоставление параметров оцениваемого здания и здания-ВН
Характеристики и параметры здания
Отрасль промышленности
Назначение здания
Машиностроительный цех
Машиностроительный производствен1 ный корпус
Объемно-планировочные и функ-
циональные параметры ______
Характеристики I параметры здания
(ННМНИЙ приточная ШЦМИННИ млIмжная
IMMMMiiiiпропанпс воздуха Mi#ipoHiin ЩОНне
ж нимустройства
Оцениваемое здание
+ + +
+ +
Здание-аналог
+ +
+ +
Продолжение
Необходимость корректировки по зданию-аналогу
Строительный объем, м:
Общая площадь помещений, м'
Число этажей в основной части здания
110 ООО
26 280
72 938
13113
Преимущественно 4
||Чи innздания
|.п|и!.пне
Улучшенный
Самарская обл.
Улучшенный
Московская обл.
1реобладающая высота этажа
4,2
4,8 и 6
| Пии Г | ПриКл<Кя | ||
| 1 фи' | 1 rа ----------------------- — | V-V | |
| Ш 100% | 0а 100%У О 1 | | К0:М 11С | |
| ~0,87 | 35 | 1,15 | |
| 0,87 | 40 | 1,15 | |
| 4^ | 0,87 | 45 | 1,16 |
| АО | 0,87 | 50 | 1,17 |
| 0,87 | 55 | 1,19 | |
| и! 1 | 0,87 | 60 | 1,2 |
| 0,87 | 65 | 1.2 | |
| Til | 0,86 | 70 | 1,21 |
| 0,86 | 75 | 1,21 | |
| МО | 0,86 | 80 | 1,22 |
| м | 0,86 | 85 | 1,22 |
| •III | 0,86 | 90 | i,2Jk1 |
| у % | 0,86 | 95 | 1,23 |
| 0,86 | 100 | 1,24 | |
Таблица 13.4
Преобладающий поперечный
пролет, м__________________
Тип (мостовые, подвесные) и грузоподъемность кранов, т
Объем подвалов, м
Наличие фонарей
Со скольких сторон здание имеет наружные стены (т.е. здание от-дельностоящее или пристроенное)
Особые функциональные отличия здания (герметичность, немагнит-ность, электронная гигиена, сверх-чистота и т.п.)
Преобладающий материал: вертикальных несущих конструкций горизонтальных несущих конструкций наружных стен перегородок заполнения проемов кровли полов потолков
прочих конструкций
Класс конструктивной системы здания
7200
Одна стена общая с соседним цехом
Сборный железобетон
То же
Железобетонные панели Кирпич Деревянные
Рулонные Керамическая плитка и бетонные панели
КС-4
Отдельно стоящее здание
Сборный железобетон
То же
Железобетонные
панели, кирПИЧ СборНЫЙ железо! м ■
тонный кирпич Деревянные опарой* ные б зом I Рулонные
Мозаическим керн
мичеокая пшики, бетонные панели
КС-4
НаЛИЧИе (+, —) И ОСОбеННОСТИ инженерного оборудования здания*
водоснабжение холодное водоснабжение горячее противопожарное иодпоии*» агниг
КШШ1ПГПНН1М
ГЛАВА
14
Оценка влияния экологических факторов ма стоимость недвижимости Ш
Основные экологические факторы, влияющие на стоимость нсдпитцщ* ста и их экспертиза. Экономический ущерб от загрязнения ОКруЩШЩЩ среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижииишщ Стоимостная структура экономического ущерба от загряпинии<+*ДО тающей среды. Методика «валовых выбросов» для определений ческогоущерба от загрязнения. Методика «концентраций» для опцеАфЦ^ ния экономического ущерба от загрязнения. Индексы качеств* ObfWtfa ющей среды в системе оценки стоимости объекта нгапнтЩ мости
Качественное состояние природно-антропогенной окруж.шмнИ! **■ ды существенно влияет на ценность того или иного объекта нсдииммИ! ти. От того, насколько благоприятна экологическая обстановки mi Hit'' тории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное MMMMi зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следом ifMlMll стоимость данных объектов находится в прямой зависимости ОТ WWiHf атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти оОцееМ природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся НИ списком рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отршМВ (а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти поим
Такое положение связано с затянувшимся экономическим 1фИ-ЖИ*ш| что объективно предопределило существенный спад ценности экожм МЧ1 ких благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой urtflj трагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время • »Щ| недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. Л ми t|4 бует от профессионального оценщика недвижимости адекватнош Mill жения влияния экологических факторов (позитивных и негати иным) ммИй имость недвижимости. В данном случае профессиональный оцемшим ийИ тупает в роли некого «ретранслятора» тех искажений цеммйУН экологических благ, возникающих на рынке недвижимости. В 'шинмИМ он может реализовать оценку влияния негативного экологической* *И(Й тора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономмчи м|| ущерба, причиняемого объекту недвижимости! используя эмичення им рат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия mpi А тивного экологического фактора на объект недвижимости^
И мммеимости от поставленной задачи оценки влияния экологичес-I фяШоров на стоимость недвижимости относительно масштабов и уров-■Имости проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ори-И^ниннна достаточно глубокую и детальную проработку всех рассмат-jlPMM* эколого-экономических вопросов, что требует привлечения MtiaMHCiiHiсмежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, IHohhctob по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.). |ИмИ подход базируется на возможности использования профессиональ-ННМИШиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему ■Ион I iHti.iK> проводить расчеты по оценке влияния экологических фак-■ На о гоимость недвижимости.
•о14.1. Основные экологические * факторы, влияющие на стоимость g J недвижимости и их экспертиза
*1>ЙЛЙГИЧгекие факторы в контексте оцекки недвижимости - это сово-Щ*и-HiЧИСТО природных и природно-антропогенных факторов, не яв-ЁМММЩ средствами труда, предметами потребления или источниками ■мим И ОМрья, но оказывающих непосредственное воздействие на эф-homim. и= и полезность использования объекта недвижимости. И ними нмоети от научно-технических и экономических возможностей |МММ1|Щ клеи ного изменения характеристик экологических факторов их RNf Йййрй1делить на управляемые и неуправляемые.